TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 24/00928 – N° Portalis DBZS-W-B7H-X67H

JUGEMENT DU 11 MARS 2025

DEMANDEURS :

M. [X] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

Mme [L] [H] épouse [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Géraldine SORATO, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.C.I. TEAM B, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Arnaud BOIX, avocat au barreau de LILLE, M^e Maxime de Guillenchmidt avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-Présidente

Assesseur : Ulysse PIERANDREI, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Février 2024.

A l’audience publique du 09 Janvier 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 11 Mars 2025.

Ulysse PIERANDREI, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 11 Mars 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 30 décembre 2013, la société Team B a acquis un immeuble d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7] comprenant 11 logements meublés, une cave et un garage, ainsi qu’une parcelle à usage de cour attenante à cet immeuble située [Adresse 2], moyennant la somme totale de 530.000 euros.

Par acte authentique du 26 juillet 2018, M. [X] [U] et Mme [L] [H] (ci-après “les époux [O]”) ont racheté cet immeuble à la société Team B et repris les contrats de bail de l’ensemble des logements, seul l’appartement n°7 étant alors inoccupé.

À la suite d’un signalement effectué le 19 avril 2021 par le locataire de l’appartement n°3, le service communal d’hygiène et de santé (SCHS) de [Localité 7] a engagé une procédure d’insalubrité et demandé aux époux [O] de faire une proposition de relogement au locataire.

Par courrier du 07 juillet 2021, le préfet du Nord a informé les époux [O] qu’il s’apprêtait à prononcer à leur encontre une mise en demeure de faire cesser l’occupation de l’appartement n°3.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception du 07 juin 2021, les époux [O] ont mis en demeure la société Team B de leur payer la somme de 152.764 euros au titre de la perte des loyers espérés et du prix du logement n°3.

Par acte d’huissier de justice signifié à personne habilitée le 19 septembre 2022, les époux [O] ont fait assigner la société Team B devant le Tribunal judiciaire de Lille aux fins de les voir condamner à leur payer diverses sommes.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023, les époux [O] demandent au Tribunal de :

juger que la vente de l’immeuble est entachée de vices cachés, rendant en l’état l’appartement n°3 impropre à sa destination d’habitation ;juger que la société Team B a la qualité de vendeur professionnel et qu’il garantit l’acquéreur des vices cachés ;en conséquence condamner la société Team B à leur verser la somme de 59.664,25 euros TTC correspondant au coût des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’appartement n°3 ;condamner la société Team B à leur verser la somme de 7.000 euros TTC pour le suivi des travaux par un architecte ;condamner la société Team B à leur verser la somme de 29.000 euros correspondant au prix d’une place de stationnement qu’ils doivent acheter à proximité de l’immeuble du fait des travaux de mise en conformité empiétant sur la cour intérieure de l’immeuble ;condamner la société Team B à leur verser la somme de 24.380 euros au titre de la perte de loyer durant 53 mois ; condamner la société Team B à leur verser la somme de 1.428 euros au titre des frais de relogement de trois locataires de l’immeuble pendant la semaine de désamiantage;condamner la société Team B à leur verser la somme de 540 euros au titre des frais d’architecte déboursés pour réaliser un rapport de travaux à réaliser pour relouer l’appartement n°3 ; condamner la société Team B à leur verser la somme de 1.818,24 euros au titre du préjudice financier liés aux travaux d’électricité réalisés dans le logement n°3 ;débouter la société Team B de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à leur encontre;condamner la société Team B aux entiers dépens de l’instance ;condamner la société Team B à leur verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 avril 2023, la société Team B sollicite du Tribunal qu’il :

déboute les époux [O] de l’intégralité de leurs demandes ;condamne les époux [O] aux entiers dépens de l’instance ;condamne les époux [O] à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le Tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater”, “dire et juger” ou “donner acte” qui ne constituent pas de réelles prétentions mais de simples moyens, à moins que la loi ne prévoie explicitement cette formulation ou qu’elle ne comporte une réelle demande susceptible d’emporter des conséquences juridiques (Cass. civ. 2ème, 13 avril 2023, n°08-15.203).

De plus, il résulte des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit en justifier le paiement ou le fait qui a produit son extinction. Enfin, le silence opposé par une partie à l’affirmation d’un fait n’en vaut pas à lui seul reconnaissance (Cass. civ. 1ère, 18 avril 2000, n°97-22.421).

