TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 4]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 23/00424 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IMP2

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 12 novembre 2024

Dans la procédure introduite par :

S.C.I. CPR

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Sara ZEKKARA, avocat au barreau de MULHOUSE

requérante

à l’encontre de :

Monsieur [T] [D]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Nathalie HAAS, avocat au barreau de MULHOUSE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-68224-2023-003592 du 30 janvier 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

requis

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 17 septembre 2024, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2018, la SCI CPR a donné à bail un local commercial situé [Adresse 2], à M. [T] [D] pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel de 7 080 euros, outre une provision sur charges de 720 euros par an.

Ce contrat incluait une clause de résiliation de plein droit, acquise un mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte du 10 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, pour un montant de 19 750 euros, représentant les loyers et charges impayés.

Par assignation signifiée le 16 août 2024, la SCI CPR a attrait M. [T] [D] devant la juridiction des référés.

Dans ses dernières conclusions, reçues le 2 juillet 2024, la SCI CPR demande à la juridiction des référés de :

— débouter M. [T] [D] de l’ensemble de ses demandes ;

— constater l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 10 juillet 2023 ;

— ordonner l’expulsion de M. [T] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à la complète libération des locaux ;

— ordonner l’enlèvement des biens et facultés mobilières se trouvant sur les lieux en un lieu approprié dans le délai d’un mois à compter de la sommation ;

— condamner M. [T] [D] à lui payer les sommes suivantes ;

* 8 900 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 août 2023,

* 4 130 euros au titre des indemnités d’occupation provisionnelles du mois de septembre 2023 à mars 2024, ce montant correspondant au loyer contractuel de 590 euros ;

* les charges et taxes dues à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à libération des locaux ;

* 790 euros au titre de la clause pénale ;

* 205,54 euros au titre du commandement de payer ;

* 100 euros par jour de retard à compter du 10 août 2023 au titre de l’astreinte journalière contractuelle jusqu’à complète libération des lieux ;

* 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— se réserver le contentieux de liquidation de l’astreinte.

À l’appui de sa demande, la SCI CPR expose pour l’essentiel que :

— que M. [T] [D] a cessé de régler son loyer et les provisions sur charges depuis le mois de mai 2021 ;

— qu’une mesure de sûreté et la vente d’un bien a permis de réduire la créance de la somme de 11 500, euros moyennant le maintien dans les lieux et la reprise immédiate du règlement des loyers et des charges courantes ;

— que les loyers et charges courantes sont à nouveau impayés depuis janvier 2024 ;

— que M. [T] [D] a été placé en liquidation judiciaire et que le mandataire judiciaire a résilié le bail ;

— que la demande d’expertise se trouve irrecevable et se heurte à une contestation sérieuse ;

Dans ses dernières conclusions en date du 17 septembre 2024, M. [T] [D] a fait valoir qu’il n’a jamais pu exploiter convenablement le local loué en raison d’odeurs et de moisissures.

À ce titre, il sollicite à titre principal que le juge des référés sursoit à statuer dans l’attente du rapport d’expertise, et à titre reconventionnel sollicite la désignation d’un expert.

Il sollicite également que les lieux lui soient restitués, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

En effet, il précise que la liquidation judiciaire touche une société dont il était dirigeant mais qu’il est titulaire du bail en sa qualité de personne physique.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de restitution des lieux

M. [T] [D] sollicite la restitution des lieux, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Pour s’opposer à la demande, la SCI CPR précise que M. [T] [D] a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire et que le bail a été résilié par le mandataire judiciaire.

M. [T] [D] explique que son expulsion a été faite sans droit, car le bail a été signé en son nom propre et non au nom de l’entreprise individuelle liquidée dont il a été dirigeant.

De plus, il précise que l’état d’insalubrité du local ne lui a pas permis d’exercer son activité de petite restauration et de vente de boissons à emporter, et produit un relevé du BODACC mentionnant un jugement de clôture pour insuffisance d’actif pour les mêmes activités à l’adresse du local loué à la SCI CPR.

Cependant, force est de constater que M. [T] [D] ne justifie pas de ces allégations.

En conséquence, la demande de restitution des lieux formée par M. [T] [D] sera rejetée.

Sur la constatation de la résiliation du contrat de bail, la demande d’expulsion et la demande de désignation d’un expert judiciaire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

De plus, l’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, la SCI CPR fait grief à M. [T] [D] de ne s’être acquitté ni des loyers échus ni des charges depuis janvier 2024.

Elle se prévaut du commandement de payer, visant la clause de résiliation de plein droit incluse dans le contrat de bail, qu’elle a fait signifier à M. [T] [D] le 10 juillet 2023.

Pour s’opposer à la demande, M. [T] [D] fait état de l’insalubrité du local loué en raison de moisissures et de mauvaises odeurs.

À l’appui de sa demande d’expertise judiciaire, M. [T] [D] se contente de produire des photographies non datées, lesquelles sont insuffisantes pour permettre d’identifier les désordres allégués qui affecteraient la jouissance paisible du local loué à la SCI CPR.

Ces clichés, qui ne sont corroborés par aucune autre pièce, telle qu’un rapport d’expertise privée ou des attestations de professionnels, ne suffisent pas à rapporter la preuve du bien-fondé de la mesure d’instruction sollicitée.

M. [T] [D] ne justifie pas non plus s’être plaint avant la signification du commandement de l’état d’insalubrité de l’immeuble.

En conséquence, la demande reconventionnelle de désignation d’un expert judiciaire formée par M. [T] [D] sera rejetée.

Les sommes dues par M. [T] [D] n’ayant pas été réglées dans leur intégralité dans le délai d’un mois, la clause résolutoire est donc acquise au bailleur.

De plus, M. [T] [D] n’a pas saisi dans ce délai la juridiction des référés, aux fins de suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, de sorte que celle-ci est acquise au bailleur.

Dans ces conditions, M. [T] [D], ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de quinze jours à compter de la date de la signification de la présente ordonnance, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux.

La SCI CPR sera autorisée à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, ce aux frais, risques et périls de M. [T] [D] qui devra le récupérer, sous peine passé un délai de deux mois d’être réputé l’avoir abandonné.

Sur la demande de provision

1. Sur les arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Il n’est pas sérieusement contestable que M. [T] [D] reste devoir à la SCI CPR la somme de 8 900 euros TTC, correspondant aux loyers et charges restants dus au 10 août 2023.

En conséquence, il convient de condamner M. [T] [D] à payer à la SCI CPR ladite somme à titre de provision.

La SCI CPR sollicite le règlement, par M. [T] [D], de la somme de 4 130 euros au titre des indemnités d’occupation provisionnelles du mois de septembre 2023 à mars 2024, ce montant correspondant au loyer contractuel de 590 euros.

Il n’est pas non plus sérieusement contestable que M. [T] [D] est également redevable à la SCI CPR, à titre de provision, d’une indemnité d’occupation que le juge des référés est fondé à fixer à un montant de 590 euros par mois à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à la date de la complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

M. [T] [D] sera également condamné à payer à la SCI CPR les charges et taxes dues à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à libération des locaux.

2. Sur la demande au titre de l’astreinte journalière

La SCI CPR sollicite le paiement d’une astreinte journalière de 100 euros par jour de retard, à compter du 10 août 2023 et jusqu’à complète libération des lieux.

Le contrat stipule en sa section « Clause résolutoire » : « Il est précisé que si le preneur se maintenait dans les lieux, il serait redevable d’une astreinte par jour de retard de 100 euros ».

Cette clause s’analyse comme une clause pénale.

Les clauses pénales sont susceptibles de réduction par le juge du fond en cas d’excès manifeste, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les autres demandes

La demande en paiement de la SCI CPR au titre de la clause pénale sera rejetée pour les motifs développés ci-avant.

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, M. [T] [D], partie perdante au procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 800 euros au titre des frais exposés par la SCI CPR et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETONS la demande de M. [T] [D] tenant à la restitution des lieux ;

REJETONS la demande de M. [T] [D] tenant à la désignation d’un expert judiciaire ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial ayant pris effet le 1er décembre 2018 liant la SCI CPR à M. [T] [D] concernant la location du local à usage commercial situé [Adresse 3] ;

CONDAMNONS M. [T] [D], ainsi que tous les occupants de son chef, à quitter les lieux dans le délai à quinze jours à compter de la date de signification de la présente ordonnance, faute de quoi ils pourront être expulsés, avec le concours de la force publique, sous astreinte de 50 euros (cinquante euros) par jour de retard à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux ;

AUTORISONS la SCI CPR à faire transporter le mobilier se trouvant encore dans les lieux dans un garde-meubles de son choix, ce aux frais, risques et périls de M. [T] [D] qui devra le récupérer, sous peine passé un délai de deux mois d’être réputé l’avoir abandonné ;

CONDAMNONS M. [T] [D] à payer à la SCI CPR, à titre de provision, la somme de 8 900 euros (huit mille neuf cents euros) au titre des loyers et charges restants dus au 10 août 2023 ;

CONDAMNONS M. [T] [D] à payer à la SCI CPR, la somme provisionnelle de 590 euros (cinq cent quatre-vingt-dix euros) par mois, du 1er septembre 2023 jusqu’à la date de la complète libération des lieux, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNONS M. [T] [D] à payer à la SCI CPR les charges et taxes dues à compter du 1er septembre 2023 jusqu’à libération des locaux ;

CONDAMNONS M. [T] [D] à payer à la SCI CPR la somme de 800 euros (huit cents euros), en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [T] [D] aux dépens, comprenant les frais du commandement du 10 juillet 2023 s’élevant à la somme de 205,54 euros (deux cent cinq euros et cinquante-quatre centimes) ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI CPR au titre de l’astreinte journalière contractuelle ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,