TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 17 JUIN 2025

N° RG 24/02266 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Z3L6

N° de minute :

[T] [P]

c/

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic la société FONCIA LIBERTE

DEMANDEUR

Monsieur [T] [P]

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par M^e Esther LELLOUCHE, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 187

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], représenté par son syndic la société FONCIA LIBERTE

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0731

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 03 avril 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 23 mai 2025 et prorogé à ce jour :

[T] [P] est propriétaire, au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, du lot n°123 correspondant notamment à un appartement sis [Adresse 4]).

Exposant que des désordres causés par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble (le SDC), ont entraîné une perte de loyer et de charges récupérables, du départ du locataire à la réception des travaux d’étanchéité, [T] [P], par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2022, a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre le SDC.

Le 26 septembre 2022, une ordonnance de retrait du rôle était rendue, à la demande des parties.

L’affaire était rétablie à l’audience du 20 novembre 2024, date à laquelle elle faisait l’objet d’un renvoi au 3 avril 2025.

À cette audience, le conseil du demandeur a soutenu les termes de ses conclusions récapitulatives en réplique n°2 par lesquels il demande de :

Rejeter toutes prétentions contraires,Condamner, à titre provisionnel, le SDC à lui payer la somme de 55.607,07 euros,Juger que le séquestre sera libéré à son profit, en déduction des sommes qui seront prononcées à titre de condamnation,En tout état de cause, maintenant le séquestre jusqu’à l’issue des procédures en cause et condamner le défendeur à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Le conseil du SDC a soutenu les termes de ses conclusions n°2 par lesquels il demande de :

Débouter le demandeur de l’ensemble de ses prétentionsA titre subsidiaire, juger que le désordre ne saurait être indemnisé au-delà de 10% du loyer,Très subsidiairement, de ramener à de plus justes proportions la demande en dommage et intérêt de ce chef,En tout état de cause, condamner le demandeur à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande principale

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

En l’espèce, le demandeur expose que les locataires qui occupaient depuis 2007 l’appartement qu’il mettait en location ont donné congé pour le 30 juillet 2018. Il relate que leur départ est en lien avec un dégât des eaux dont l’origine viendrait de la terrasse du 3e étage.

Déplorant l’absence de travaux, il indique avoir fait constater, par procès-verbal de constat en date du 19 juillet 2021, le caractère inhabitable de son appartement, ce qui l’empêche de le mettre en location et qui le soumet, au surplus, à la taxe sur les logements vacants. Il indiquait enfin que les étanchéités avaient finalement était achevées, concernant les travaux sur la terrasse, le 15 juin 2023.

C’est dans ces conditions qu’il réclamait le paiement provisionnel de la somme de 55.607,07 euros correspondant à la perte locative de son bien du 1er septembre 2018 au 15 juin 2023, au loyer payé par le précédent locataire, outre l’indexation suivant l’indice de référence des loyers.

[T] [P] souligne enfin avoir vendu ledit appartement en date du 19 juillet 2024 et avoir séquestré entre les mains du notaire la somme de 8.803,37 euros au titre des charges dues dans l’attente de l’instance en cours et demande à ce que cette somme soit libérée entre ces mains, et en tout état de cause, maintenu.

Le SDC soutient quant à lui qu’il n’est pas démontré l’impossibilité de relouer l’appartement, soit après de simples travaux de peinture soit même, en l’état, fut-ce au prix d’une diminution du loyer.

Le défendeur estime par ailleurs avoir effectué toutes les diligences nécessaires afin de remédier aux infiltrations et rappelle que les travaux, qui nécessitaient ainsi d’utiliser une grue et donc l’obtention d’autorisations administratives, étaient complexes, ce qui explique également le délai, qui ne peut donc être qualifié de fautif.

Sur ce, il convient, avant le cas échéant d’en examiner l’étendue, d’abord de déterminer si l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, c’est-à-dire, en l’espèce, de déterminer si les locaux étaient effectivement dans l’impossibilité d’être loués et, dans ce cas, si la faute en revient, en tout ou partie, au défendeur.

Le demandeur produit à ce titre trois courriers que lui a adressé son mandataire, dans le cadre d’un litige avec l’administration fiscale, indiquant « nous vous confirmons que nous ne pouvions pas relouer votre appartement en l’état (…) en raison du sinistre dégât des eaux ».

Force est de constater que ce seul courrier ne démontre pas la disparition certaine et actuelle d’une éventualité favorable de pouvoir louer le bien, a fortiori avec l’évidence requise en référé, dès lors que le demandeur a fait le choix d’agir sur ce fondement.

Au-delà de la faible portée probatoire d’un courrier émis à sa demande, par un mandataire à son mandant, force est de constater qu’il ne ressort pas des photos produites aux débats que le bien soit impossible à louer, a fortiori avec un simple aplat de peinture que le courrier de la société FONCIA laisse suggérer (« en l’état »).

Au surplus, le SDC produit un rapport technique de la société ITEC d’octobre 2018 qui, s’il conclut à la nécessité de procéder à des travaux pour remédier définitivement aux infiltrations, relève que les murs de l’appartement sont secs, l’humidimètre affichant « 0.0 ».

Par conséquent il ne peut qu’être relevé que l’obligation à paiement est sérieusement contestable dès lors qu’elle est fondée sur une impossibilité de louer qui n’est pas démontrée avec l’évidence requise en référé, et il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de [T] [P].

En effet, la demande, au demeurant contradictoire, de « juger que le séquestre sera libéré à son profit » et « En tout état de cause, maintenant le séquestre jusqu’à l’issue des procédures en cause » ne pourra être accueilli dès lors que le séquestre dont s’agit concerne les sommes dues au titre des charges de copropriété et qu’une instance au fond est pendante sur ce point.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il convient donc de condamner [T] [P] aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la partie défenderesse la charge de la totalité des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner le demandeur à lui payer la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de [T] [P],

Condamnons [T] [P] aux dépens,

Condamnons [T] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sise [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons les demandes plus amples ou contraires.

FAIT À [Localité 9], le 17 juin 2025.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

David MAYEL, Vice-président