— Sur la demande de restitution partielle du prix

Les articles 1641 à 1649 du code civil prévoient que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ; s’il les ignorait, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

La Cour de cassation juge de manière constante que le vice caché n’ouvre pas d’action en responsabilité mais une garantie pour le bénéfice de laquelle il importe peu que le vendeur ait ou non commis une faute (Cass. com., 19 mars 2013, n°11-26.566), tandis que le vendeur qui ignore l’existence d’un vice de la chose n’est tenu qu’à la restitution du prix et des frais de la vente sans devoir garantir l’acheteur des conséquences du dommage causé par le vice (Cass. civ. 1ère, 06 avril 2016, n°15-12.402), le vendeur professionnel étant pour sa part réputé connaître les vices cachés des biens vendus (Cass. civ. 1ère, 19 janvier 1965, n°61-10.952). Enfin, le choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire n’appartient pas au juge mais à l’acheteur, qui n’a pas à le justifier (Cass. civ. 3ème, 15 décembre 2015, n°14-24.567).

— Sur l’existence de vices cachés

Pour conclure à l’existence de vices cachés affectant l’immeuble, les époux [O] soutiennent que l’appartement n°3 leur a été vendu dans un état d’insalubrité résultant de l’absence d’ouverture sur l’extérieur, défaut qu’ils n’ont pas été en mesure de constater avant la vente puisque la société Team B ne les a pas laissés visiter l’intégralité des logements malgré leurs demandes répétées en ce sens au cours des négocations, de sorte que ce logement ne peut être mis en location conformément à leur projet d’investissement locatif. Ils ajoutent qu’ils n’avaient pas été informés que l’appartement n°1 était infesté de puces et avait été abandonné par son locataire depuis plusieurs mois, ce dont ils n’avaient pas davantage pu se convaincre faute d’avoir pu visiter ce logement avant de l’acheter. Enfin, ils indiquent avoir découvert que la cour de l’immeuble n’avait jamais été défrichée par la société Team B pendant cinq ans.

La société Team B conteste l’existence de vices cachés. S’agissant de l’appartement n°1, elle met en avant que l’acte de vente mentionnait l’existence d’impayés et l’intervention du Fonds de solidarité logement de la Métropole de [Localité 7] pour accorder sa garantie, ainsi qu’une déclaration de l’acquéreur reconnaissant qu’ils en avait connaissance. S’agissant de l’appartement n°3, elle indique que celui-ci était considéré comme décent au moment où il a été donné à bail à son locataire par l’association pour le soutien et l’action personnalisée dans le département du Nord (ASAPN), que le vice était apparent et aurait pu être détecté par les acheteurs qui ont pu visiter l’immeuble comme l’atteste l’acte de vente et que les plans de l’immeuble figuraient dans l’acte de vente.

En l’espèce, l’acte de vente du 26 juillet 2018 contient notamment les stipulations suivantes :

page 4 : “L’acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d’une plus ample désignation ou d’autres précisions concernant leur consistance.”pages 21-22 : “Le vendeur déclare que le bien vendu […] comporte une installation intérieure d’électricité de plus de 15 ans. En conséquence […] le vendeur a fait réaliser un état de l’installation intérieure d’électricité […] le 15 janvier 2018, soit depuis moins de 3 ans, dont une copie est demeurée ci-annexée. Il résulte des recherches effectuées que cette installation n’est pas conforme aux normes de sécurité exigées par la réglementation actuelle. […] L’acquéreur se déclare parfaitement informé de cette situation et décide de faire son affaire personnelle de la mise en conformité du bien vendu au regard de la réglementation relative à la sécurité des installations intérieures d’électricité, sans aucun recours de quelque nature que ce soit contre le vendeur à ce sujet.”page 27 : “l’acquéreur reconnaît avoir été informé par le notaire qu’aux termes des dispositions légales actuellement en vigueur le logement dit « décent » se caractérise par une pièce principale d’au moins 9m² et d’une hauteur sous plafond au moins égal à 2,20m, soit un volume habitable de 20m³ au minimum. La pièce principale doit être dotée d’une ouverture à l’air libre, d’une cuisine ou d’un coin-cuisine, d’une douche d’une baignoire, d’un water-closets séparé. Étant ici précisé que ces conditions sont obligatoires pour toute location, sauf une location saisonnière ou une mise à disposition à titre gratuit. À défaut, le locataire pourra demander la mise en conformité du logement ou la révision du loyer auprès du tribunal d’instance.”pages 29-30 : “[S’agissant du logement n°1], le vendeur déclare que ce bail a fait l’objet d’impayés depuis le mois de juin dernier pour un montant total de 1.282 euros et qu’il a sollicité […] la MEL, unité Fonds de Solidarité de Logement la prise en charge des loyers impayés. […] La MEL à donner une suite favorable à la demande de mise en jeu de la garantie pour un montant de 832 euros. Le vendeur et l’acquéreur convienne expressément que partie du solde du montant de l’impayé, soit la somme de 390 euros sera déduite du montant du dépôt de garantie à restituer par le vendeur à l’acquéreur. Ce dernier faisant son affaire strictement personnelle de la récupération de cette somme auprès du locataire. De son côté, l’acquéreur déclare : avoir parfaitement connaissance de ces impayés ; vouloir en faire son affaire personnelle et notamment des futurs impayés éventuels ; avoir été averti par le vendeur qu’il devra, dans ce cas, effectuée auprès de la MEL, une demande de mise en jeu de la garantie pour la prise en charge de ces impayés.”page 30 : “[S’agissant du logement n°3, contrat de bail en date du] 26 juin 2013 renouvelable par tacite reconduction pour une durée d’une année suivant un loyer mensuel charges comprises s’élevant à 460 euros.”page 33 : “Le vendeur déclare que les biens vendus répondent à la notion de décence telle que définie par l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 sur les rapports locatifs et par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, obligeant le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteint à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.”

L’acte de vente contient également :

pages 33-34 : la reproduction des dispositions légales et réglementaires relatives à la notion de décence, et notamment celles de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 au terme desquelles : “les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; les pièces principales […] bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.”page 37 : une liste d’annexes parmi lesquelles figurent un diagnostic amiante et un diagnostic électricité. Le diagnostic amiante présente page 18 un plan du rez-de-chaussée de l’immeuble sur lequel il est possible de constater que la chambre numéro 3 dispose d’une ouverture sur l’entrée de l’immeuble et d’une fenêtre donnant sur la cour couverte, mais qu’elle est dépourvue d’ouverture sur l’extérieur du bâtiment. Ce même plan figure en page 18 du diagnostic plomb, également annexé à l’acte de vente.

Les époux [O] produisent de plus :

Un courriel du 12 octobre 2017 dans lequel ils écrivent : “serait-il possible d’organiser une seconde visite du bien […] la semaine prochaine ? Pour cette visite, nous serons accompagnés d’une conseillère qui travaillait l’étude de notre notaire.”Un courriel du 02 novembre 2017 dans lequel le notaire écrit : “il m’est difficile de vous donner une valeur pour ce bien car je n’ai malheureusement vu que 3 lots.”Un courriel du 13 novembre 2017 dans lequel ils écrivent : “nous souhaitons si cela vous convient entériner la phase de négociation afin de pouvoir planifier la visite de chacun des studios avant passage chez le notaire pour signature du compromis.”Un courriel du 05 décembre 2017 dans lequel ils écrivent : “en parallèle de ces actions, je souhaiterais visiter la totalité des appartements à une date qui conviendra à tout le monde.”Un courriel du 12 mars 2018 dans lequel ils écrivent : “aurez-vous s’il vous plaît un moment ce soir par téléphone après 19h pour échanger sur les points suivants : […] une éventuelle visite de chaque lot.”Un courriel du 1er août 2018 d’un riverain déclarant que le terrain n’a pas été défriché depuis 5 ans en dépit de 3 demandes adressées au précédent propriétaire et se plaignant d’une végétation “envahissante”.Une attestation du 08 août 2018 par laquelle une société d’extermination de nuisibles affirme “que l’ensemble de [l’immeuble] est positif à la présence de puces, en particulier le logement n°1.”Une facture du 23 août 2018 de cette même société d’extermination de nuisibles pour un montant total de 1.780 euros.Une facture du 27 octobre 2018 éditée par M. [X] [U] et adressée à la société Team B libellée “participation à la facture […] de 1.780 euros sur base d’un accord amiable le 24 octobre 2018” pour un montant total de 850 euros.Une attestation datée du 05 novembre 2021 par laquelle le locataire de l’appartement n°3 affirme que celui-ci n’a pas été visité avant son changement de propriétaire.

Le rapport du SCHS de [Localité 7] du 09 juin 2021 indique qu’un signalement de non décence a été effectué par le locataire de l’appartement n°3 le 19 avril 2021, qu’une visite du logement s’est tenue le 05 mai 2021 en présence de M. [X] [U], que les deux seules fenêtres de ce logement se situant en rez-de-chaussée de l’immeuble donnent sur le garage muni d’une couverture en plaques polypropylène et bacs aciers de sorte que cette situation ne permet pas un éclairement naturel suffisant dans le logement et impose le recours à la lumière artificielle, qu’elles donnent par ailleurs sur un espace pollué par les rejets de gaz d’échappement des véhicules susceptibles d’engendrer une pollution de l’air intérieur du logement, et qu’elle donne sur un espace couvert à usage collectif induisant qu’elles ne peuvent être ouvertes sans surveillance du fait du risque d’intrusion. Ce document comporte des photographies dudit logement permettant effectivement de constater que ces ouvertures donnent sur une partie commune close de l’immeuble.

S’il ressort des échanges de courriels versés en procédure que les époux [O] ont demandé à plusieurs reprises à visiter l’intégralité des appartements composant l’immeuble et si le locataire du logement n°3 atteste qu’ils n’y sont pas entrés avant la conclusion de la vente, le Tribunal relève, d’une part, que l’acte de vente stipule explicitement que les acheteurs ont visité le bien à leur convenance, et, d’autre part, que le diagnostic amiante et le diagnostic plomb annexés à cet acte laissent clairement apparaître que ce logement ne disposait pas d’ouvertures sur l’extérieur, les acheteurs ne pouvant par ailleurs prétendre ignorer que cet élément était de nature à rendre l’appartement inhabitable et donc non conforme à l’usage auquel ils le destinaient dans la mesure où les critères légaux et réglementaires de la décence d’un logement leur ont été rappelés.

Les photographies du rez-de-chaussée figurant dans le rapport de la MEL permettent au surplus de constater que les fenêtres du logement n°3 donnent immédiatement sur une partie commune close de l’immeuble, de sorte que les époux [O] ont pu s’apercevoir de la configuration des lieux lors de leur visite du bien.

Plus fondamentalement, le Tribunal rappelle que si l’acquéreur profane d’un immeuble n’est pas tenu de procéder à des investigations pour pallier l’absence d’informations données par le vendeur ni de se faire assister par un spécialiste, il lui appartient toutefois de se livrer à un examen normalement attentif de la chose qu’il projette d’acheter et de faire preuve d’une prudence élémentaire. Or, l’absence de fenêtres donnant sur l’extérieur du logement n°3 pouvait aisément être vérifiée à l’occasion d’une simple inspection visuelle des lieux ou de la consultation des plans de l’immeuble reproduits dans les différentes annexes de l’acte de vente. Aussi, même à supposer que les époux [O] n’ont pas pu visiter l’intégralité des logements de l’immeuble, force revient de constater qu’ils ont fait preuve d’une réelle légèreté en choisissant de conclure tout de même la vente, outre qu’au demeurant le défaut était visible lors de la visite de la cour couverte sur laquelle donnait l’appartement en cause.

Il s’en déduit que l’absence d’ouvertures sur l’extérieur du logement n°3 ne saurait être considérée comme un vice caché affectant l’immeuble.

Il en va de même de l’absence de défrichage de la cour extérieure, dont les époux [O] ont pu se convaincre en effectuant une simple visite des lieux.

S’agissant enfin de l’appartement n°1, il apparaît que les époux [O] ne rapportent pas davantage la preuve que ce logement n’a pas fait partie des lots visités pendant la phase de négociation et que son abandon par son précédent locataire n’a pas eu pour conséquence de faire obstacle à sa relocation puisqu’ils conviennent eux-mêmes dans leurs écritures avoir été en mesure de résilier le contrat de bail. Quant à la présence de puces, les époux [O] indiquent dans leurs conclusions avoir obtenu de la société Team B le partage des frais d’éradication, de sorte qu’il ne subsiste aucun litige sur ce point.

Ainsi, les époux [O] ne font état d’aucun vice caché affectant l’immeuble : ils seront donc déboutés de l’intégralité de leurs demandes de restitution du prix de vente et de dommages et intérêts.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile prévoit en son alinéa 1er que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Les époux [O], parties perdantes à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, ainsi qu’à payer à la société Team B une somme qu’il apparaît équitable de fixer à 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de condamnation des époux [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, applicable aux procédures engagées à compter du 1er janvier 2020, énonce que “les décisions de première instance en matière civile sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire rendu publiquement et en premier ressort par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

DÉBOUTE M. [X] [U] et Mme [L] [H] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [X] [U] et Mme [L] [H] aux entiers dépens de l’instance;

CONDAMNE in solidum M. [X] [U] et Mme [L] [H] à verser à la société Team B la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision ;

RAPPELLE qu’il peut être interjeté appel du présent jugement dans le délai d’un mois à compter de sa signification ;

Le Greffier, La Présidente,