TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 14 Mars 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 07 Février 2025

N° RG 24/03623 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IDI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Valérie GERSON-SAVARESE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.C.I. LES TROIS BRICOLES

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

La SCI LES TROIS BRICOLES est propriétaire du lot n°2 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à Marseille.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble se plaint du non-paiement des charges de copropriété.

C’est dans ces circonstances que par assignation du 6 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Marseille, représenté par son syndic en exercice le cabinet AURIOL, a fait citer la SCI LES TROIS BRICOLES, en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-23 367,53 € au 1er juillet 2024 (en ce compris le troisième trimestre 2024) augmentées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2024 et se décomposant comme suit :

2159,53 € au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours,21 028 € de charges pour les exercices antérieurs,180 € de frais d’inscription d’hypothèque légale ; -3000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

-1800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 février 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Marseille, représenté par son syndic en exercice le cabinet AURIOL, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés ses conclusions en réplique auxquelles il convient de se reporter et sollicite la condamnation de la SCI LES TROIS BRICOLES au paiement des sommes suivantes :

-24 669,85 € au 23 janvier 2025 (en ce compris le premier trimestre 2025) depuis le dernier jugement du 1er avril 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 juillet 2024 ;

-5000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et mauvaise foi toute particulière;

-1800 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SCI LES TROIS BRICOLES, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en réplique auxquelles il convient de se référer et conclut au rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Marseille, représenté par son syndic en exercice le cabinet AURIOL, et à sa condamnation à lui verser la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR QUOI

Sur les demandes principales en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Marseille, représenté par son syndic en exercice le cabinet AURIOL, fait valoir que la SCI LES TROIS BRICOLES, propriétaire du lotn°2 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui lui a été délivrée le 25 juillet 2024 de sorte que les provisions du budget adopté sont désormais exigibles en vertu de l’article précité et qu’il est fondé également à solliciter le paiement de l’arriéré des charges de copropriété approuvées ;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété visant le lot n°2 de l’immeuble en copropriété et mentionnant les millièmes à savoir 130/1000,

— le règlement de copropriété du 20 décembre 1947 portant mention que le lot n°2 dispose de 130/1000ième,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice et votant le budget prévisionnel des 1er juin 2018, 28 juin 2019, 19 avril 2021, 24 novembre 2021,18 octobre 2022 et 14 avril 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 14 décembre 2020 votant les travaux de structure des parties communes du plancher de Madame [I] et de la SCI Notre-Dame et du 18 juin 2021 au titre des travaux de mesures et de confortement de la structure de l’immeuble en sous-sol et rez-de-chaussée, sur descente des eaux pluviales fuyardes en façade, des travaux de confortement des parties communes et du suivi des travaux de reprise de la structure,

— le jugement du tribunal judiciaire de Marseille du 7 janvier 2021 condamnant la SCI LES TROIS BRICOLES au paiement de la somme de 9698,51 € au titre de charges de copropriété arrêtées au 15 décembre 2017,

— le décompte des sommes réclamées pour la période du 1er janvier 2018 à l’appel de fonds du premier trimestre 2025 pour la somme de 24 669,85 €,

— les appels de fonds des :

23 décembre 2020 pour la somme de 726,48 €,4 mai 2021 d’avances de trésorerie de 22,32 €,23 juin 2021 pour la somme de 726,48 €,23 juin 2021 pour la somme de 726,48 €,22 septembre 2021 pour la somme de 23 €,9 décembre 2021 pour la somme de 446,16 €,9 décembre 2021 pour la somme de 266,84 €, 9 décembre 2021 pour la somme de 595,88 €,9 décembre 2021 pour la somme de 84,03 €,- les appels de fonds du quatrième trimestre 2024 et du premier trimestre 2025,

— la lettre recommandée en date du 25 juillet 2024 de mise en demeure de payer les provisions dues au titre des articles 14-1 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 visant l’article 19-2 de cette même loi et son accusé de réception comportant la mention « Pli avisé et non réclamé » ;

Sur la prescription des charges antérieures au 5 septembre 2019

Attendu que la SCI LES TROIS BRICOLES soulève la prescription des demandes du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété antérieures au 1er septembre 2019 figurant au décompte pour la somme totale de 3910,68 € :

Attendu que l’article 2224 du code de procédure civile édicte que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ;

Qu’en l’occurrence, les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux charges antérieures au 1er septembre 2019 sont prescrites de sorte qu’il ne peut plus solliciter le paiement de la somme de 3910,68 € au titre de cet arriéré de charges ;

Sur les charges réclamées

Attendu que contrairement à ses affirmations de la SCI LES TROIS BRICOLES, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le règlement de copropriété de l’immeuble confirmant qu’elle détient 130/1000ième de l’immeuble, ce qu’elle ne peut feindre d’ignorer puisque cela figure sur son relevé de propriété ;

Que s’agissant des dépenses de l’exercice 2021, pour la période du 1er juillet au 15 octobre 2021, correspondant aux travaux adoptés par les assemblées générales des 14 décembre 2020 et 18 juin 2021, le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds correspondant à ces dépenses et de l’approbation des comptes des exercices 2020,2021 et 2022 de sorte que la demande du syndicat des copropriétaires en paiement de cet arriéré de charges est parfaitement justifiée ;

Que l’affirmation de la SCI LES TROIS BRICOLES selon laquelle la part des travaux devait s’élever à la somme de 2582,90 € n’est justifiée par aucune pièce, ni démontrée clairement et de manière incontestable, pas plus que son calcul lui permettant d’affirmer qu’un montant de plus de 3585 € lui a été imputé et que la somme de 935 € a été mise à sa charge sans facture ni justificatif ;

Que les contestations de la SCI ne sont pas fondées et seront donc écartées ;

Attendu que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Attendu que dans le cadre de ses dernières écritures développées à l’audience, les demandes du syndicat des copropriétaires portent uniquement sur les charges de copropriété des exercices antérieurs à 2025 ainsi que sur les charges et provisions de l’exercice 2025 en cours ;

Qu’il ne sollicite aucun frais engagé pour le recouvrement de sa créance par application de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que la SCI LES TROIS BRICOLES sera donc condamnée au paiement de la somme de 20 759,17 € au titre des charges échues impayées arrêtées depuis le 1er octobre 2019 jusqu’à l’appel de fonds du premier trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2024 ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que que l’article 1231-6 du Code civil dispose « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, pour obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire» ;

Attendu que la défaillance récurrente de la SCI LES TROIS BRICOLES dans le paiement régulier des charges de copropriété depuis 2010, pour avoir fait l’objet d’une précédente condamnation de ce tribunal le 7 janvier 2021 portant sur des charges de copropriété arrêtées au 15 décembre 2017 et avoir persisté à ne pas payer les appels de fonds qui lui étaient adressés depuis lors, est de nature à mettre très sérieusement en péril l’équilibre financier de la copropriété en déséquilibrant ses comptes ;

Qu’il convient de condamner la SCI LES TROIS BRICOLES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Marseille, représenté par son syndic en exercice le cabinet AURIOL, la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la SCI LES TROIS BRICOLES sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Marseille, représenté par son syndic en exercice le cabinet AURIOL, la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉCLARE prescrite la demande en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le cabinet [Localité 5], au titre de l’arriéré de charges pour la période du 1er janvier 2018 au 1er septembre 2019 à hauteur de la somme de 3910,68 € ;

CONDAMNE la SCI LES TROIS BRICOLES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Marseille, représenté par son syndic en exercice le cabinet AURIOL, la somme de 20 759,17 € au titre des charges échues impayées arrêtées depuis le 1er octobre 2019 jusqu’à l’appel de fonds du premier trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 25 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SCI LES TROIS BRICOLES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Marseille, représenté par son syndic en exercice le cabinet AURIOL, la somme de 3000 € à titre de dommages-intérêts;

CONDAMNE la SCI LES TROIS BRICOLES à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à Marseille, représenté par son syndic en exercice le cabinet AURIOL, la somme de 1200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LES TROIS BRICOLES aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT