TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 10 Mars 2025

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12/05/25

à Me [Localité 5]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05875 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5PJJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. COMPAGNIE DE GESTION ET DE SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Charlotte LOOS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], domiciliée : chez [U] [G], dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société Compagnie de Gestion et de Services Immobiliers (CGSI) a été désignée comme syndic de la copropriété de la résidence sise [Adresse 2] suivant contrat du 17 mars 2023 pour une durée comprise entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026.

Lors de l’assemblée générale du 11 avril 2024, les copropriétaires ont révoqué le syndic CGSI et ont désigné M. [U] [G] en qualité de président du conseil syndical.

Par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la société Compagnie de Gestion et de Services Immobiliers (CGSI) a fait citer le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, M. [U] [G], devant le tribunal judiciaire de Marseille, Pôle de proximité aux fins de :

Condamner le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] au paiement de la somme de 4.054,12 euros à titre de dommages-intérêts avec exécution provisoire, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 juillet 2024 ;Condamner le syndic de la copropriété du [Adresse 1] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;Condamner le syndic de la copropriété du [Adresse 1] 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 10 mars 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, la société Compagnie de Gestion et de Services Immobiliers, représentée par son conseil, invoque une révocation abusive du contrat de syndic, les manquements invoqués par son président, M. [U] [G], ne constituant pas des motifs graves et légitimes justifiant la rupture anticipée du contrat. Elle réclame donc le paiement de la somme de 4.054,12 euros correspondant au montant des honoraires dus jusqu’au terme du mandat. Elle soutient également que le président du syndic ne respecte pas la destination de l’immeuble ni son obligation de s’acquitter des charges et a cherché un prétexte pour évincer le syndic en exercice, faisant ainsi preuve de mauvaise foi.

Cité par acte remis à étude, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La décision a été mise en délibéré le 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de dommages-intérêts formée à l’encontre du syndicat des copropriétaires pour rupture abusive du contrat de syndic

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie. Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées.

Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la première présentation d’une lettre recommandée, lorsque le président du conseil syndical en fait la demande. A défaut, le président du conseil syndical est habilité à la convoquer.

L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Lorsqu’au cours de la même assemblée le syndicat des copropriétaires désigne un nouveau syndic, il fixe la date de prise d’effet du contrat.

En l’espèce, le contrat de syndic conclu avec la CGSI stipule en son article 2.1 que le contrat ne peut être résilié par le syndicat que pour un motif grave et légitime porté à la connaissance du syndic et par vote de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, M. [U] [G], agissant en qualité de membre du conseil syndical, a mis en demeure la CGSI de convoquer une assemblée générale dans un délai de huit jours aux fins de révocation du contrat en cours, invoquant la carence du syndic dans l’exécution de ses missions.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée génétrale du 11 avril 2024 que celle-ci a révoqué le syndic CGSI “pour faute de gestion de la copropriété”, précisant que la liste des griefs est mentionnée dans une annexe à la convocation d’assemblée générale. Cette annexe n’est pas produite.

Si la CGSI indique que les motifs invoqués allégués par le syndicat des copropriétaires tenaient en l’absence de visites et de vérifications périodiques, en l’absence de rapport de visite, de documents en ligne sur l’intranet du syndic et en l’absence de fiche d’information prévue par arrêté du 30 juillet 2021, elle ne verse pas aux débats la liste des griefs ne permettant donc pas au tribunal d’apprécier la réalité des fautes retenues par les copropriétaires. Sa demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, à défaut d’établir l’attitude abusive du syndicat des copropriétaires, la société CGSI sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société CGSI, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance.

Compte tenu de l’issue du litige, il convient par ailleurs de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, Pôle de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu en premier ressort et réputé contradictoire, mis à disposition au greffe :

DEBOUTE la société Compagnie de Gestion et de Services Immobiliers de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la société Compagnie de Gestion et de Services Immobiliers aux dépens ;

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 12 mai 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDE