TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P. 3009

[Adresse 5]

[Localité 12]

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 25/00041 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFHC

MINUTE n°

République Française

Au nom du Peuple Français

O R D O N N A N C E

du 17 juin 2025

Dans la procédure introduite par :

S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Caroline BACH, avocat au barreau de MULHOUSE (postulant) et Maître Paul PETITFOUR, avocat au barreau de STRASBOURG (plaidant)

requérante

à l’encontre de :

S.C.I. 3J

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par Maître Alexandre TABAK, avocat au barreau de MULHOUSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]”, pris en la personne de son syndic bénévole, la S.C.I. 3J

dont le siège social est sis [Adresse 9]

représenté par Maître Alexandre TABAK, avocat au barreau de MULHOUSE

S.C.I. RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Thomas PERRET, avocat au barreau de MULHOUSE

requises

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de céans, juge des référés, assistée de Océane NGUYEN, greffière, avons rendu l’ordonnance suivante :

Après avoir, à notre audience publique des référés du 6 mai 2025, entendu les parties en leurs conclusions et observations,

Statuons comme suit :

Par acte sous seing privé en date du 13 mars 2021, la SCI 3J a donné à bail un local commercial dépendant d’un immeuble en copropriété, sis [Adresse 8], à la société KING IMMOBILIER.

En vertu d’une déclaration de dissolution et de transmission à titre universel du patrimoine du 1er janvier 2023, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE est venue aux droits de la société KING IMMOBILIER.

Par assignation signifiée le 15 janvier 2025, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a attrait la SCI 3J, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]”, pris en la personne de son syndic bénévole, la SCI 3J (ci-après le syndicat des copropriétaires), et la SCI RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE devant la juridiction des référés, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Dans ses dernières écritures déposées le 16 avril 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE fait valoir pour l’essentiel :

— qu’elle a constaté, en octobre 2022, que des eaux usées se déversaient dans le local au sous-sol par les canalisations de l’immeuble,

— que dans un rapport d’intervention du 3 novembre 2022, la société ARDF EST a relevé que l’origine du sinistre ne provenait pas de l’agence TRILOGIE IMMOBILIER mais de l’autre partie du sous-sol de l’immeuble côté logements, suite à un orage violent,

— que la SCI RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE est propriétaire des locaux voisins d’où proviendraient les eaux usées,

— que dans un rapport du 12 décembre 2023, la société SIVOM expose que le conduit obstrué se situerait en effet dans le sous-sol de l’immeuble de la SCI RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE,

— que les désordres sont évolutifs et engendrent des troubles de jouissance,

— qu’outre l’écoulement des eaux usées, elle subit des odeurs nauséabondes dans les locaux ainsi que la présence de nuisibles,

— qu’elle a été contrainte de faire procéder à plusieurs mesures urgentes et provisoires afin de contenir les dégâts tout en évacuant l’eau et les déchets,

— qu’elle a dénoncé la situation à plusieurs reprises à la SCI 3J, bailleur,

— qu’elle a fait deviser par la société BO ENERGIE une solution pérenne s’élevant à la somme de 12 023 euros.

Suivant conclusions déposées le 6 mai 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la SCI RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE ne s’oppose pas à l’expertise judiciaire sollicitée, tous droits et moyens réservés, mais souhaite que la mission de l’expert soit complétée.

À l’appui de sa demande de complément de mission, la SCI RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE fait valoir que l’expert réseau SIVOM, en légende d’une photographie prise devant l’agence TRILOGIE IMMOBILIER, a relevé que les divers travaux (escalier plus suppression du saut-de-loup) ont sûrement dû endommager la conduite et/ou supprimer l’ouvrage de visite.

Suivant conclusions déposées le 1er avril 2025 et reprises à l’audience de plaidoirie, la SCI 3J sollicite sa mise hors de cause, et formule les protestations et réserves d’usage à titre subsidiaire.

La SCI 3J et le syndicat des copropriétaires font valoir pour l’essentiel :

— que la mesure d’expertise est vaine dès lors qu’il n’y a rien à constater,

— que des travaux ont été réalisés dans les locaux objet du bail par le gérant de la SCI RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE,

— que ces travaux consistaient en la mise en place d’une canalisation pour évacuer les eaux usées, et ont été réalisés sans l’accord du propriétaire,

— que la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE a mandaté la société BO ENERGIE pour détruire le placo existant dans la cave,

— qu’elle a mandaté la société ECOCHAUFFE ALSACE SERVICE pour assurer la conformité de l’installation effectuée par la société BO ENERGIE,

— que le système mis en place est conforme et ne crée aucun désagrément.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise judiciaire formée par la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE et la demande de mise hors de cause de la SCI 3J :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, au regard des pièces produites, notamment le rapport d’intervention de la société ARDF EST, le rapport du SIVOM en date du 12 décembre 2023, ainsi que le rapport d’expertise privée établi par le cabinet POLYEXPERT, la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE justifie d’un motif légitime à voir désigner un expert judiciaire, selon les modalités figurant au dispositif de la présente décision, afin de déterminer l’origine et les causes des désordres constatés.

Pour permettre à l’expert désigné de mener à bien sa mission en toute connaissance de cause, il importe que la SCI 3J, en sa qualité de propriétaire des locaux sinistrés, soit associée aux opérations d’expertise, ce d’autant qu’elle se dispute l’imputabilité des désordres avec la SCI RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE.

La société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE conteste par ailleurs l’affirmation de son bailleur selon laquelle les travaux réalisés afin de remédier aux désordres seraient satisfaisants, et verse à cet effet un devis établi le 31 janvier 2024 par la société BO ENERGIE pour un montant de 12 023 euros.

En conséquence, il y aura lieu de rejeter la demande de mise hors de cause formulée par la SCI 3J.

Les frais d’expertise seront avancés par la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE.

Sur les frais et dépens :

Les frais et dépens suivront le sort de la procédure au fond, ou à défaut seront supportés par la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE.

PAR CES MOTIFS

Nous, Florence LAÏ, présidente du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETONS la demande de mise hors de cause de la SCI 3J ;

ORDONNONS une expertise judiciaire et COMMETTONS pour y procéder M. [W] [M], expert judiciaire près la cour d’appel de [Localité 14], demeurant [Adresse 3], avec pour mission de :

1. Convoquer les parties,

2. Prendre connaissance de tous documents et pièces utiles, même détenus par des tiers,

3. Se rendre sur les lieux : [Adresse 7],

4. Décrire les désordres, malfaçons et non-conformités allégués au regard de l’assignation en justice, du rapport d’intervention de la société ARDF EST du 3 novembre 2022 ainsi que du rapport du SIVOM en date du 12 décembre 2023,

5. Déterminer la cause et l’origine des désordres relevés, au besoin sur pièces, et dire s’ils sont imputables à des non-conformités aux spécifications techniques, règlementaires et/ou contractuelles, à des défauts de conception, à des malfaçons ou des inexécutions, s’ils sont stabilisés ou encore susceptible d’évolution,

6. Dire si les désordres, malfaçons ou non-conformités relevés portent atteinte à la solidité de l’ouvrage, le rendent impropre à sa destination ou en ont empêché ou limité la jouissance,

7. Déterminer les moyens de remédier aux désordres, malfaçons, non-conformités constatés et en chiffrer le coût, même en l’absence de devis produits par les parties,

8. Constater l’état de la canalisation principale d’évacuation des eaux usées de la SCI RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE, située parallèlement au mur de l’immeuble et identifiée sur la carte SIVOM sous la dénomination “localisation de la casse”,

9. Rechercher l’origine et les causes des éventuelles détériorations de ladite canalisation,

10. Dire si l’endommagement de ladite canalisation a conduit à modifier les évacuations des eaux usées de l’immeuble propriété de la SCI RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE,

11. Déterminer dans quelles conditions et par qui les modifications de la conduite d’évacuation des eaux usées de la SCI RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE ont été réalisées,

12. Entendre tout sachant dont l’audition paraît utile et se faire assister, si nécessaire, de tout sapiteur de son choix, dans une autre spécialité que la sienne,

13. Plus généralement, fournir tous éléments techniques et de fait pouvant être utiles pour permettre à la juridiction du fond de statuer sur les responsabilités encourues, ainsi que sur les chefs de préjudice,

14. Répondre aux dires et observations des parties après leur avoir communiqué ses premières conclusions dans un pré-rapport ;

DISONS que l’expert devra établir un rapport écrit de ses opérations et constatations, lequel devra être déposé au greffe de ce tribunal (service des expertises), dans un délai de SIX MOIS suivant la date à laquelle il aura été avisé par le greffe du versement de la consignation ;

RAPPELONS que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties et de faire mention de cette formalité sur l’original ;

COMMETTONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre et contrôler les opérations du technicien désigné ci-dessus et pour statuer sur toute difficulté d’exécution ;

SUBORDONNONS la saisine de l’expert à la consignation préalable d’une somme de 5 000 € (cinq mille euros) par la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, à valoir sur sa rémunération, dans un délai de forclusion expirant le 29 août 2025 ;

RAPPELONS que ledit versement devra être effectué auprès de la Caisse des Dépôts par l’intermédiaire de son site internet (https://consignations.caissedesdepots.fr) et qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit la désignation de l’expert sera caduque ;

DISONS qu’il appartiendra à la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, ou à son conseil, de communiquer au service des expertises le récépissé de consignation dès réception ;

DISONS qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert devra communiquer aux parties et au juge chargé du suivi des expertises un état prévisionnel de ses frais et honoraires et devra, en cas d’insuffisance de la provision consignée, demander la consignation d’une provision supplémentaire ;

DISONS qu’en application de l’article 282 du code de procédure civile, l’expert adressera également aux parties un exemplaire de sa demande de rémunération par tout moyen permettant d’en établir la réception, à charge pour elles de communiquer à l’expert et au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction leurs observations écrites dans un délai de quinze jours ;

DISONS que les dépens suivront le sort de ceux exposés au principal et, à défaut, resteront à la charge de la société FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE ;

CONSTATONS l’exécution provisoire de plein droit des dispositions de la présente décision ;

ET AVONS signé la minute de la présente ordonnance avec la greffière.

La greffière, La présidente,

CONSIGNATION

1) Le versement de la consignation est à effectuer par voie dématérialisée, en créant un compte sur le site de la Caisse des Dépôts et Consignations :

https://consignations.caissedesdepots.fr/mon-compte/

2) Après avoir créé votre compte, vous pourrez créer une demande de consignation. Vous recevrez ensuite un document intitulé « Récapitulatif de votre demande », comportant un numéro de demande. Lorsque vous procéderez au versement des fonds, vous devrez veiller à préciser, dans le libellé du virement, ce numéro.

3) Après traitement et validation par le service de gestion de votre demande, vous recevrez un document intitulé « Récépissé de votre dépôt – Attestation de la bonne réception des fonds ». Ce récépissé devra être adressé au greffe en charge du suivi de l’affaire.

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Greffe des référés civils

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 25/00041 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFHC

Affaire: S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

/S.C.I. 3J

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]”, pris en la personne de son syndic bénévole, la S.C.I. 3J

S.C.I. RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE

//

Mulhouse, le 17 juin 2025

Monsieur [W] [M]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Monsieur,

J’ai l’honneur de vous faire connaître que, par décision en date du 17 juin 2025, vous avez été désigné en qualité d’expert avec la mission détaillée dans l’ordonnance ci-jointe.

Je vous serais obligé de bien vouloir me faire connaître si vous acceptez la mission qui vous est confiée.

Si vous l’acceptez, il vous est rappelé de ne commencer les opérations qu’après avoir reçu confirmation par le greffe du paiement de la consignation, conformément à l’article 267 du Code de procédure civile.

Vous aurez l’obligeance de faire connaître aux avocats des parties la date à laquelle vous estimez pouvoir commencer vos opérations qui s’effectueront sous le contrôle du magistrat chargé du contrôle des expertises.

Votre mission ne prendra fin que par le dépôt au greffe de votre rapport en DOUBLE EXEMPLAIRE. Le rapport sera accompagné de l’état de frais et honoraires dont formulaire ci-joint. Les exemplaires des rapports déposés au greffe porteront la mention qu’une copie a été adressée directement aux conseils des parties ou à défaut, aux parties elles-mêmes.

Le magistrat chargé du contrôle des expertises devra être informé en toutes circonstances de l’état des opérations, par conséquent, de leur commencement et, à plus forte raison de toutes difficultés sérieuses qui pourraient se présenter à vous.

Si au cours de l’exécution de votre expertise, il vous apparaît que l’avance initiale de 5 000 € n’est pas suffisante, vous en ferez rapport au magistrat qui peut, s’il l’estime nécessaire, ordonner la consignation d’une provision complémentaire, étant précisé que votre rémunération ne pourra être supérieure au montant total des sommes consignées par les parties.

La circulaire du 1er décembre 1976 relative aux frais de justice, précise que « les comptables des impôts » ne pourront régler les taxes et mandatements des frais de justice en matière civile qu’après consignation d’une provision suffisante.

Je vous rappelle qu’en vertu de l’article 282 du Code de procédure civile résultant du décret n° 2012/1451 du 24 décembre 2012, il vous appartient de soumettre aux parties la note d’honoraires, afin de recueillir leurs éventuelles observations dans un délai de quinze jours.

Passé ce délai, il convient de nous communiquer les justificatifs de la réception de la note d’honoraires par les parties (accusés de réception ou copie du ou des mails), afin que nous puissions procéder à la taxation de vos honoraires.

Veuillez agréer, Monsieur, l’assurance de ma considération distinguée.

Le greffier,

[W] [M]

[Adresse 2]

[Localité 11]

AFFAIRE : S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

/S.C.I. 3J

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]”, pris en la personne de son syndic bénévole, la S.C.I. 3J

S.C.I. RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE

//

— Référé civil

N° RG 25/00041 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFHC

Le soussigné, [W] [M], déclare :

❑ accepter la mission qui m’a été confiée.

❑ ne pas accepter la mission qui m’a été confiée

pour les motifs suivants :

Le

[W] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 5]

[Localité 12]

Greffe des référés civils

☎ [XXXXXXXX01]

— -------------

Référé civil

N° RG 25/00041 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFHC

Frais de Justice Civile

FRAIS D’EXPERTISE

AFFAIRE : S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE

/S.C.I. 3J

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]”, pris en la personne de son syndic bénévole, la S.C.I. 3J

S.C.I. RESIDENCE DE L’HOTEL DE VILLE

//

— N° RG 25/00041 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JFHC

EXPERT : Monsieur [W] [M]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Date de la décision d’expertise : 17 juin 2025

opérations d’expertise

Nombre d’heures

Taux horaire

Total

Date

Nature

Frais et débours selon le D. n°90-437 du 28 mai 1990 J.O. du 30 mai 1990

(joindre les pièces justificatives)

MONTANT EN LETTRES :

TOTAL H.T.

T.V.A.

TOTAL T.T.C

Fait à , le

Signature de l’expert