TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

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[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/01149 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IINC

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 22 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S.U. [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Alexandre TABAK, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [P] [Z],

née le 18 décembre 1942 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Alexis HAMEL de la SELARL HAMEL SELARL, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 12

Monsieur [V] [Z],

né le 20 février 1936 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Alexis HAMEL de la SELARL HAMEL SELARL, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 12

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Hélène PAÜS : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 07 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 22 juillet 2025 et signé par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location signé le 21 novembre 2018 prenant effet le 15 décembre 2018, la SAS LES BATELIERS DU CANAL a donné à bail à Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] une maison individuelle meublée et son garage, bien situé dans une résidence avec services pour sénior, [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1100€ HT décomposé comme suit :

—  720€ HT +TVA pour la quote part de loyer représentative des locaux d’habitation et de leurs dépendances,

—  75€ HT + TVA pour la quote part de loyer représentative des locaux de services et des emplacements de parkings,

—  305€ HT + TVA pour la quote part de loyer représentative des services non individualisables fournis et des charges de fonctionnement.

Par exploit de commissaire de justice du 11 mai 2023, la SAS [Adresse 9] a fait assigner Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] devant le juge chargé des contentieux de la protection afin d’obtenir leur condamnation à lui payer un arriéré de loyer.

L’affaire a été fixée à l’audience du 2 juin 2023 et a été renvoyée à plusieurs reprises pour être en dernier lieu retenue à l’audience du 7 mars 2025.

A cette audience, la SAS LES BATELIERS DU CANAL régulièrement représentée, a repris oralement les termes de ses dernières conclusions du 3 janvier 2025 et demandé au juge de :

— déclarer sa demande recevable,

— écarter des débats les pièces 17 et 18 des défendeurs,

— debouter Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] de l’intégralité de leurs prétentions,

— condamner Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] aux dépens y compris les frais de sommation de payer (65.08€) et les frais de l’instance en injonction de payer (51.07€) ainsi qu’à lui payer une somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

Au soutien de ses demandes, la SAS [Adresse 9] soutient avoir été contrainte, par suite des manquements des locataires, de déposer une requête en injonction de payer, requête rejetée après que le juge a considéré qu’un débat contradictoire était nécessaire.

La SAS LES BATELIERS DU CANAL relève que l’arriéré de loyer est apuré par suite de paiements intervenus successivement au cours de l’instance de sorte que son action était nécessaire.

La SAS [Adresse 9] s’oppose à la demande reconventionnelle en remboursement d’un trop perçu et se réfère à un justificatif de remboursement.

La SAS LES BATELIERS DU CANAL en réponse à la demande indemnitaire fondée sur le trouble de jouissance, relève que Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] ont libéré les lieux sans s’être jamais plaint antérieurement et ajoute qu’ils ne rapportent pas la preuve des désordres et défauts qu’ils invoquent.

Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] régulièrement représentés, ont repris oralement les termes de leurs conclusions du 21 novembre 2024 et demandent au juge de :

— débouter la SAS [Adresse 9] de l’intégralité de ses demandes,

— reconventionnellement, condamner la SAS LES BATELIERS DU CANAL à leur rembourser la somme de 238.14€ au titre d’un trop perçu de loyers et charges,

— reconventionnellement, condamner la SAS [Adresse 9] à leur payer une somme de 2000€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance qu’ils ont subi,

— condamner la SAS LES BATELIERS DU CANAL aux dépens ainsi qu’à leur payer une somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de leurs prétentions, Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] rappellent qu’ils ont procédé à plusieurs versements par chèques ou par virements courant 2022 et jusqu’au 7 juillet 2023. Ils précisent s’être acquittés du solde auprès du commissaire de justice.

