— N° RG 25/00444 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD54N

Date : 30 Juillet 2025

Affaire : N° RG 25/00444 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD54N

N° de minute : 25/00403

Formule Exécutoire délivrée

le : 31-07-2025

à : M^e Milijana JOKIC + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 31-07-2025

à : M^e Tania MANDE + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge au Tribunal judiciaire de MEAUX, assisté de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [U] [W] [X]

Madame [D] [S], [I] [K] épouse [W] [X]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentés par M^e Milijana JOKIC, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par M^e Camille BERRENS, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDEURS

Monsieur [C] [A]

Madame [B] [V] épouse [A]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par M^e Tania MANDE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 16 Juillet 2025 ;

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [N], [U] [W] [X] et Madame [D], [S] [I] [K] épouse [W] [X], sont propriétaires d’une parcelle de terrain sise [Adresse 2] à [Localité 9].

Leur propriété est contiguë à celle de Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V], sise [Adresse 7] à [Localité 9].

Par arrêté en date du 20 mars 2023, délivré par l’adjoint au maire chargé de l’urbanisme de [Localité 8], les demandeurs ont obtenu un permis de construire portant sur l’édification de deux maisons individuelles avec réaménagement, création de places de stationnement et aménagements paysagers.

— N° RG 25/00444 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD54N

Le 13 octobre 2023, un commissaire de justice, assisté d’un géomètre-expert, a dressé un acte foncier et un procès-verbal de bornage de reconnaissance, établissant les limites séparatives entre les deux propriétés.

Le 4 novembre 2024, la société Valente Construction, chargée de l’exécution des travaux, s’est rendue sur place. Un commissaire de justice l’accompagnait et a dressé un procès-verbal de constat faisant état du refus d’accès opposé par les défendeurs à toute intervention sur leur parcelle.

Les tentatives amiables étant demeurées infructueuses, par actes de commissaire de justice en date du 30 avril 2025, Monsieur [N], [U] [W] [X] et Madame [D], [S] [I] [K] épouse [W] [X] ont fait délivrer une assignation à comparaître à Monsieur [C] [A] et à Madame [B] [V] épouse [A] devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant en référé, aux fins, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

— RECEVOIR les époux [W] [X] en leurs demandes et les déclarer bien fondés

— AUTORISER les époux [W] [X] et tous ouvriers ou artisans mandatés par elle, à pénétrer sur la parcelle des époux [A] sise [Adresse 7] à [Localité 9], pour une durée maximale de trente jours consécutifs à compter de la date de commencement des travaux, pour procéder au ravalement de la façade du pignon gauche du mur de l’ouvrage situé en limite de propriété ; pour ce faire, à déposer la clôture et à installer un échafaudage ;

— ENJOINDRE à Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V] de laisser l’accès aux époux [W] [X] et à tous ouvriers ou artisans mandatés par eux, à la date de commencement des travaux, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— SE RESERVER le pouvoir de la liquidation de l’astreinte ;

— CONDAMNER les époux [A] aux entiers dépens de l’instance.

— CONDAMNER les époux [A] au paiement de la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ils ont maintenu leur demandes à l’audience du 16 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant que le permis de construire et la nature des travaux impliquent objectivement un accès temporaire sur la parcelle voisine, cette nécessité résultant de l’implantation en limite séparative du mur concerné.

Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V] épouse [A], valablement représentés, ont demandé au juge des référés de :

— DEBOUTER de leurs demandes Monsieur [R] [W] [X] et Madame [D] [W] [X].

Subsidiairement,

S’il était fait droit aux demandes de Monsieur [R] [W] [X] et Madame [D] [W] [X],

— AUTORISER Monsieur [R] [W] [X] et Madame [D] [W] [X] à accéder temporairement au terrain des concluants sis au [Adresse 6], afin d’y installer les équipements nécessaires (échelles, échafaudages, etc.) pour procéder au ravalement de la façade du pignon du mur de l’ouvrage situé en limite de propriété et déposer la clôture et installer un échafaudage sur le bâtiment édifié en limite de propriété pendant une durée de 30 jours.

— DIRE que l’accès sera limité aux horaires suivants : 9h30 à 12h30 et 13h30 à 17h00 et ne pourra être exercé que dans la mesure strictement nécessaire à la réalisation des travaux.

— DIRE que Monsieur [R] [W] [X] et Madame [D] [W] [X] s’engagent à prendre toutes les mesures de sécurité nécessaires pour éviter tout dommage et à souscrire une assurance couvrant les risques afférents.

— DIRE que Monsieur [R] [W] [X] et Madame [D] [W] [X] verseront à Monsieur [C] [A] et Madame [B] [A] une somme de 20 Euros par jour à titre d’indemnité pour la durée du droit de passage.

— DIRE que toute dégradation constatée à la suite des travaux devra être réparée ou indemnisée par Monsieur [R] [W] [X] et Madame [D] [W] [X].

— DIRE que Monsieur [R] [W] [X] et Madame [D] [W] [X] devront remettre les lieux en leur état initial, à leurs frais et que toute contestation sur l’état des lieux donnera lieu à une expertise amiable ou judiciaire si nécessaire ou à un constat.

— DIRE qu’en cas d’inexécution des obligations prévues à la présente convention, celle-ci pourra être résiliée de plein doit après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours.

— CONDAMNER Monsieur [R] [W] [X] et Madame [D] [W] [X] à payer à Monsieur [C] [A] et Madame [B] [A] la somme de 1.600 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils soutiennent que les demandeurs ne justifient pas de la nécessité absolue de pénétrer sur leur fonds et que le permis de construire ne mentionne pas expressément cette nécessité et enfin que cette demande constitue une atteinte à leur droit de jouissance exclusive de leur bien.

Les demandeurs réitèrent que le permis de construire, ses annexes et les plans montrent clairement l’implantation du mur en limite de propriété et que les travaux de ravalement ne peuvent être réalisés sans intervention sur le fonds voisin, rendant l’accès techniquement indispensable.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur la demande de tour d’échelle

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2018, le président du tribunal peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire toute mesure conservatoire ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’en vertu des obligations normales du voisinage et en cas de nécessité, le propriétaire d’un mur peut être autorisé à passer, à titre temporaire, chez son voisin afin d’effectuer toutes réparations, et, plus généralement, tous travaux indispensables, sous réserve que lesdits travaux ne puissent être réalisés autrement, et qu’il n’en résulte aucune sujétion intolérable et excessive pour le propriétaire voisin.

Il est admis que le refus d’un propriétaire d’autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l’exécution de travaux indispensables ne pouvant être réalisés autrement, constitue, en l’absence même d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle, un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose.

Pour être autorisée par le juge des référés, la servitude temporaire de passage pour travaux dite de tour d’échelle suppose pour les demandeurs de démontrer que les travaux sont nécessaires, que la configuration des lieux ne permet pas une autre solution technique pour les réaliser et que l’atteinte portée au droit de propriété des défendeurs apparaît justifiée et proportionnée aux fins poursuivies, en étant enfermée dans des conditions de durée et de nuisance encadrées, après que celles-ci aient été proposées par convention.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [N], [U] [W] [X] et Madame [D], [S] [I] [K] épouse [W] [X] produisent le permis de construire délivré le 20 mars 2023 pour ses parcelles sise [Adresse 3] à [Localité 8] ainsi qu’un procès-verbal de bornage dressé par un géomètre expert le 13 octobre 2023.

Il convient de faire observer à titre liminaire que contrairement à ce qui est soutenu par les défendeurs le caractère nouveau de la construction entreprise n’est pas de nature de facto à rejeter son caractère indispensable. En effet, sur ce point, il convient de rappeler que le juge ne statue pas sur la légitimité intrinsèque du projet de construction – celle ci ayant été reconnue par la délivrance d’un permis de construire – mais seulement sur l’existence d’un empêchement concret de nature à entraver la réalisation légale des travaux autorisés et sur la nécessité d’autoriser un accès temporaire dans des conditions strictement limités.

En l’espèce, le procès-verbal de bornage réalisé par le géomètre expert couplé à l’attestation de la société VALENTE, mandatée par les demandeurs en vue de la réalisation du projet, démontrent en effet que les terrains querellés se trouvent en limite de propriété l’une de l’autre.

Ainsi, les travaux de ravalement projetés, portant sur une façade édifiée en limite séparative, nécessitent impérativement l’installation d’échafaudage, cette mesure étant dictée tant par des considérations techniques que par des impératifs de sécurité à l’égard des intervenants mais aussi des tiers.

La poursuite des travaux ne peut donc être réalisée autrement que par empiétement sur le fonds voisin.

