TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 9]

[Localité 7]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00865 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IXXL

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 octobre 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’ [Adresse 10] à [Localité 8] agissant par son syndic la S.A.S FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE COMTE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 1]

représentée par M^e Leslie ULMER de la SELARL VMV- HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [G] [Z], né le 14 Août 1968 à [Localité 11] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Demande en paiement des charges ou des contributions – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président

Elia REBETEZ, Auditrice de justice

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 15 Mai 2025

JUGEMENT : rendu par défaut en dernier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par Nadia LARHIARI, Président, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [Z] est propriétaire d’un appartement lot n°182 et d’une cave lot n°5 au sein de la copropriété située [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, a attrait M. [G] [Z] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  1 833,52 euros au titre des appels de charges, des cotisations, des appels sur autres avances ainsi que de la régularisation pour le chauffage,

—  839 euros à titre de dommages et intérêts augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

—  1 200 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens en ce compris les frais de signification de la sommation du 25 avril 2022 à hauteur de 138,79 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024 puis renvoyée à de multiples reprises afin de permettre à la partie demanderesse de déposer des pièces, avant d’être retenue lors de l’audience du 15 mai 2025.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que M. [G] [Z] ne s’est pas acquitté de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Cité par acte remis selon dépôt à étude, M. [G] [Z] ne comparait pas.

L’affaire est mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

En application de l’article 14-1 de la même loi, les propriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] verse notamment aux débats :

— Un extrait du livre foncier attestant de ce que M. [G] [Z] est propriétaire des lots n°182 et n° 5 au sein de l’immeuble [Adresse 4],

— Un décompté daté du 4 mars 2024,

— La régularisation au titre de la consommation de chauffage sur l’année 2021,

— Les appels de fonds,

— Les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 11 juin 2019, 07 septembre 2020, 28 juin 2021, 02 juin 2022 et 02 octobre 2023 et ayant approuvés les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que M. [G] [Z] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 1 833,52 euros (hors frais).

Il convient en conséquence de condamner M. [G] [Z] au paiement de la somme de 1 833,52 euros, au titre des charges dues à la date du 4 mars 2024, provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2024 incluse.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparaît que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à M. [G] [Z] seul la somme de 138,79 euros correspondant aux frais de mise en demeure du 25 avril 2022, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaire au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, M. [G] [Z] sera condamné à payer la somme de 138,79 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 8 avril 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi de la défenderesse, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [G] [Z], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et en l’absence d’éléments relatifs à la situation économique du défendeur, il convient de condamner celui-ci à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], la somme de 800 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [G] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, la somme de 1 833,52 euros (mille huit cent trente-trois euros et cinquante-deux centimes) au titre des charges dues à la date du 4 mars 2024, provisions de charges pour la période du 2ème trimestre 2024 incluses ;

CONDAMNE M. [G] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, la somme de 138,79 euros (cent trente-huit euros et soixante-dix-neuf centimes) au titre des frais de recouvrement, majorées des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 8 avril 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [G] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [G] [Z] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS Foncia Alsace Bourgogne Franche-Comté, la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2025, par Nadia LARHIARI, Président et Virginie BALLAST, Greffier.

Le Greffier, Le Président,