A l’appui de leur demande reconventionnelle relative au préjudice de jouissance, Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] invoquent les dispositions de l’article 6 de la loi de 1989 relative à l’obligation de délivrer un logement décent. Ils soutiennent que leur logement a été envahi de cloportes dès l’automne 2018 et ce, chaque année pendant 3 ans et 6 mois. Ils ajoutent que l’accès à leur terrasse et terrain privatif leur a été rendu impossible pendant toute la durée du bail. Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] soulignent en outre, que l’usage des parkings pourtant facturés, leur était souvent impossible du fait de l’occupation par des tiers ou parce qu’envahis par la végétation.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2025 prorogé en dernier lieu au 22 juillet 2025.

Vu le dossier de la procédure, les pièces versées aux débats et les conclusions des parties auxquelles il est référé, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé de leurs moyens et prétentions ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les pièces 17 et 18 produites par Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] :

La SAS [Adresse 9] sollicite que ces pièces soient écartées des débats au motif pour la pièce 18 qu’elle a été établie pour le compte d’un résident, M. [K], tiers à la procédure et pour la pièce 17 au motif que son auteur, fils des défendeurs, qui n’est pas intervenu sur saisine judiciaire, est nécessairement partial.

Hors, les pièces litigieuses ont été régulièrement communiquées à la procédure de sorte que tant sur la forme que sur le fond, elles peuvent être librement discutées.

La position de la SAS LES BATELIERS DU CANAL quant à la portée probatoire de ces pièces ne doit pas conduire à les « écarter » des débats ainsi qu’il est demandé mais à permettre la libre discussion entre les parties, le juge appréciant souverainement au vu de l’ensemble des moyens et des pièces produites, leur force probante.

Cette demande tendant à voire écarter des débats les pièces adverses 17 et 18 sera donc rejetée.

Sur l’arriéré locatif et la demande reconventionnelle en remboursement d’un trop perçu :

Il est admis par la SAS [Adresse 9] dans ses dernières écritures que Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] se sont acquittés de la dette d’arriéré de loyers selon un rythme de paiements échelonnés en 2022 et 2023.

De leurs côtés, Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] ne contestent pas les décomptes d’arriérés qui avaient été émis et justifient des paiements intervenus dans les proportions admises par la SAS LES BATELIERS DU CANAL.

La SAS [Adresse 9] n’élève d’ailleurs plus de prétentions concernant l’arriéré locatif.

De leur côté Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] forment une demande reconventionnelle en remboursement d’un trop perçu par suite d’un paiement de 238.14€ par chèque du 15 septembre 2023.

La SAS LES BATELIERS DU CANAL a reconnu que ce paiement était indû puisque par courrier du 2 juillet 2024 son conseil a transmis au conseil des défendeurs un chèque d’un montant de 238.78€ « en remboursement d’un trop-perçu ». (pièce 19)

La demande reconventionnelle en remboursement du trop-perçu sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du trouble de jouissance :

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est obligé notamment

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…);

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies et qui doit satisfaire à diverses conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires et en particulier, garantir l’absence de nuisibles.

Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] déclarent avoir subi une infestation de cloportes chaque année et avoir été privés de certains accès, parking ou espaces privatifs (terrasse).

Ils supportent donc la charge de la preuve de leurs affirmations.

Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] versent au débat l’état des lieux de sortie établi et signé contradictoirement le 13 juillet 2022 entre le représentant de la SAS [Adresse 9] et les locataires.

Cet état des lieux fait état d’un logement en « bon état » .

En revanche, une observation manuscrite a été ainsi rédigée : "bcp de cloportes, de toiles araignée + araignées".

Cette mention vient donc corroborer les photographies produites par les défendeurs et confirment la présence des nuisibles au jour de l’état des lieux de sortie.

Concernant la période antérieure en revanche, aucune des pièces produites ne permet d’établir cette infestation dans la maison de Mme [P] [Z] et M. [V] [Z].

En effet, les témoins M. [K] et M. [I] attestent pour ce qui les concerne mais ne font état d’aucun constat se rapportant à l’habitation de Mme [P] [Z] et M. [V] [Z].

Le constat de commissaire de justice établi le 10 juin 2024 près de deux ans après que Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] ont libéré les lieux, se rapporte à l’habitation de M. [K] de sorte qu’il est sans emport.

