TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°26/

du 27 JANVIER 2026

Enrôlement : N° RG 25/00638 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54AQ

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 6] (la SELARL C.L.G.)

C/ M. [N] [C]

DÉBATS : A l’audience Publique du 28 octobre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Sylvie HOBESSERIAN

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 janvier 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 27 janvier 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] sis à l’angle de [Adresse 5]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. CITYA GIM

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 300 648 144

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEUR

Monsieur [N] [V] [C]

né le 12 juillet 1977 à [Localité 7] (13)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

défaillant

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble dénommé [Adresse 6], sis à l’angle de [Adresse 4], est soumis au statut de la copropriété.

Monsieur [N] [V] [C] est propriétaire du lot n° 111 au sein de cette copropriété.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Un commandement de payer lui a été délivré par exploit en date du 23 septembre 2024.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 7 novembre 2024.

*

Suivant exploit du 16 janvier 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 6] », sis à l’angle de l'[Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SAS CITYA GIM, a assigné Monsieur [N] [C] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir entendre :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965,

— CONDAMNER Monsieur [N] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6], sis à l’angle de l'[Adresse 3] :

— La somme en principal de 8.067,09 € au titre des charges de copropriété dues au 19 décembre 2024 ;

— La somme de 1.717,26 € au titre des frais nécessaires ;

— Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024, date du commandement de payer,

— CONDAMNER Monsieur [N] [C] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6], sis à l’angle de [Adresse 4] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— CONDAMNER Monsieur [N] [C] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

*

L’assignation destinée à Monsieur [N] [C], a fait l’objet d’un procès-verbal de recherches infructueuses. Le syndicat des copropriétaires a produit l’accusé de réception du courrier envoyé par le commissaire de justice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de syndic signé le 21 octobre 2022,

— La fiche d’immeuble et l’acte de vente de Monsieur [C],

— Le commandement de payer du 23 septembre 2024 d’un montant au principal de 8.383,82 euros,

— Le décompte de charges et frais arrêté au 19 décembre 2024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 21.10.2022 approuvant les comptes pour les exercices 2020 et 2021 et fixant un budget prévisionnel pour les périodes du 01.01.2023 au 31.12.2023 et du 01.01.2024 au 31.12.2024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 17 novembre 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2022 au 31.12.2022 et fixant les budgets prévisionnels pour les périodes du 01.01.2023 au 31.12.2023 et du 01.01.2024 au 31.12.2024.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 8.067,09 euros, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide, et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fonds n’étant en outre imposée par aucun texte.

Monsieur [N] [C] reste donc redevable de la somme de 8.067,09 euros au titre des charges de copropriété impayées au 19 décembre 2024.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la partie défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais de « remise dossier huissier » du 16.11.2022 (90 euros)

— Les frais de deuxième relance du 21.06.2022 (2 euros)

— Les frais « MASCARON MISE EN DEMEURE » du 07.11.2024 (186 euros)

— Les frais de « transmission auxiliaire de justice » du 05.11.2024 (480 euros) et du 17.09.2024 (480 euros)

— Les frais de « mise en demeure » du 08.09.2022 (55,46 euros) et « RAR par résolution amiable » du 23.01.2023 (5,66 euros),

— Les frais d’hypothèque en l’absence de justification de la réalisation d’une telle démarche.

Monsieur [N] [C] reste donc redevable, au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété, de la somme de 218,14 euros.

En conséquence, il y aura lieu de condamner Monsieur [N] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 8.067,09 euros au titre des charges de copropriété dues au 19 décembre 2024, et la somme de 218,14 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024, date du commandement de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

Monsieur [N] [C] s’est abstenu de payer toute charge depuis le 1er juillet 2021. Son abstention est fautive en l’absence de toute justification de sa situation personnelle. Elle génère également un préjudice au syndicat des copropriétaires qui s’est trouvé privé de trésorerie pour faire face à ses dépenses.

Monsieur [N] [C] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Monsieur [N] [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [N] [C] supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à l’angle de [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 8.067,09 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 décembre 2024, et la somme de 218,14 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges ; le tout avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2024, date du commandement de payer,

CONDAMNE Monsieur [N] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à l’angle de [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Monsieur [N] [C] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNE Monsieur [N] [C] au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE