DU 11 Février 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01196 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OZOB

Code NAC : 30B

S.C.I. [B]

C/

S.A.S.U. [F] [Z]

Monsieur [Y] [T]

Madame [H] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, Juge

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. [B], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Axel CALVET de la SELARL SELARL INTER-BARREAUX FEDARC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 10, M^e Sameen MOHAMMAD, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS

S.A.S.U. [F] [Z], dont le siège social est sis [Adresse 1]

non représenté

Monsieur [Y] [T], demeurant [Adresse 2]

non représenté

Madame [H] [T], demeurant [Adresse 3]

non représenté

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Débats tenus à l’audience du : 14 Janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 11 Février 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signatures électroniques des 3 et 4 mai 2024, la S.C.I. [B] a consenti un bail commercial à la société [F] [Z], portant sur un local commercial sis [Adresse 4] pour une durée de trois années entières et consécutives, moyennant un loyer mensuel de 1 700 euros, charges comprises.

Par actes sous signature électronique en date du 4 mai 2024, M. [Y] [T] et Mme [H] [L] épouse [T] se sont portés caution se sont portés caution solidaire, sans bénéfice de division et de discussion, de toutes sommes dues par la société preneuse en vertu du bail commercial, à concurrence de la somme de 20 400 euros chacun.

Le 16 juillet 2025, la S.C.I. [B] a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société [F] [Z], portant sur la somme de 17 000 euros en principal, qui a été dénoncé à Mme [H] [L] épouse [T] et M. [Y] [T] en leur qualité de caution solidaire, respectivement le 28 juillet 2025 et le 8 août 2025.

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 22, 23 et 27 octobre 2025, la S.C.I. [B] a fait assigner en référé M. [Y] [T], Mme [H] [L] épouse [T] et la société [F] [Z] devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir:

CONSTATER la résiliation de plein droit du bail commercial ayant lié les parties à compter du 16 juillet 2025 ; CONDAMNER solidairement la société [F] [Z], Monsieur [Y] [T] et Madame [H] [L], épouse [T] à payer à la SCI [B] la somme provisionnelle de 22.120,83 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 16 juillet 2025 pour la somme de 17.122,53 € et de la présente assignation pour le surplus ; CONDAMNER solidairement la société [F] [Z] et Monsieur [Y] [T] et Madame [H] [L], épouse [T] à payer à la SCI [B] la somme provisionnelle de 2 212 € au titre de l’application de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial du 4 mai 2024 ; CONDAMNER solidairement la société [F] [Z] et Monsieur [Y] [T] et Madame [H] [L], épouse [T] à payer à la SCI [B] une indemnité provisionnelle fixée au dernier loyer contractuel, majoré forfaitairement de 50%, charges en sus, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération complète et effective des lieux, en ce compris la remise des clés ; ORDONNER l’expulsion sans délai de la société [F] [Z], ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux, avec le concours de la [Localité 2] Publique et d’un serrurier si besoin est; AUTORISER la SCI [B] à séquestrer les biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans tel garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de la défenderesse ;

SUBSIDIAIREMENT, si le juge des référés devait suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder des délais de paiement, auxquels la bailleresse s’oppose, à la société [F] [Z], à supposer que cette dernière puisse se prévaloir de la qualité de débiteur malheureux et de bonne foi, la SCI [B] demande que : • Faute pour la société [F] [Z] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités, et sans mise en demeure préalable :

o Le tout deviendra immédiatement exigible,

o La clause résolutoire sera acquise,

o Il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société [F] [Z], et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

• En cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de deux semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution,

• Une indemnité provisionnelle fixée au dernier loyer, majorée forfaitairement de 50% augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;

CONDAMNER solidairement la société [F] [Z] et Monsieur [Y] [T] et Madame [H] [L], épouse [T] à payer à la SCI [B] la somme de 3. 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ; LES CONDAMNER en outre sous la même solidarité aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer et de dénonciation aux cautions et, le cas échéant, de la dénonciation de la présente procédure aux créanciers inscrits ; RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de droit par provision.L’affaire a été retenue à l’audience du 14 janvier 2026 à laquelle la société [F] [Z], M. [Y] [T] et Mme [H] [L] épouse [T] cités respectivement selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice et à personne physique, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

La S.C.I. [B] a maintenu ses demandes aux termes de son assignation.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

Enfin la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d’office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (page 15) qui stipule qu’en cas de méconnaissance par le preneur d’une seule obligation résultant pour lui du présent bail, dont les stipulations sont toutes de rigueur, et en particulier à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et charges à leur exacte échéance (…), ou plus généralement de toutes sommes qui viendraient à être dues au bailleur par le preneur, quelle que soit l’origine de cette dette, le présent bail sera résilié de plein droit, s’il plait au bailleur, et sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire, si un mois après un commandement de payer ou une mise en demeure visant la présente clause résolutoire, et mettant le preneur en demeure de payer ou d’exécuter l’obligation ainsi méconnue, il n’a pas été satisfait à ce commandement ou à cette mise en demeure. »

La société bailleresse justifie par la production du commandement de payer visant la clause résolutoire et délivré le 16 juillet 2025 dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce, que la société preneuse a cessé de payer ses loyers.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité dudit commandement en ce qu’il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent. Il précise en outre qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail. Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise au 16 août 2025 et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Il résulte du décompte visé dans l’assignation que la dette s’élève à 22 100 euros, échéance de septembre 2025 comprise, mais comprend également le dépôt de garantie de 3 400 euros non versé par la société preneuse.

Par ailleurs, la société bailleresse verse au débats un bordereau de situation en date du 15 avril 2025 émis par le comptable public de la Direction Générale des Finances Publiques et adressé à la S.C.I. [B] sur lequel apparait un reste dû de 20,83 euros au titre de la taxe foncière 2023. Toutefois, l’avis de taxe foncière correspondant n’est pas produit, de sorte qu’il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé qu’il s’agit de la taxe foncière du bien loué, d’autant que le bail a été signé en mai 2024.

Ainsi, et au vu des pièces produites, l’obligation de la société [F] [Z] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 22.100 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et accessoires selon décompte arrêté à septembre 2025 et il convient de condamner la société [F] [Z] par provision au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de quitter les lieux du 16 juillet 2025 pour la somme de 17.000 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance pour le surplus.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bail stipule qu’en cas de résiliation judiciaire du présent bail comme en cas de mise en jeu de la clause résolutoire, qu’elle qu’en soit la cause, et sans préjudice du droit au bailleur de faire procéder à son expulsion par toutes voies de droit, le preneur sera redevable, s’il se maintient dans les locaux loués, et jusqu’à leur libération complète, d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer courant à la date de la résiliation, sans préjudice du droit du bailleur à indemnisation complémentaire sur justification du préjudice effectivement subi.

Il n’est pas sérieusement contestable par le preneur que ce dernier devait s’acquitter, au titre de l’occupation des lieux le temps du bail, du loyer convenu par les parties et que la résiliation du bail prive le bailleur de ce revenu locatif.

En revanche, l’application de la majoration sollicitée excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. La demande d’indemnité provisionnelle ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges et taxes en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation due par la société [F] [Z] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du dernier loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, le contrat de bail stipule que « toute somme dues en vertu du présent bal qui ne serait pas payée à son échéance exacte, et après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 10 jours, sera automatiquement majorée de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur. »

Or, la clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur la condamnation solidaire des cautions

Il est rappelé que les contrats sont soumis aux lois en vigueur au jour de leur conclusion.

En vertu de l’article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès ; il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

L’article 2297 du même code précise qu’à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires, exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu’il poursuive d’abord le débiteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. A défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices.

La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter les dispositions du présent article.

Ainsi, la validité d’un cautionnement sous seing privé donné par une personne physique au bénéfice d’un créancier professionnel, est subordonnée à la présence sur l’acte de cautionnement d’une mention émanant de la caution laquelle doit être manuscrite, sauf cautionnement électronique.

La S.C.I. [B] produit les actes de cautionnement solidaire aux termes desquels M. [Y] [T] et Mme [H] [L] épouse [T] se sont portés caution solidaire, sans bénéfice de discussion ni de division, concernant le paiement des loyers, du dépôt de garantie, des charges définies comme locatives, des dégradations et réparations à la charge du locataire, des impôts et taxes, des pénalités, des intérêts de retard, des indemnités d’occupation, du montant des condamnations et tous les frais éventuels de procédure auxquels pourraient être tenu le locataire ainsi que, d’une manière générale, de toutes les sommes dues au bailleur en vertu du contrat de location et de ses suites, dans la limité de la durée et du montant global ci-avant arrêtés ; pour une durée de trois ans, à compter de la prise d’effet du bail, et dans la limité de la somme de 20 400 euros incluant le principal, les intérêts, les frais et les accessoires.

Par ailleurs, il est établi que le commandement de payer du 16 juillet 2025 a été dénoncé aux cautions solidaires.

Il est également versé aux débats la signature électronique de l’acte de cautionnement de M. [Y] [T] ainsi que le certificat de signature électronique Yousign.

Ainsi, l’acte de cautionnement de M. [Y] [T] apparait régulier dans la mesure où il respecte le formalisme exigé par les textes susvisés.

Dès lors, l’obligation de M. [Y] [T] de payer les sommes dues par la société [F] [Z] en vertu du bail, et au titre de la dette locative, des indemnités d’occupation et du dépôt de garantie, en sa qualité de caution solidaire, n’apparait pas sérieusement contestable et il sera condamné solidairement au paiement de ces sommes, dans la limite de la somme de 20.400 euros.

En revanche, la signature électronique de l’acte de cautionnement de Mme [H] [L] épouse [T] ainsi que le certificat de signature électronique Yousign afférent n’étant pas produits, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de l’intéressée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [F] [Z] et M. [Y] [T] qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. [B] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner in solidum la société [F] [Z] et M. [Y] [T] à lui payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties et la résiliation de ce bail à la date du 16 août 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 4] dans un délai de quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société [F] [Z] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement la société [F] [Z] et M. [Y] [T] à payer à la S.C.I. [B] la somme provisionnelle de 22.100 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés, échéance de septembre 2025 comprise, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer du 16 juillet 2025 pour la somme de 17.000 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, mais dans la limite de 20.400 euros s’agissant de M. [Y] [T], en sa qualité de caution solidaire ;

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société [F] [Z] à la S.C.I. [B], à compter du 16 août 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, et condamnons en tant que de besoin la société [F] [Z] au paiement de cette indemnité ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à la clause pénale ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation solidaire de Mme [H] [L] épouse [T] en sa qualité de caution solidaire ;

CONDAMNONS in solidum la société [F] [Z] et M. [Y] [T] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS in solidum la société [F] [Z] et M. [Y] [T] à payer à la S.C.I. [B] la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Fait au Tribunal Judiciaire de Pontoise, le 11 Février 2026.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT