Tribunal Judiciaire de Metz, Ch4 jcp fond, 19 mai 2025, n° 25/00063

TJ Metz 19 mai 2025

Arguments

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Accepté
Manquement grave aux obligations contractuelles
Le tribunal a constaté que le défaut de paiement pendant plusieurs mois constitue un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail.
Accepté
Résiliation du bail
Le tribunal a ordonné l'expulsion de Monsieur [X] [F] en raison de la résiliation du bail prononcée pour manquement aux obligations de paiement.
Accepté
Montant de l'arriéré locatif
Le tribunal a constaté que Monsieur [X] [F] devait effectivement la somme réclamée, n'ayant pas comparu pour contester cette dette.
Accepté
Indemnité d'occupation due
Le tribunal a jugé que l'indemnité d'occupation est due pour réparer le préjudice subi par la société, conformément à la demande.
Accepté
Charge des dépens
Le tribunal a condamné Monsieur [X] [F] aux dépens, conformément à la règle de la partie perdante.
Accepté
Démarches judiciaires
Le tribunal a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice engagés par la société.

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Sur la décision

Référence :	TJ Metz, ch4 jcp fond, 19 mai 2025, n° 25/00063
Numéro(s) :	25/00063
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric RICHARD-MAUPILLIER
Parties :	Société ICF NORD EST SA D' HLM

Texte intégral

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 19 MAI 2025

N° RG 25/00063 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LEKN

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

Société ICF NORD EST SA D’HLM

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e RICHARD-MAUPILLIER Frédéric, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [X] [F]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique du 17 mars 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e RICHARD-MAUPILLIER + pièces

— copie certifiée conforme délivrée le à

— seconde exécutoire délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM ICF NORD EST a donné à bail à Monsieur [X] [F] et Madame [L] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4].

Selon avenant du 15 septembre 2021 ayant pris effet le 1er avril 2021, Monsieur [X] [F] est devenu seul titulaire du contrat de bail.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM ICF NORD EST a fait signifier à Monsieur [X] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 1er octobre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [X] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz par acte d’huissier du 31 décembre 2024 pour obtenir :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail ou, à défaut, le prononcé de la résiliation du contrat de bail ;

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [F] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— la condamnation de Monsieur [X] [F] au paiement de 6 501,92 euros au titre de l’arriéré locatif au 30 novembre 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— la condamnation de Monsieur [X] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 656,92 euros, chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et l’indemnité d’occupation étant révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié ;

— la condamnation de Monsieur [X] [F] aux dépens et à lui verser 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 17 mars 2025, la SA d’HLM ICF NORD EST était représentée par Maître RICHARD-MAUPILLIER, avocat au barreau de Metz ; Monsieur [X] [F], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

La SA d’HLM ICF NORD EST, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes, précisant que Monsieur [X] [F] avait repris le paiement des loyers courants mais qu’elle ne proposait pas que des délais de paiement lui soient accordés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 2 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF NORD EST justifie avoir saisi la CCAPEX par voie électronique le 2 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU CONTRAT DE BAIL

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : "Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;[…]”

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

Aux termes de l’article 1217 du Code civil : "La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter".

Aux termes de l’article 1227 du Code civil : « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

Aux termes de l’article 1228 du Code civil : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

En l’espèce, la SA d’HLM ICF NORD EST sollicite, à titre principal, le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers.

L’absence de contrat de bail (la SA d’HLM ICF NORD EST ne produit au soutien de sa demande que l’avenant du 15 septembre 2021 mentionnant un contrat en date du 10 juillet 2020), prive la SA d’HLM ICF NORD EST de la possibilité de solliciter le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire dès lors qu’il n’est pas possible de vérifier que le contrat de bail, initialement conclu avec Monsieur [X] [F] et Madame [L] [I], contenait bien une clause résolutoire. La SA d’HLM ICF NORD EST sera en conséquence déboutée de cette demande.

En revanche, même en l’absence de bail écrit, le bailleur peut toujours solliciter la résiliation du contrat de bail pour manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles.

En l’espèce, la SA d’HLM ICF NORD EST produit au soutien de sa demande un décompte dont il résulte qu’au 13 mars 2025, Monsieur [X] [F] restait lui devoir 6 500,40 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, ce en dépit de l’envoi à l’intéressé d’avis d’échéance.

Monsieur [X] [F] n’ayant pas comparu lors de l’audience du 17 mars 2025, il n’a pu apporter aucune précision sur sa situation financière et le montant de sa dette.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire.

Il y a lieu en conséquence de prononcer, à la date de l’assignation (31 décembre 2024), la résiliation du contrat de bail liant la SA d’HLM ICF NORD EST à Monsieur [X] [F] et portant sur le logement situé [Adresse 4].

En l’absence de toute demande tendant à l’octroi de délais de paiement, l’expulsion de Monsieur [X] [F] sera ordonnée.

III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM ICF NORD EST produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [F] restait devoir la somme de 6 500,40 euros à la date du 13 mars 2025.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 6 500,40 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation au 13 mars 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de mars 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande de la SA d’HLM ICF NORD EST.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 656,92 euros conformément à la demande de la SA d’HLM ICF NORD EST, de nature à réparer le préjudice subi par le demandeur, ladite indemnité étant révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM ICF NORD EST, Monsieur [X] [F] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SA d’HLM ICF NORD EST recevable ;

DEBOUTE la SA d’HLM ICF NORD EST de sa demande tendant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;

PRONONCE, au 31 décembre 2024, la résiliation du contrat de bail liant la SA d’HLM ICF NORD EST à Monsieur [X] [F] et portant sur le logement situé [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM ICF NORD EST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] à verser à la SA d’HLM ICF NORD EST la somme de 6 500,40 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et d’indemnité d’occupation au 13 mars 2025 (indemnité d’occupation due au titre du mois de mars 2025 non comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] à payer à la SA d’HLM ICF NORD EST une indemnité mensuelle d’occupation de 656,92 euros à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité étant révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture;

CONDAMNE Monsieur [X] [F] à verser à la SA d’HLM ICF NORD EST la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 19 mai 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame PLANTON, greffière.

La greffière, La vice-présidente,