Enfin dans un courrier du 10 octobre 2022 Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] qui contestaient le compte de sortie, ont fait état d’un signalement au service de salubrité de la mairie de [Localité 7], d’un déplacement du maire et de constats, photos à l’appui. Mais ces pièces ne sont pas produites.

La présence de nuisibles sera donc retenue pour la période locative de l’année 2022 jusqu’au 13 juillet 2022 et justifie dans cette limite l’indemnisation de Mme [P] [Z] et M. [V] [Z].

L’allocation d’une somme de 400€ assurera la réparation adéquate du préjudice.

Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] invoquent également une privation d’accès à la terrasse depuis leur porte-fenêtre à raison de travaux. A l’appui de leur affirmations, ils produisent leurs pièces 6, 7, 9 et 11 à savoir des courriers envoyés par Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] les 7 juin 2021, 6 août 2021 et 10 octobre 2022, les attestations de M. [K], M. [I] et Mme [G] et des articles de presse faisant état de la désillusion et de la colère des habitants du village sénior.

Cependant il convient de rappeler que la présente instance concerne Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] seuls de sorte qu’il leur incombe de rapporter la preuve de leurs affirmations en se référant à leur propre habitation et non aux habitants d’autres résidents du village sénior.

Or, M. [K] rapporte un incident consécutif à un défaut d’accès à sa propre terrasse, incident étranger à l’habitation de Mme [P] [Z] et M. [V] [Z]. Il en est de même pour Mme [G] qui fait état d’un défaut d’accès à sa propre terrasse.

M. [I] liste des griefs qui le concerne seul, à l’exclusion de Mme [P] [Z] et M. [V] [Z].

Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] qui disposaient d’un moyen simple pour faire constater par commissaire de justice les désordres affectant leur habitation pendant leur période d’occupation, ne s’en sont pas saisis et aucune des pièces produites ne permet d’établir avec certitude la réalité du défaut d’accès à leur terrasse.

Le même raisonnement s’applique concernant les désordres afférents au défaut d’entretien des espaces verts ou défaut d’accès aux parkings qui ne sont établis par aucune des pièces produites pour ce qui les concerne.

Au total la SAS LES BATELIERS DU CANAL sera condamnée à titre reconventionnel, à payer à Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] une somme de 400€ en réparation du préjudice de jouissance résultant de l’infestation de cloportes en 2022.

La demande indemnitaire de Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] sera rejetée pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

L’analyse des décomptes fait ressortir qu’en réalité au jour de l’assignation (11 mai 2023) si Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] restaient devoir un arriéré locatif, cet arriéré était cependant résiduel en comparaison du montant réclamé dans l’assignation (un dernier paiement intervenu le 7 juillet 2023 à hauteur de 154.54€).

Par ailleurs, il n’y a pas lieu de tenir compte des frais de la procédure d’injonction de payer qui n’a pas été menée à son terme par suite de la décision du juge considérant qu’un débat contradictoire était nécessaire. En un tel cas, les frais exposés demeurent à la charge du demandeur qui a mal orienté son action.

Par ailleurs, la SAS [Adresse 9] succombe à la demande reconventionnelle.

Par conséquent, la SAS LES BATELIERS DU CANAL supportera la charge des dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit par provision sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge chargé des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort

DEBOUTE la SAS [Adresse 9] de sa demande tendant à voir écarter les pièces adverses n°17 et n°18 ;

DEBOUTE Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] de leur demande de remboursement d’un trop perçu de loyers et charges ;

CONDAMNE la SAS LES BATELIERS DU CANAL à payer à Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] la somme de 400 € (quatre cents euros) en réparation du préjudice de jouissance résultant d’une infestation de cloportes au cours de l’année 2022 et jusqu’au 13 juillet 2022 ;

DEBOUTE Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] de leurs demandes indemnitaires pour le surplus ;

CONDAMNE la SAS [Adresse 9] aux dépens de l’instance;

DEBOUTE la SAS LES BATELIERS DU CANAL et Mme [P] [Z] et M. [V] [Z] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 22 juillet 2025, par Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,