Le refus opposé par les défendeurs d’autoriser le passage temporaire sur sa propriété pour l’exécution de travaux ne pouvant être réalisés autrement, constitue, en l’absence même d’une servitude conventionnelle de tour d’échelle, un abus du droit du propriétaire de jouir et de disposer de sa chose. De plus, les défendeurs ne démontrent pas l’existence d’une quelconque contestation sérieuse s’opposant à l’exercice du droit sollicité.

Aussi, compte tenu de l’ensemble des éléments produits au débat, il sera donc fait droit à la demande de Monsieur [N], [U] [W] [X] et à Madame [D], [S] [I] [K] épouse [W] [X] qui porte sur l’accès à la propriété de Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V] dans le cadre d’une servitude de tour d’échelle, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Face au refus déjà opposé par les défendeurs, le prononcé d’une astreinte provisoire selon des modalités prévues au dispositif de la présente décision apparaît nécessaire.

Il n’y a pas lieu à indemnisation des défendeurs, la somme de 20 euros par jour sollicitée n’étant étayée par aucun élément.

2 – Sur les mesures de fin de jugement

Partie perdante, Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V] supporteront les dépens.

Ils seront condamnés à payer à Monsieur [N], [U] [W] [X] et à Madame [D], [S] [I] [K] épouse [W] [X] la somme de 2000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique,

ACCORDE à Monsieur [N], [U] [W] [X] et à Madame [D], [S] [I] [K] épouse [W] [X] un droit de passage d’une durée de 30 jours à compter de la date de commencement des travaux sur la propriété de Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V] leur permettant d’effectuer les travaux de ravalement en limite séparative, étant précisé que :

— l’entreprise choisie par Monsieur [N], [U] [W] [X] et par Madame [D], [S] [I] [K] épouse [W] [X] devra intervenir en semaine, hors jours fériés, hors juillet et août, dans un créneau horaire compris entre 8h et 12h et 13h et 17h, pour procéder au ravalement du mur situé du côté de la limite séparative,

— il est autorisé que les outils, machines, échelles, échafaudages et autres pourront demeurer entreposés sur le fonds de Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V] durant toute la durée des travaux,

— cette autorisation devra permettre l’accès de tous ouvriers avec outils, machines, échelles, échafaudages et autres, de les y transporter ou de les y entreposer et de s’en servir pour mener à bien les travaux précités,

— l’entreprise choisie devra prendre toute précaution utile pour assurer la sécurité des biens et des personnes en agissant dans les règles de l’art et en assurant la protection du terrain et de la maison sur lequel le droit de passage s’effectuera,

— Monsieur [N], [U] [W] [X] et à Madame [D], [S] [I] [K] épouse [W] [X] ou l’entreprise choisie par eux devront prévenir de l’intervention Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V] dans un délai de 15 jours avant le commencement des travaux, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception,

— un constat par un commissaire de justice du choix de Monsieur [N], [U] [W] [X] et de Madame [D], [S] [I] [K] épouse [W] [X], auquel seront appelés à participer contradictoirement Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V] ou toute personne désignée par eux, sera dressé avant et après les travaux, à l’effet d’établir la situation et prévenir tout litige, aux frais exclusifs de Monsieur [N], [U] [W] [X] et de Madame [D], [S] [I] [K] épouse [W] [X], et dont les rapports, qui comprendront un plan et des photographies couleurs, seront adressés en copie aux deux parties

— les travaux devront être exécutés dans un délai de 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’il appartiendra à Monsieur [N], [U] [W] [X] et à Madame [D], [S] [I] [K] épouse [W] [X] :

— de remettre les lieux en l’état où ils se trouvaient antérieurement à la réalisation des travaux objet de la demande de tour d’échelle,

— de faire procéder, à leurs frais exclusifs, à la remise en état et au nettoyage de la propriété de Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V] à l’issue de son occupation,

DIT qu’en cas d’entrave par Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V] à l’exercice du tour d’échelle tel que précisé ci-dessus, une astreinte provisoire personnelle de 500 euros par infraction constatée par commissaire de justice sera mise à leur charge, pendant 6 mois à compter de la signification de la présente ordonnance,

CONDAMNE Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V] à payer à Monsieur [N], [U] [W] [X] et à Madame [D], [S] [I] [K] épouse [W] [X] la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [A] et Madame [B] [V] aux dépens,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Président,