N° D’INSCRIPTION AU

REPERTOIRE GENERAL : N° RG 25/00018

N° Portalis DBWM-W-B7J-COVH

N.A.C. : 31D

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MONTLUCON

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-=

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

du 09 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [I] [G]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par Maître Olivier TOURNAIRE de la SELARL TOURNAIRE ET ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND, plaidant, M^e Lawrence RACOT, avocat au barreau de MONTLUCON, postulant

d’une part

ET :

DÉFENDEURS

S.A. MAAF ASSURANCES

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par Maître Bernard SOUTHON de la SCP SOUTHON BERNARD ET AMET-DUSSAP ANNE, avocat au barreau de MONTLUCON

Madame [H] [F]

[Adresse 15]

[Localité 3]

représentée par Maître Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON substitué par M^e Victoria GESSET, avocat au barreau de CUSSET/VICHY

S.A.S.U. HUMAN IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Nathalie VENTAX, avocat au barreau de MONTLUCON, postulant, M^e Catherine LATAPIE-SYO, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant, substituées par M^e Joseph ROUDILLON, avocat au barreau de MONTLUCON

d’autre part ;

Nous, Juge des référés, après débats à l’audience publique du 11 juin 2025 tenue par Françoise-Léa CRAMIER, présidente du tribunal judiciaire, juge des référés, assistée de Karine FALGON, greffière, avons avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le NEUF JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ, ainsi qu’il suit :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date des 12 et 15 septembre 2022, reçu devant Maître [N], notaire à [Localité 12] (03), Madame [I] [G] a acquis de Madame [H] [J] épouse [F] une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Adresse 10] (03), moyennant la somme de 130.000€. Ce même acte authentique précise que le bien immobilier est exposé par la cartographie des zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols et se trouve dans la zone “Aléa fort”. Il indique également que la vente a été négociée par la SASU HUMAN IMMOBILIER titulaire d’un mandat donné par Madame [H] [J] épouse [F].

Madame [I] [G] a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur multi-risque habitation le 12 octobre 2023 faisant état de fissures apparues à l’intérieur et à l’extérieur de l’immeuble. Le rapport d’expertise établi le 26 janvier 2024 par le cabinet UNION EXPERTS à la demande de l’assureur en protection juridique de Madame [I] [G] fait état de fissures intérieures et extérieures à la jonction de la maison d’habitation et de l’extension réalisée après la construction principale. Il conclut par ailleurs à l’absence de responsabilité du précédent propriétaire et pose la question d’une prise en charge des dommages dans le cadre des catastrophes naturelles, et notamment de la sécheresse.

Un arrêté du Ministre de l’intérieur en date du 18 juin 2024, publié le 02 juillet 2024, porte reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle pour la commune de [Localité 11] du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023.

Un second rapport d’expertise a été établi le 25 septembre 2024 par la SARL VULCAIN AUVERGNE à la demande de la SA MAAF ASSURANCES, assureur protection juridique de Madame [I] [G], et conclut que les désordres constatés ne sont pas directement imputables à la sécheresse couverte par l’arrêté du 18 juin 2024, et sont en lien avec les travaux d’extension réalisés avant l’acquisition de l’immeuble par Madame [I] [G].

Ainsi, par courrier daté du 08 octobre 2024, la SA MAAF ASSURANCES informait Madame [I] [G] que le sinistre déclaré ne relevait pas d’un sinistre sécheresse et ne serait pas pris en charge.

Par actes de commissaire de justice en date des 28 janvier 2025 et 04 février 2025, Madame [I] [G] a assigné Madame [H] [J] épouse [F], la SA MAAF ASSURANCES et la SASU HUMAN IMMOBILIER devant le juge des référés de ce Tribunal auquel elle demande, au visa des dispositions des articles 145 et 835 du code de procédure civile, de :

— la juger recevable et bien fondée en sa demande d’expertise judiciaire,

— désigner tel expert qu’il plaira avec notamment pour mission de se rendre du place en présence des parties et de leurs conseils,

— rendre opposables et communes les opérations d’expertise à la SASU HUMAN IMMOBILIER en sa qualité d’agent immobilier, ainsi qu’à Madame [H] [J] épouse [F] en sa qualité de propriétaire vendeur,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— entendre et recueillir les explications des parties et de leurs conseils ainsi que de tout sachant si nécessaire,

— visiter les lieux,

— examiner les désordres allégués, ainsi que les dommages en résultant,

— dire si ces désordres sont imputables à la sécheresse,

— en indiquer la cause,

— préconiser les solutions propres à remédier aux désordres constatés,

— chiffrer le coût de la remise en état,

— préciser et chiffrer tous les chefs de préjudices qui pourraient être invoqués,

— l’autoriser en cas d’urgence reconnue par l’expert à faire exécuter à ses frais avancés pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

L’affaire a été appelée à la première audience du 12 mars 2025, puis renvoyée à deux reprises à la demande des parties.

A l’audience tenue le 11 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, Madame [I] [G], représentée par son avocat, a repris les termes de ses conclusions transmises le 26 mai 2025, et maintenu l’ensemble de ses demandes telles qu’exposées dans son acte introductif d’instance.

A l’appui de ses prétentions, Madame [I] [G] expose que le sinistre a été constaté le 08 septembre 2023, soit au cours de la période visé par l’arrêté de catastrophe naturelle du 18 juin 2024, et qu’un dommage préexistant peut exister n’empêchant pas le facteur naturel de provoquer ce sinistre, et ainsi de provoquer de nouveaux dommages. Elle précise que la seconde expertise évoque l’existence de mouvements entre l’immeuble d’origine et son extension, ce qui démontre des mouvements structurels antérieurs à la vente, pouvant permettre d’envisager la responsabilité du vendeur pour vice caché. Elle rappelle que l’objet de l’expertise judiciaire est de déterminer la cause des désordres relevés, le débat relatif à la responsabilité contractuelle du vendeur devant se dérouler devant le juge du fond. Elle expose enfin que la responsabilité de l’agent immobilier peut être engagée devant le juge du fond à l’égard de tout tiers en raison d’un manquement au devoir d’information et de conseil, et que l’expertise judiciaire qu’elle sollicite devant déterminer l’existence ou non d’un désordre antérieur à la vente permettra ensuite de déterminer sa part de responsabilité.

En défense, Madame [H] [J] épouse [F], représentée par son avocat, a repris les termes de ses conclusions déposées le 09 avril 2025, et demande au juge des référés de :

— la mettre hors de cause à titre principal,

— à titre subsidiaire, lui donner acte de ses protestations et réserves sur l’expertise sollicitée et compléter la mission comme suit : “indiquer le cas échéant si les vices cachés étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, préciser s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence de travaux réalisés depuis lors”.

A l’appui de sa défense, Madame [H] [J] épouse [F] expose qu’elle doit être mise hors de cause en ce que le litige porté devant le juge des référés n’a pour unique cause qu’une position différente des deux assureurs de Madame [I] [G]. Elle rappelle par ailleurs que l’immeuble vendu était celui de ses parents, tous deux décédés avant la vente, qu’en qualité de nue-propriétaire elle n’a eu connaissance d’aucun travaux de rénovation ou de sinistre, qu’elle pense que les travaux d’extension doivent dater de l’année 1990, et qu’elle n’a elle-même jamais occupé cet immeuble.

La SA MAAF ASSURANCES, représentée par son avocat, a repris les termes de ses conclusions déposées le 09 avril 2025 et demande au juge des référés de :

— lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves d’usage, de fait et de droit, que ce soit quant à la recevabilité et le bien-fondé de l’action engagée, et quant à sa propre responsabilité, sur la demande d’expertise judiciaire,

— préciser que l’expert aura en autres pour mission de rechercher si les dommages déclarés sont consécutifs à un événement de sécheresse visé par arrêté catastrophe naturelle, mais également si les dommages sont la conséquence de la sécheresse de 2023 ou d’une sécheresse antérieure,

— réserver les dépens,

— débouter la demanderesse de l’intégralité de ses moyens plus amples et contraires.

La SASU HUMAN IMMOBILIER, représentée par son avocat, a repris les termes de ses conclusions déposées le 08 avril 2025 et demande au juge des référés de :

— à titre principal,

— la mettre hors de cause,

— débouter Madame [I] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [I] [G] à lui payer la somme de 1.500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [I] [G] aux dépens,

— à titre subsidiaire :

— compléter le chef de mission de l’expert en lui demandant d’indiquer si les vices étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement, et dans le premier cas s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée, et dans le second cas s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence de travaux réalisés depuis lors,

— réserver les dépens.

A l’appui de sa défense, la SASU HUMAN IMMOBILIER expose que les deux expertises menées par les assureurs de Madame [I] [G] démontrent que la préexistence d’agrafes afin de joindre le bâtiment initial à l’extension n’a été révélée que par la seconde expertise, et que dès lors elle ne pouvait renseigner l’acheteur sur ce qu’elle ignorait. Elle souligne par ailleurs que les désordres sont apparus après la vente. Elle rappelle également que la mission de l’agent immobilier n’a rien de commun avec celle d’un professionnel du bâtiment, et qu’il n’a qu’un rôle d’entremise dans l’acte de vente en étant tenu d’une obligation de moyen et non de résultat.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 09 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Ainsi, l’existence du motif légitime de nature à justifier une mesure d’instruction relève du pouvoir souverain du juge [Cass. Civ. 2ème 14 mars 1984, Bull.civ.II n°49].

Par ailleurs, l’article 145 du code de procédure civile n’exige pas que le demandeur établisse le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée [Cass. Civ. 2ème 04 novembre 2021 n°21-14.023], mais le juge doit caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties [Cass. Civ. 2ème 16 novembre 2017 n°16-24.368]. En effet, la procédure de l’article 145 n’étant pas limitée à la conservation des preuves et pouvant aussi tendre à leur établissement, il ressort de l’exercice du pouvoir souverain du juge, qui n’est pas tenu de caractériser la légitimité de la mesure au regard des différents fondements juridiques de l’action en vue de laquelle cette mesure est sollicitée, de caractériser l’existence d’un motif légitime à obtenir la communication de documents permettant à l’une des parties d’apprécier, avant d’engager une action au fond, l’importance des griefs qu’elle envisage d’imputer à son contradicteur [Cass. Civ. 2ème 6 novembre 2008, n°07-17.398].

Enfin, la demande doit être rejetée si les faits invoqués pour la justifier sont hypothétiques ou si elle est formulée en vue d’une action au fond irrémédiablement vouée à l’échec, voire si elle apparaît inutile [Cass. Civ. 2ème 20 mars 2014, n° 13-14.985], tel étant le cas lorsque la mesure sollicitée n’est pas susceptible de permettre au juge du fond de trancher le litige [Cass. Civ. 2ème 22 avril1992, Bull. Civ. II, p. 67].

En l’espèce, il ressort des débats et des pièces versées que la maison d’habitation de Madame [I] [G] présente des désordres au travers de fissures, verticales en façade sud, verticales, horizontales et en moustache en façade est, et verticales en intérieur à la jonction de l’extension et de la maison d’origine, dont l’existence et l’apparition postérieurement à l’acquisition de l’immeuble ne sont pas discutées. Il est par ailleurs acquis aux débats que cette maison se situe sur une commune pour laquelle un état de catastrophe naturelle a été décidé par arrêté en date du 18 juin 2024 suite à des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023. De plus, il apparaît que les différents constats et avis des techniciens mandatés par les deux assureurs de Madame [I] [G] sont à la fois contradictoires et fondés sur des éléments différents, l’un rattachant les désordres à la sécheresse, et l’autre à la conséquence des travaux d’extension du bâtiment antérieurs à sa vente.

En outre, la SASU HUMAN IMMOBILIER ne conteste pas la réalité des désordres pointés par Madame [I] [G] quant à la maison d’habitation qu’elle a acquise par son intermédiaire, et Madame [H] [J] épouse [F] ne peut valablement les écarter au regard des deux rapports techniques établis.

Il convient en effet d’observer que les deux rapports produits aux débats ne sont pas des rapports d’expertise amiable, mais des rapports de visite qui, de fait, ne peuvent être aussi précis qu’une mesure d’instruction. Pour autant, il ressort de la lecture du second rapport qu’un certain nombre de désordres et de non conformités avec les règles de l’art sont décrites sans lien direct avec l’épisode de sécheresse de 2023, et existants antérieurement à la vente, ayant pu être révélés avec la sécheresse. Ainsi, se posent des questions évidentes de responsabilités de tous ordres quant à l’origine desdits désordres et non conformités, quant à leur date d’apparition, et quant à leur connaissance par le vendeur et son intermédiaire.

Dès lors, en l’état du litige, Madame [I] [G] justifie pleinement d’un motif légitime au sens des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile aux fins que soient confirmés les désordres et malfaçons déjà relevés que son assureur refuse de prendre en charge et que soient déterminées les responsabilités éventuelles tant du vendeur que de son intermédiaire.

En conséquence de quoi, il sera ordonné une mesure d’expertise, dont la mission sera fixée au dispositif ci-après, à charge pour Madame [I] [G] de faire l’avance des frais pour y procéder.

Sur les dépens et la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

L’expertise étant ordonnée à la demande et dans le seul intérêt de Madame [I] [G], il convient de la condamner par provision aux dépens.

Par ailleurs, succombant en ses moyens de défenses, la SASU HUMAN IMMOBILIER est déboutée de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous juge des référés statuant publiquement par décision contradictoire rendue en 1er ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise judiciaire et COMMETTONS Monsieur [L] [M], expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 13], adresse : [Adresse 4] – Tél : [XXXXXXXX02] – Mèl : [Courriel 14], pour y procéder en qualité d’expert avec mission de :

1/ entendre et convoquer les parties,

2/ recueillir les observations de toutes les parties,

3/ se faire communiquer, par les parties ou par des tiers, tous documents et pièces qu’il estimera utiles pour l’accomplissement de sa mission,

4/ se rendre sur les lieux situés [Adresse 6] à [Localité 11] (03),

5/ décrire l’immeuble,

6/ rechercher et décrire les désordres, malfaçons et non-conformités existants, et en indiquer la nature, la cause, l’importance, et les conséquences,

7/ dire si les désordres, malfaçons et non-conformités existants sont en lien, exclusif ou non, avec des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ayant donné lieu à l’arrêté en date du 18 juin 2024 déclarant un état de catastrophe naturelle,

8/ dire si leur apparition ou leur aggravation sont en lien avec la répétitivité de l’intensité anormale de la sécheresse et de la réhydratation des sols depuis le 1er janvier 1989, au regard des treize arrêtés de catastrophe naturelle au titre de la sécheresse pris pour le bassin montluçonnais entre le 1er juin 1989 et le 17 juin 2020,

9/ rechercher et indiquer si les désordres, malfaçons et non-conformités relevés existaient avant l’accomplissement des travaux d’extension par les précédents propriétaires, ou s’ils sont en lien avec les travaux d’extension,

10/ indiquer le cas échéant si les désordres, malfaçons et non-conformités relevés étaient apparents lors de l’acquisition ou s’ils sont apparus postérieurement ; dans le premier cas, préciser s’ils pouvaient être décelés par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; dans le second cas, s’ils trouvent leur origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’ils sont la conséquence de travaux réalisés depuis lors,

11/ dire si ces désordres, malfaçons et non-conformités pouvaient être connus du vendeur et de son intermédiaire à la vente,

12/ dire pour chacun de ces désordres et malfaçons s’ils rendent impropres l’immeuble à sa destination ou à son usage, s’ils le rendent dangereux pour les personnes, s’ils en diminuent l’aspect esthétique, ou s’ils entraînent des conséquences quant à la valeur de l’immeuble,

13/ décrire pour chacun de ces désordres et malfaçons les mesures susceptibles d’y remédier, et évaluer leur coût prévisible,

14/ fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres,

15/ faire toutes observations utiles au règlement du litige,

16/ recueillir les déclarations de toute personne informée, sachants, et s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge d’en demander l’autorisation préalable au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que les opérations d’expertise dérouleront en la présence et au contradictoire de :

— Madame [I] [G],

— Madame [H] [J] épouse [F],

— la SA MAAF ASSURANCES,

— la SASU HUMAN IMMOBILIER ;

DISONS que l’expert, saisi par le greffe, devra déposer :

— un pré-rapport, en impartissant un délai de rigueur aux parties pour déposer leurs dires et fournir leurs pièces justificatives, répondre aux dires des parties déposés dans les délais impartis par l’expert. A l’expiration dudit délai l’expert devra passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

— et l’original du rapport définitif en double exemplaire au greffe, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, dans le délai de six mois à compter de la date de réception de l’avis de la Régie du tribunal du versement de la consignation (date à compter de laquelle l’expert pourra débuter ses opérations), sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que Madame [I] [G] devra faire l’avance des frais d’expertise, et consigner entre les mains du Régisseur d’Avances et de Recettes du tribunal de judiciaire de MONTLUÇON, une somme de 3.500€,dans un délai de TRENTE (30) JOURS à compter de la présente ordonnance ;

DISONS qu’en cas de refus ou d’empêchement légitime de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du Magistrat chargé du contrôle des expertises rendue sur requête ou d’office ;

DISONS que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel devront figurer impérativement : la liste exhaustive des pièces par lui consultées, le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation, le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’ expertise, la date de chacune des réunions tenues, les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties, le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis (lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport) ;

DISONS que l’expert devra dès la première réunion d’expertise faire connaître aux parties le montant prévisionnel approximatif de ses frais et honoraires et – en tant que besoin – solliciter du juge chargé du contrôle des expertises, la consignation d’un complément de provision ;

DISONS que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie ;

DEBOUTONS la SASU HUMAN IMMOBILIER de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit et par provision exécutoire ;

DISONS que Madame [I] [G] sera tenue aux dépens du présent référé par provision.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits. La présente décision a été signée par Françoise-Léa CRAMIER, présidente et Karine FALGON, greffière.

La greffière La présidente

Karine FALGON Françoise-Léa CRAMIER