Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab b1, 15 janvier 2026, n° 23/01254

TJ Marseille 15 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Défaillance dans les obligations contractuelles
La cour a constaté que le défendeur n'a pas déposé deux demandes de prêt simultanées, mais a jugé que ce retard ne suffisait pas à considérer qu'il avait empêché la réalisation de la promesse.
Rejeté
Engagement de frais en raison de la résistance abusive
La cour a estimé que le demandeur a engagé des frais à ses risques et périls, et n'a pas prouvé que le défendeur avait agi de mauvaise foi.
Accepté
Restitution de l'indemnité d'immobilisation
La cour a jugé que la condition suspensive était défaillie et a ordonné la restitution de l'indemnité d'immobilisation.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné le demandeur aux dépens, conformément aux dispositions du Code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Monsieur [W] [S], le vendeur, demandait la condamnation de Monsieur [Y] [R], l'acheteur, au paiement de l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation de 13.700 €. Il soutenait que l'acheteur avait manqué à ses obligations contractuelles, notamment en ne respectant pas les conditions de demande de prêt et en ne justifiant pas de deux refus de prêt dans les délais impartis.

Le Tribunal a jugé que Monsieur [Y] [R] avait bien justifié de deux refus de prêt, bien que la seconde demande ait été déposée légèrement hors délai. Il a considéré que ce léger retard n'avait pas empêché la réalisation de la promesse de vente, car les prêts auraient probablement été refusés même en cas de dépôt simultané. Par conséquent, la condition suspensive d'obtention de prêt est défaillie.

En conséquence, le Tribunal a débouté Monsieur [W] [S] de ses demandes et a condamné Monsieur [W] [S] à restituer l'indemnité d'immobilisation de 6.850 € à Monsieur [Y] [R], avec intérêts. Il a également condamné Monsieur [W] [S] aux dépens et au paiement de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab b1, 15 janv. 2026, n° 23/01254
Numéro(s) :	23/01254
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	9 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Guillaume BORDETAlexandra MISSIRLI-MONNERET
Cabinet(s) :	BORDET KEUSSEYAN- BONACINA MOUILLAC COLLETMONNERET - MISSIRLI
Parties :	ASSOCIATION [ Z ] - KEUSSEYAN - BONACINA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/01254 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2ZJT

AFFAIRE :

M. [W], [T] [S] (Maître [V] [Z] de l’ASSOCIATION [Z] – KEUSSEYAN – BONACINA)

M. [Y] [R] (Maître Alexandra MISSIRLI-MONNERET de la SCP MONNERET- MISSIRLI)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 11 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : M^me Anna SPONTI, Juge

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 15 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026

Par M^me Anna SPONTI, Juge

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, greffier placé, lors du prononcé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [W], [T] [S]

né le 29 Décembre 1988 à [Localité 8]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Guillaume BORDET de l’ASSOCIATION BORDET – KEUSSEYAN – BONACINA, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [R]

né le 14 Février 1969 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Alexandra MISSIRLI-MONNERET de la SCP MONNERET- MISSIRLI, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 5 mai 2021 établi par maître [X] [U], Notaire à [Localité 8], une promesse de vente était signée entre monsieur [Y] [S], en qualité de promettant, et monsieur [Y] [R], en qualité de bénéficiaire.

Cet acte concernait un appartement, cadastré [Cadastre 6] section Y n°[Cadastre 3] lot n°5, dans un ensemble immobilier situé au [Adresse 5] [Localité 1] [Adresse 9].

Les parties ont convenu de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 13.700 €.

L’acte prévoyait une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire, celle-ci étant réalisée en cas d’obtention par le concluant d’une ou plusieurs offres de prêt aux conditions stipulées à la promesse au plus tard le 5 juillet 2021.

Le Conseil de Monsieur [Y] [R] écrivait à Maître [X] [U], Notaire, le 26 novembre 2021, pour exiger la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 6.850 € compte tenu de deux refus de prêt.

