AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 24 JUILLET 2025

N° RG 25/00034 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LESR

Minute JCP n° 315 /2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ

PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [X] [F]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 22 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e MORHANGE (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [F]

RAPPEL DES FAITS

La SA d’HLM VIVEST a donné à bail à Monsieur [X] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] par contrat du 30 janvier 2024, pour un loyer mensuel de 372,33 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, SA d'[Adresse 5] a fait signifier à Monsieur [X] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 septembre 2024.

La SA d’HLM VIVEST a ensuite fait assigner Monsieur [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz statuant en référé, par acte de commissaire de justice du 16 janvier 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [F], au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de Monsieur [X] [F] à titre provisionnel au paiement de 2 980,64 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— la condamnation de Monsieur [X] [F] à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 372,33 euros, ladite indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé et étant révisable selon les mêmes modalités et à la même périodicité que le loyer l’aurait été si le bail n’avait pas été résilié,

— la condamnation de Monsieur [X] [F] aux dépens et à lui verser 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 22 mai 2025, la SA d’HLM VIVEST était représentée par Maître WEBERT, substituant Maître MORHANGE, avocat au barreau de Metz ; Monsieur [X] [F] a comparu en personne.

La SA d’HLM VIVEST, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes précisant que la dette locative s’élevait désormais à 5 133,03 euros au 7 mai 2025 et que Monsieur [X] [F] n’avait pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [X] [F] a confirmé qu’il n’était plus assuré. Il a indiqué qu’il allait rendre le logement loué courant juin 2025 et que dès qu’il aurait trouvé un emploi, il pourrait commencer à rembourser sa dette.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 24 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie électronique le 20 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, SA d’HLM VIVEST justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre recommandée avec avis de réception réceptionnée le 14 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, applicable aux contrats conclus postérieurement au 29 juillet 2023, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 7 de la même loi met à la charge du locataire l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Le bail conclu le 30 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article 9.2- Clauses résolutoires) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 septembre 2024, pour la somme en principal de 1 863,65 euros.

Si la SA d’HLM VIVEST a indiqué à l’audience que Monsieur [X] [F] n’avait pas justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, il y a lieu de constater que le commandement du 11 septembre 2024 ne concernait que le paiement de l’arriéré de loyer et pas la production d’un justificatif d’assurance contre les risques locatifs.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (en l’espèce si le contrat de bail, pourtant conclu postérieurement au 29 juillet 2023 impartissait un délai de deux mois au locataire pour régulariser sa situation, c’est bien le nouveau délai de 6 semaines prévu à l’article 24 du 6 juillet 1989, disposition d’ordre public, qui trouvait à s’appliquer. Toutefois, le commandement de payer du 11 septembre 2024 ayant imparti à Monsieur [X] [F] un délai de deux mois pour régulariser sa situation, c’est ce délai qui sera retenu), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 novembre 2024.

L’expulsion de Monsieur [X] [F] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DE L’ARRIERE LOCATIF :

La SA d’HLM VIVEST produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [F] restait devoir, la somme de 2 176,20 euros à la date du 11 novembre 2024 (décompte arrêté au 7 mai 2025, régularisation d’APL et de RLS en date du 1er mars 2025 prises en compte).

Monsieur [X] [F] ne conteste ni le principe, ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné, à titre provisionnel, au paiement de cette somme de 2 176,20 euros au titre de l’arriéré de loyer au 11 novembre 2024 (décompte arrêté au 7 mai 2025, régularisation d’APL et de RLS en date du 1er mars 2025 prises en compte), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 863,65 euros à compter du commandement de payer (11 septembre 2024) et sur la somme de 312,55 euros à compter de l’assignation (16 janvier 2025), conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [X] [F] sera également condamné au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 12 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé à la somme de 372,33 euros, conformément à la demande de la SA d’HLM VIVEST, ladite indemnité, due uniquement au prorata du temps d’occupation des lieux, étant révisable comme l’aurait été le loyer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM VIVEST, Monsieur [X] [F] sera condamné à lui verser une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS l’action de SA d’HLM VIVEST recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 janvier 2024 entre la SA d’HLM VIVEST et Monsieur [X] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] étaient réunies à la date du 11 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [X] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [X] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM VIVEST pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [F] à verser à la SA d’HLM VIVEST, à titre provisionnel, la somme de 2 176,20 euros au titre de l’arriéré de loyer au 11 novembre 2024 (décompte arrêté au 7 mai 2025, régularisation d’APL et de RLS en date du 1er mars 2025 prises en compte), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 863,65 euros à compter du 11 septembre 2024 et sur la somme de 312,55 euros à compter du 16 janvier 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [F] à payer à la SA d’HLM VIVEST, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation de 372,33 euros pour la période courant du 12 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, ladite indemnité, due uniquement au prorata du temps d’occupation des lieux, étant révisable comme l’aurait été le loyer;

CONDAMNONS Monsieur [X] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [F] à verser à la SA d'[Adresse 5] une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 24 juillet 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,