TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND RENDU LE 22 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00814 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2J7G

N° de minute :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – représenté par son syndic le Cabinet LATY -

c/

Madame [I] [V]

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] – représenté par son syndic le Cabinet LATY -

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Karyn WEINSTEIN de la SELEURL WEINSTEIN AVOCAT, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : E0997

DEFENDERESSE

Madame [I] [V]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Comparante en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffière : Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière,

Statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 1er juillet 2025, avons mis l’affaire en délibéré au 18 septembre 2025, et prorogé à ce jour.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [I] [V] est propriétaire des lots n°05 et 21 au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [I] [V] de régler ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 3463,77 euros.

Vu l’exploit d’huissier en date du 18 mars 2025, par lequel le syndicat des copropriétaires, se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné Madame [I] [V] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  3463,77 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 13 février 2025 en ce compris le 1er trimestre 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2025,

—  3000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

A l’audience du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a exposé qu’à la suite de plusieurs versements de la part de la défenderesse en cours d’instance le montant de sa créance a été ramené à la somme de 74,50 euros dont elle sollicite désormais la condamnation de Madame [V] au paiement. Elle maintient par ailleurs ses autres demandes en paiement à titre de dommages et intérêts et en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [I] [V] comparant en personne, a indiqué qu’elle ne contestait pas le principe et le montant de sa dette au titre des charges de copropriété. Elle précise avoir réglé depuis le solde restant dû à hauteur de 74,50 euros. Elle s’oppose aux autres demandes en paiement, compte tenu de ses difficultés financières, ajoutant qu’il n’y a jamais eu de sa part de résistance abusive au règlement de ses charges.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, notamment du relevé de propriété, des procès-verbaux des assemblées générales des 11 avril 2022, 26 juin 2023 et 1er juillet 2024 approuvant les dépenses des exercices allant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et les budgets prévisionnels, des attestations de non-recours des trois assemblées générales, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues que la défenderesse était redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance.

Cependant, il ressort en premier lieu des explications mêmes du demandeur que Madame [V] a effectué en cours d’instance plusieurs versements, ramenant sa créance à la somme de 74,50 euros, suivant un décompte établi le 12 juin 2025.

D’autre part, la défenderesse justifie avoir procédé au règlement de ce dernier solde le 30 juin 2025 au vu d’un mail en date du 30 juin 2025 émanant du syndic, la société LATY.

Il convient dès lors de constater que la créance du syndicat des copropriétaires a été intégralement réglée.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le non-paiement de charges de la part d’un copropriétaire est de nature à entraîner effectivement une désorganisation des comptes et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Toutefois, la mauvaise foi de la défenderesse n’est pas établie, dans la mesure où, ainsi qu’elle le précise dans un courrier du 16 juin 2025, le non-paiement de ses charges peut s’expliquer également par des difficultés financières qu’elle a pu rencontrer suite à l’interruption de son contrat d’alternance.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande en paiement du syndicat des copropriétaires à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

L’article 491 du code de procédure civile impose au juge des référés de statuer sur les dépens. L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner Madame [I] [V], qui succombe, aux dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge totale des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner Madame [I] [V] à lui payer la somme de 750 euros.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] a été intégralement réglée en cours d’instance,

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] de sa demande en paiement à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 750 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [I] [V] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

FAIT À [Localité 7], le 22 septembre 2025.

LA GREFFIÈRE

Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière

LE PRÉSIDENT

François PRADIER, 1er Vice-président