Par lettre RAR en date du 14 février 2022, [W] [S] devait mettre en demeure Monsieur [R] de libérer la somme de 6.850 € détenue par le notaire, et de verser la somme complémentaire de 6.850 €, qui aurait dû être versée à Monsieur [S] au titre du solde de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte d’huissier en date du 4 janvier 2023,[W] [S] a assigné [Y] [R] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins notamment de le voir condamner au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 22 mai 2025, au visa des articles 1103, 1343-2, 1304-3 et 1240 du code civil, [W] [S] sollicite de voir :

DEBOUTER Monsieur [R] de toutes ses demandes fins et conclusions,

JUGER que Monsieur [R] a été totalement défaillant dans ses obligations contractuelles, tant en ce qui concerne, d’une part, les conditions impératives de demande de financements qu’il n’a pas respectées, que, d’autre part, la justification, au plus tard le 5 juillet 2021, de l’impossibilité de réaliser la condition suspensive d’obtention de prêt en produisant deux refus de prêt,

JUGER en conséquence que Monsieur [R] est redevable de l’intégralité de l’indemnisation d’immobilisation fixée à l’acte, soit la somme de 13.700 €,

JUGER en conséquence que la somme de 6.850 €, détenue en la comptabilité de Maitre [U], notaire, correspondant à la moitié de l’indemnité d’immobilisation, doit être versée à Monsieur [W] [S], à titre de première partie de l’indemnité d’immobilisation due,

CONDAMNER pour le surplus, Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [W] [S] la somme complémentaire de 6.850 € représentant le solde de l’indemnité d’immobilisation,

JUGER que l’intégralité de la somme de 13.700 €, représentant l’indemnité d’immobilisation totale, devra porter intérêts au taux légal, à compter du 6 septembre 2021, avec capitalisation de ceux-ci,

CONDAMNER Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [W] [S] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts au titre de sa résistance abusive,

CONDAMNER Monsieur [Y] [R] à payer à Monsieur [W] [S] la somme complémentaire de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER Monsieur [Y] [R] aux entiers dépens de l’instance,

JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, [W] [S] affirme que :

— Aux termes de la promesse, Monsieur [R] s’était engagé à déposer deux demandes de prêt correspondant aux caractéristiques stipulées dans l’acte, et ce, simultanément avant le 5 juillet 2021. -Monsieur [R] s’est abstenu de déposer deux demandes de prêt concomitantes de sorte qu’il a empêché la réalisation de la promesse,

— à défaut de pouvoir régulariser l’acte authentique, Monsieur [R] se trouve être redevable de la totalité de l’indemnité d’immobilisation due à Monsieur [S], à savoir la somme de 13.700 €.

— pensant que l’acte authentique pourrait être régularisé, Monsieur [S] a pris un logement en location et a été contraint de contracter un prêt-relais pour financer l’acquisition d’un appartement en VEFA. Il a donc dû assumer le crédit immobilier sur le bien sous compromis, les échéances du prêt-relais, ainsi qu’un loyer, jusqu’en janvier 2022, date à laquelle la maison a finalement été vendue.Par conséquent, Monsieur [S] sollicite la condamnation de Monsieur [R] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 24 avril 2025, [Y] [R] sollicite de voir :

A TITRE PRINCIPAL,

JUGER que Monsieur [Y] [R] a parfaitement respecté ses obligations contractuelles et tout particulièrement justifié de deux refus de prêts bancaires.

JUGER que la non signature de l’acte de vente ne résulte pas de la défaillance ou de la carence du bénéficiaire, Monsieur [Y] [R].

En conséquence,

DEBOUTER Monsieur [W] [S] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions

DIRE Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir dans l’hypothèse d’une condamnation de Monsieur [Y] [R].

A TITRE RECONVENTIONNEL,

ORDONNER la restitution à Monsieur [Y] [R] de la somme de 6.850 € (au titre de l’indemnité d’occupation) détenue en la comptabilité du notaire, Maître [X] [U]. JUGER que cette somme de 6.850 € devra porter intérêts au taux légal, à compter du 6 août 2021, avec capitalisation de ceux-ci

DIRE N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire.

CONDAMNER Monsieur [W] [S] au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance

Au soutien de ses prétentions, [Y] [R] fait valoir que :

— il a parfaitement respecté ses obligations contractuelles, il a a présenté deux demandes de prêt parfaitement conformes aux exigences fixées par la promesse de vente : il a effectué une demande de prêt bancaire auprès de la Société Marseillaise de Crédit le 21 mai 2021, et, a essuyé un refus le 29 juin 2021 ; a déposé une seconde demande de prêt auprès cette fois-ci de la CIC Lyonnaise de banque mais il s’est vu notifier un refus le 2 août 2021

— La condition suspensive ayant défailli, la somme doit être purement et simplement restituée à Monsieur [Y] [R].

— Si le demandeur allègue l’existence d’un dommage consistant en un préjudice financier (frais de loyers, échéances de prêt-relais…), l’existence d’une faute ainsi que d’un lien de causalité entre cette dernière et le dommage n’est pas démontrée.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler que les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de « donner acte », « constater », « dire », « dire et juger », « rappeler » qui ne s’analyseraient pas comme des demandes au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n’appellent pas de décision spécifique.

Sur l’indemnité d’immobilisation :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

L’article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, l’acte prévoyait une condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt bancaire d’un montant maximal de 137 000 euros, sur une durée maximale de 240 mois, au taux d’intérêt maximal de 1,50% l’an, au plus tard le 5 juillet 2021.

La promesse précise que le bénéficiaire s’engage en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence le bénéficiaire s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.

[Y] [R] justifie :

d’un refus de prêt de la Société Marseillaise de Crédit en date du 29 juin 2021, portant sur un prêt de 137 000 euros, sur une durée de 240 mois au taux de 1,35%d’un refus de prêt de la CIC en date du 2 août 2021, portant sur une prêt d’un montant de 137 000 euros sur une durée de 240 mois sollicité le 15 juillet 2021.

Force est de constater que [Y] [R] n’a pas déposé deux demandes de prêt simultanées et que la deuxième demande de prêt a été déposée hors délai conventionnel. En outre, cette dernière ne précise pas le taux d’intérêt.

Toutefois, ce seul retard léger dans le dépôt de la demande ne saurait suffire à considérer que [Y] [R] a empêché la réalisation de la promesse en ce sens que même dans l’hypothèse d’un dépôt simultané des demandes, celle-ci aurait quand même été refusée par la banque.

En conséquence, la condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt est défaillie de sorte que l’indemnité d’immobilisation doit lui être restituée avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi que la capitalisation des intérêts.

Sur la résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages intérêts dus à l’occasion du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois en vertu de l’article 1240 du même code selon lequel “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” En ce sens le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur, d’agir en justice pour faire valoir ses droits à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, refusant d’accéder aux prétentions du demandeur.

Si le demandeur peut réclamer l’octroi de dommages-intérêts destinés à indemniser le préjudice causé par cet abus, l’octroi de dommages et intérêts pour résistance abusive nécessite la preuve que la personne en cause a résisté à la demande de mauvaise foi, dans l’intention de nuire ou avec une légèreté blâmable assimilable au dol.

En l’espèce, Monsieur [S] sollicite des dommages-intérêts au titre de la résistance abusive au motif qu’il aurait engagé des frais liés à sa croyance en la réalisation de la promesse. Toutefois, avant la réalisation des conditions suspensives et la réitération par acte authentique de la vente, une promesse demeure toujours incertaine de sorte que Monsieur [S] a engagé des frais à ses risques et périls. Il sera débouté de sa demande.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes des dispositions des articles 696 et 700 du Code de procédure civile, la partie défaillante supporte la charge des dépens de l’instance et des frais irrépétibles, sous réserve de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner [W] [S] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il y a lieu de condamner [W] [S] à verser à [Y] [R] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort

DEBOUTE [W] [S] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE [W] [S] à restituer l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 6.850 €, détenue en la comptabilité de Maitre [U], notaire, à [Y] [R] ;

DIT que cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la date de la mise en demeure soit le 6 août 2021 ;

CONDAMNE [W] [S] aux entiers dépens, lesquels comprendront les coûts des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [W] [S] à verser à [Y] [R] la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE