AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 AVRIL 2026

N° RG 25/00553 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LSV6

Minute JCP n°

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

Association [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Thomas HELLENBRAND, avocat au barreau de METZ, vestiaire : B302, de la SCP HELLENBRAND & MARTIN, substitué par M^e Laurent MULLER, avocat au barreau de METZ, vestiaire : A405

PARTIE(S) DÉFENDERESSE(S) :

Madame [J] [W], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Amelie KLEIN

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marc SILECCHIA

Débats à l’audience publique de référé du 05 février 2026

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e HELLENBRAND (case)

— copie certifiée conforme délivrée le à M^e HELLENBRAND (case)

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 15 janvier 2025, l’association Société d’Habitation pour employés de [Localité 1] et [Localité 2] (ci après la [Localité 3]) a consenti à Madame [J] [W] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] , pour un loyer mensuel de 629,20 euros ainsi que 54,36 euros pour les charges.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la [Localité 3] a fait signifier à Madame [J] [W] le 3 juin 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 286,74 euros.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025 remis à personne, la [Localité 3] a fait assigner Madame [J] [W] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers pour la somme de 1 252,74 euros arrêtés au 15 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2026.

Aux termes de ses conclusions enregistrées au greffe le 5 février 2026, la [Localité 3] demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater et prononcer la résiliation du bail ; Condamner Madame [J] [W] à lui payer une provision de 2 707,15 euros au titre des loyers, charges échus et frais arrêtés au 24 novembre 2025 ; Accorder à Madame [J] [W] un délai de douze mois pour s’acquitter de sa dette et dire qu’elle devra le faire en 12 mensualités de : 150 euros pour la période entre le 15 décembre 2025 au 15 mai 2026 ; 300 euros pour la période entre le 15 juin 2026 et le 15 octobre 2026 ; 307,17 euros le 15 novembre 2026 ; Dire que les mensualités seront payables le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois de décembre 2025 ; Dire que pendant ce délai de paiement les effets de la clause résolutoire seront suspendus, et qu’en cas de paiement intégral de la provision à l’issue de ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi; Dire qu’à défaut de paiement ou de paiement partiel à son échéance d’une seule mensualité de l’arriéré ou du loyer courant pendant la durée du délai de grâce, dans les 7 jours suivants après l’envoi d’une lettre recommandée de mise en demeure, la totalité de la somme alors due deviendra imméditiamment exigible et que la clause de résiliation du bail reprendra ses effets de plein droit ; Ordonner en cas de l’expulsion de Madame [J] [W] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serurier si besoin est, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux ; Condamner Madame [J] [W] aux entiers frais et dépens ; Condamner Madame [J] [W] à payer à l’association [Localité 3] la somme de 2 103,60 euros T.T.C. (1 753 euros H.T.) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappeler que l’ordonnance à intervenir est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la [Localité 3] précise que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de six semaines postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

À l’audience, la [Localité 3], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes.

En défense, Madame [J] [W], quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée.

La [Localité 3] a versé aux débats un lettre émise par Madame [J] [W] du 27 novembre 2025, au sein de laquelle elle déclare qu’elle ne pourra pas être présente à l’audience du 5 février 2026, mais qu’elle confirme son engagement à ne plus avoir d’impayés et à payer sa dette locative qu’elle reconnait d’un montant de 2 707,17 euros à la date du 24 novembre 2025 selon l’échéancier prévu par les parties.

L’affaire était mise en délibéré au 2 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 3 juin 2025, et une copie a été notifiée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 4 juin 2025, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 25 août 2025 , conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 26 août 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 5 février 2026 , conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire (article VIII) qui prescrit un délai de six semaines pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié au locataire le 3 juin 2025 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 1 286,74 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance de cet acte.

Par conséquent, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 16 juillet 2025.

Sur le montant de l’arriéré locatif:

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La [Localité 3] produit un décompte actualisé à la date du 11 août 2025 aux termes duquel Madame [J] [W] lui doit, la somme de 2 063,80 euros.

Par acte de reconnaissance de dette du 27 novembre 2025, Madame [J] [W] a reconnu devoir la somme de 2 707,17 euros représentant sa dette locative à la date du 24 novembre 2025, correspondant aux redevances mensuelles pour les mois d’avril 2025, mai 2025, juillet 2025, août 2025, septembre 2025 ainsi que les frais bancaires et le coût du commandement de payer du 3 juin 2025.

En conséquence, Madame [J] [W] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu’elle reconnait par courrier. Elle sera par conséquent condamnée, à titre provisionnel, à verser à [Localité 3] cette somme de 2 707,17 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1286,74 euros à compter du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la demande d’expulsion:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, et notamment de l’accord intervenu entre les parties avant l’audience et de la reconnaissance de dette de Madame [J] [W] aux termes de laquelle elle s’engage à rembourser la dette locative en 10 versements le 15 de chaque mois, selon les modalités suivantes : la somme de 150 euros pour la période du 15 décembre 2025 au 15 mai 2026, la somme de 300 euros du 15 juin 2026 au 15 octobre 2026 et la somme de 307,17 euros le 15 novembre 2026, cette dernière sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Madame [J] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [J] [W] faisait l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [J] [W], partie perdante, sera condamnée aux dépens, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, déjà compris selon l’acte de reconnaissance de dette du 27 novembre 2025 dans la somme de 2 707,17 euros à laquelle Madame [J] [W] est déjà condamnée.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [J] [W], tenue aux dépens, sera condamné à payer à [Localité 3] la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 15 janvier 2025 entre l’association Société d’Habitation pour employés de [Localité 1] et [Localité 2] ([Localité 3]) et Madame [J] [W] concernant le logement situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 16 juillet 2025 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [J] [W] à payer à l’association [Localité 3] la somme de 2 707,17 euros au titre des loyers et des charges, incluant l’échéance de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 3 juin 2025 sur la somme de 1252,74 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [J] [W], tenue par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette selon les modalités suivantes :

150 euros par mois pour la période allant du 15 décembre 2025 au 15 mai 2026 ( soit 5 mois x 150 euros) ; 300 euros par mois pour la période allant du 15 juin 2026 au 15 octobre 2026 (soit 4 mois x 300 euros); 307,17 euros le 15 novembre 2026 ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois, et pour la première fois le 15 décembre 2025 conformément à l’accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet et que le bail sera résilié ;

que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible ;

qu’à défaut pour Madame [J] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 3] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;

que Madame [J] [W] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à [Localité 3] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;

DISONS que, sous ces réserves, les demandes de l’association [Localité 3] tendant à l’expulsion de Madame [J] [W] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [J] [W] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [J] [W] à payer à la [Localité 3] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [J] [W] aux dépens, en ce compris de plein droit de l’assignation en référé du 25 août 2025 et de sa notification à l’autorité préfectorale du 26 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 02 avril 2026 par Madame Lisa KIBANGUI, Juge , assistée de Marc SILECCHIA, Greffier.

Le Greffier La Juge