TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Mars 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 13 Mars 2025

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Mars 2025

à Me [E] [B]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04875 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5JGI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], domiciliée : chez L’AGENCE PERIER GIRAUD (Syndic en exercice), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Maître [E] [B] (Administrateur provisoire de la succession de M. [O] [H]), demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [H] était propriétaire du lot n°6 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété ;

Monsieur [O] [H] est décédé le 29 août 2011 ;

Par ordonnance du 21 avril 2015, Monsieur le Président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a désigné Maître [E] [B] en qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [O] [H];

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, un courrier de mise en demeure de payer la somme de 4477,69 euros a été adressé le 10 janvier 2024 à Monsieur [O] [H] c/o Maître [E] [B] par le conseil du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1];

Ce courrier étant demeuré infructueux, par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’agence PERIER GIRAUD a fait assigner Maître [E] [B], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

4168,58 € au titre des charges de copropriété impayées au 11 juin 2024 ;417,11€ au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 date de la mise en demeure

2000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive1663 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;les entiers dépens;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 décembre 2024 date à laquelle le syndicat des copropriétaire requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation;

Maître [E] [B], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [O] [H] cité par acte remis à personne morale n’a pas comparu et n’a pas été représenté;

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I- Sur la recevabilité

Sur la qualité de copropriétaire de Monsieur [O] [H]

Il est justifié par le relevé de propriété du 10 janvier 2024, l’acte authentique de vente reçu le 24 janvier 2002 par Maître [V] [S] [Y] notaire à [Localité 4] et le certificat des services de la publicité foncière versés aux débats que Monsieur [O] [H] était propriétaire du lot n°6 au sein de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

Le syndicat des copropriétaires requérant établit en outre par l’acte de décès et par l’ordonnance du 21 avril 2015 que Monsieur [O] [H] et que Maître [E] [B] a été désigné es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [O] [H], le relevé de propriété produit établissant que cette situation n’a pas évolué;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du requis et réciproquement, il incombe au requis qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction..

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriétél’acte authentique de vente un certificat des services de la publicité foncièrel’acte de décès de Monsieur [O] [H] un décompte arrêté au 11 juin 2024le procès-verbal de l’assemblée générale du 21 avril 2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2023le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 juin 2023 approuvant les comptes de l’exercice 2022 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024, désignant l’Agence PERIER GIRAUD en qualité de syndic et votant les travaux de refection du balcon du 2ème étageun décompte des charges individuelles de l’exercice 2022le contrat de syndic ayant pris effet le 1er juillet 2023 les appels de fonds de l’exercice 2023les appels de fonds de l’exercice 2024 jusqu’au 30 juin 2024les mises en demeure la facture des frais Il ressort des pièces susvisées que le solde de l’appel travaux décidés par l’assemblée générale du 14 avril 2021 qui n’est pas produite aux débats, n’est pas justifié et que, s’agissant des charges de copropriété proprement dites, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 2279,58 euros, arrêtée au 11 juin 2024, provisions charges générales et fonds loi ALUR jusqu’au 30 juin 2024 incluses;

Sur les frais nécessaires au recouvrement de la créance:

Selon l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Par 'frais nécessaires’ au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il ressort du décompte versé aux débats que la somme de 180 euros (mises en demeure ) sera retenue au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance ;

Maître [E] [B], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [O] [H] n’a pour sa part justifié ni du paiement des charges dues, ni de l’extinction de ses obligations;

Il s’ensuit que Maître [E] [B], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [O] [H] sera condamné à payer les sommes suivantes :

—  2279,58 euros, arrêtée au 11 juin 2024, au titre des charges de copropriété impayées, provisions charges générales et fonds loi ALUR jusqu’au 30 juin 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 date de la mise en demeure;

—  180 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] sollicite la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

Toutefois, ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, le syndicat des copropriétaires demandeur sera débouté de sa demande de dommages et intérêts;

Sur les demandes accessoires

Maître [E] [B], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [O] [H] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens;

Il n’est pas inéquitable de condamner Maître [E] [B], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [O] [H] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Déclare le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’agence PERIER GIRAUD , recevable en ses demandes;

Condamne Maître [E] [B], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [O] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’agence PERIER GIRAUD les sommes suivantes :

—  2279,58 euros, arrêtés au 11 juin 2024, au titre des charges de copropriété impayées, provisions charges générales et fonds loi ALUR jusqu’au 30 juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2024 date de la mise en demeure;

—  180 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’agence PERIER GIRAUD de sa demande de dommages et intérêts;

Condamne Maître [E] [B], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [O] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice l’agence PERIER GIRAUD, la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Maître [E] [B], es qualité d’administrateur provisoire de la succession de Monsieur [O] [H] aux entiers dépens;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

Rejette toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE