TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e MLATAC (B0107)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e RADIGON (E1691)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/13981

N° Portalis 352J-W-B7G-CYLJA

N° MINUTE : 2

Assignation du :

23 Novembre 2022

JUGEMENT

rendu le 05 Février 2025

DEMANDEUR

Monsieur [K] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Jean-Louis RADIGON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1691

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. MELEK (RCS de Paris 509 362 026)

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Hanaë MLATAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0107

Décision du 05 Février 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/13981 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYLJA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Sandra PERALTA, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 04 Novembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2010, Madame [G] [T] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. MELEK un local, sis [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2010 moyennant un loyer principal annuel de 19.568 euros, aux fins d’y exploiter une activité de tous commerces, sauf activités dangereuses ou interdites par le règlement de copropriété.

Par convention commercial en date du 24 septembre 2010, Madame [G] [T] a donné son accord à la S.A.R.L. MELEK de sous-louer l’appartement (lot n°6) sous réserve du paiement d’une indemnité forfaitaire annuelle de 2.400 euros à caractère commercial en sus du loyer, payable trimestriellement et d’avance, à compter du 1er octobre 2010.

Par acte sous seing privé en date du 13 janvier 2020, Madame [G] [T], aux droits de laquelle se trouve Monsieur [K] [T], a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. MELEK un local, sis [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2019 moyennant un loyer principal annuel de 22.176 euros auquel s’ajoute un supplément de loyer annuel pour sous-location de l’appartement de 2.812 euros, aux fins d’y exploiter une activité de tous commerces, sauf activités dangereuses ou interdites par le règlement de copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 février 2022, le conseil de Monsieur [K] [T] notifiait à la S.A.R.L. MELEK la résiliation de l’autorisation de sous-location de l’appartement.

Par acte extrajudiciaire du 23 novembre 2022, Monsieur [K] [T] a assigné la S.A.R.L. MELEK devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la résiliation du bail commercial, de voir ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. MELEK et de la voir condamner à payer diverses sommes au titre de l’indemnité d’occupation et des sommes perçues au titre de la sous-location de l’appartement.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 19 avril 2023, Monsieur [K] [T] demande au tribunal, aux visas des articles 548, 549 et 1217 du code civil, L. 145-31 alinéa 2 du code de commerce, de :

« - Recevoir Monsieur [K] [T] en sa demande ; l’y dire bien fondé,

— Dire et juger que la société MELEK a manqué gravement à ses obligations contractuelles,

— Dire et juger valable la résiliation de l’autorisation de sous-location notifiée par le bailleur le 17 février 2022,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts et griefs de la société MELEK,

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion de la société MELEK et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 3.000 € par mois,

— Condamner, en conséquence, la société MELEK au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du prononcé du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés,

— Condamner la société MELEK à reverser à Monsieur [K] [T] l’intégralité des sommes perçues au titre de la sous-location de l’appartement qui sera justement évaluée à la somme de 120.000 €,

— Débouter la société MELEK de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, fins et conclusions, comme étant aussi irrecevables que mal fondées,

— Condamner la société MELEK à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société MELEK aux dépens qui pourront être recouvrés directement par M^e Jean-Louis RADIGON, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir."

Par conclusions en réponse notifiées au greffe par voie électronique le 9 octobre 2023, la S.A.R.L. MELEK demande au tribunal, de :

« Vu l’article L 145-40-2 du code de commerce,

Faisant droit aux demandes reconventionnelles de la société MELEK,

Déclarer non écrits les alinéas 2 à 4 de l’article VI. IMPOTS – TAXES – CHARGES du bail du 1er octobre 2010, renouvelé par avenant du 13 janvier 2020,

En conséquence,

Condamner Monsieur [T] au paiement de la somme de 7.088,69 euros en remboursement des sommes versées au titre des charges,

Vu l’article 1104 du Code civil,

Condamner Monsieur [T] au paiement de la somme de 21.600 euros à titre de dommages et intérêts,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner Monsieur [T] aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile."

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien des prétentions.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction. A la suite d’une réorganisation de la 18ème chambre, l’audience de juge unique initialement fixée au 17 mars 2025 a été avancée à l’audience de juge unique du tribunal de céans du 4 novembre 2024.

Décision du 05 Février 2025

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MOTIFS

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « dire et juger » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de résiliation du bail commercial

Monsieur [K] [T] soutient que la S.A.R.L. MELEK a sous-loué de manière répétée et lucrative l’appartement qui était l’accessoire de la boutique, sans en avertir le bailleur et sans l’appeler à concourir à la sous-location ; que la locataire a passé une annonce au début de l’année 2022 demandant un loyer de 2.250 euros par mois pour l’appartement ; qu’à la suite de la sommation qu’il lui a faite, la locataire a communiqué un contrat de sous-location signé le 2 février 2021 aux noms de [B] [Y] et [H] [M] , moyennant un loyer de 1.800 euros par mois ; qu’à la date du 5 février 2023, un nouveau nom, [E] [R] est apparu sur la boite aux lettres ; que la locataire n’a pas déféré à sa sommation du 16 mars 2023 dans laquelle elle lui demandait de lui communiquer le montant annuels des revenus de la sous-location de l’appartement depuis l’année 2017 avec les justificatifs, tous les contrats de sous-location de l’appartement depuis l’année 2017 et ses comptes des années 2020 à 2022 ; qu’elle se contente d’alléguer sans le justifier qu’elle n’aurait perçu que la somme de 19.360 euros de la sous-location ; que la locataire a méconnu les dispositions de l’article L. 145-31, alinéa 2 du code de commerce en ne l’informant pas des sous-locations successives ; que cette violation constitue un manquement grave et répété à ses obligations contractuelles qui justifient la résiliation du bail ; qu’elle a retiré un profit indu de la sous-location à titre habituel de l’appartement ; qu’elle a pu percevoir de manière régulière la somme de 2.000 euros par mois, soit 24.000 euros par an, ce qui correspond au loyer annuel qu’elle verse au bailleur et au tiers de son chiffre d’affaires ; qu’elle exerce dans les lieux loués une véritable activité de location d’appartements en marge de son activité de salon de coiffure à l’insu du bailleur ce qui n’est pas conforme à la destination des lieux loués, à l’économie du bail et à l’objet social de la locataire ; qu’elle poursuit la sous-location, même si elle cherche cette fois à respecter le formalisme et si elle continue de verser le supplément de loyer ; que la résiliation de l’autorisation de la sous-location notifiée à la locataire le 17 février 2022 est valable.

La S.A.R.L. MELEK s’oppose à la demande de la bailleresse. Elle soutient que l’autorisation de sous-location par le bailleur a été consentie à la seule condition d’un paiement par elle d’un supplément de loyer, obligation qu’elle a toujours remplie ; qu’aucune possibilité de révocation de l’autorisation de sous-location n’était prévue au profit du bailleur dans une convention commerciale du 24 septembre 2010 ; que les actes de sous-location n’ont pas été conclus avec Monsieur [K] [T] ; que ses locataires ont réglé un loyer de 1.700 euros par mois hors charges du 10 juillet 2016 au 1er février 2021 puis 1.760 à compter du 2 février 2021 ; que les revenus tirés de la sous-location sont inférieurs au loyer payé au bailleur ; que le nom de Monsieur [E] [R] n’est pas apparu sur la boite aux lettres ; qu’elle ne lui a jamais consenti de sous-location ; que la première sous-location a été consentie lors du précédent bail ; que le bailleur ne peut en tirer aucune conséquence pour faire résilier le bail en cours ; que la deuxième sous-location a été consentie aux mêmes sous-locataires ; que c’est pour cela qu’elle n’a pas appelé le bailleur à concourir à l’acte ; que cette sous-location a cessé ; que le bailleur ne peut plus lui faire grief de cette infraction pour solliciter la résiliation du bail ; qu’elle n’est de surcroît pas assez grave pour justifier la résiliation ; qu’en novembre 2022, elle a signifié son intention de donner l’appartement à bail et l’a appelé à concourir à l’acte ; par lettre recommandée avec avis de réception du 16 novembre 2022, le bailleur a notifié son refus de consentir à la sous-location et réitérait les termes de sa lettre du 17 février 2022 selon laquelle il résiliait l’autorisation de sous-location.

Décision du 05 Février 2025

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L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application des articles 1741 et 1224 du code civil, la demande de résiliation judiciaire du bail peut être accueillie en cas de violation suffisamment grave du contrat. Le caractère de gravité suffisante s’apprécie en fonction de la nature de l’obligation inexécutée et de l’infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant.

Le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante.

Il appartient au juge saisi d’apprécier, au jour où il statue, si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation, le bailleur se prévalant d’une infraction commise par le preneur pour solliciter la résiliation du bail devant en rapporter la preuve.

L’article L. 145-31 du code de commerce dispose que :

« Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre."

Il ressort de cette disposition que même si le bailleur a autorisé la sous-location, il doit, conformément aux exigences formelles de la loi, être appelé à concourir à l’acte.

En l’espèce, la convention de commerciale en date du 24 septembre 2010 stipule que "la SARL MELEK désire obtenir de la bailleresse une autorisation pour pouvoir sous-louer l’appartement (lot 6). De son côté, la bailleresse accepte le principe de la sous-location et donne son accord à la SARL MELEK sous réserve du paiement d’une indemnité forfaitaire annuelle de deux mille quatre cents euros (2400€), à caractère commercial, en supplément du loyer, payable trimestriellement d’avance à compter du 1er octobre 2010.

Cette indemnité donnera lieu à révision annuelle, l’indice de référence étant celui du 1er trimestre 2010, 101,36. La société MELEK accepte irrévocablement de payer la somme trimestrielle de 600 €, majorée de la révision annuelle soit au 1er octobre 2010 la somme de 20 €, au total 620 € pour obtenir le droit de sous-location.

La SARL MELEK pourra mettre fin à cette autorisation de sous-location moyennant un préavis de deux mois."

Le bail renouvelé du 13 janvier 2020 précise en préambule que "par courrier en date du 24 septembre 2010, Madame [G] [T] a autorisé la société MELEK à sous-louer l’appartement (lot n°6), moyennant le paiement d’un supplément de loyer annuel fixé à la somme de 2.400 €« . L’article 2 du bail intitulé »Nouveau loyer« stipule que : »Le renouvellement du bail commercial est consenti et accepté moyennant un loyer annuel H.T. en principal de 22.176 € auquel s’ajoute un supplément de loyer annuel pour sous-location de l’appartement (lot n°6) de 2.812 €.« L’article 5 du contrat de bail stipule que »toutes les autres clauses et conditions du bail initial en date du 1er octobre 2010 demeurent inchangées".

Il n’est pas contesté que la S.A.R.L. MELEK a conclu une sous-location concernant l’appartement à usage d’habitation avec Monsieur [B] [Y] et Monsieur [H] [M] le 10 juillet 2016 pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel de 1.700 euros toutes charges comprises.

La S.A.R.L. MELEK a conclu une nouvelle sous-location avec Monsieur [B] [Y] et Monsieur [H] [M] le 2 février 2021 pour une durée de trois ans moyennant un loyer mensuel de 1.800 euros toutes charges comprises.

Il n’est pas contesté que pour ces deux sous-locations, la S.A.R.L. MELEK n’a pas informé Madame [G] [T] puis Monsieur [K] [T] de son intention de sous-louer ni ne leur a demandé s’ils entendaient concourir à l’acte de sous-location conformément à l’article L. 145-31 du code de commerce.

Il ressort du procès-verbal de constat d’huissier de justice du 15 septembre 2022 que l’appartement était « vide de tout bien et de tout effet » et que l’électricité ne fonctionnait pas dans l’appartement. L’huissier de justice a constaté que le compteur affichait : « PAS DE CONTRAT » ; que l’eau chaude ne fonctionnait pas et que la chaudière à gaz était éteinte.

En premier lieu, il convient de relever que la première sous-location ayant été conclue au cours du bail conclu le 1er octobre 2010, Monsieur [K] [T] ne peut s’en prévaloir à l’appui de sa demande de résiliation du bail du 13 janvier 2020.

En second lieu, Monsieur [K] [T] allègue, sans le démontrer, que les sous-locations ont perduré après cette date. La capture d’écran d’une page internet du site « le bon coin » produite semblant être une annonce pour la location de l’appartement litigieux n’est pas datée. Il est simplement indiqué de manière manuscrite la date du 24 février 2022. Par ailleurs, la photographie d’une boite aux lettres avec le nom de Monsieur [E] [R] au-dessus de celui de Monsieur [B] [Y] et Monsieur [H] [M] n’est pas davantage datée. Il est simplement indiqué de manière manuscrite la date du 5 juin 2023. Sur ces deux pièces, les dates inscrites de manière manuscrites ne peuvent suffire à elles-seules à authentifier la date à laquelle ces photographies ont été prises. Ces pièces ne sont par ailleurs corroborées par aucune autre pièce.

Ainsi, il s’évince de l’ensemble des pièces produites qu’au cours du bail conclu le 13 janvier 2020, la S.A.R.L. MELEK n’a conclu qu’à une seule reprise un contrat de sous-location. Il n’est pas contesté que cette sous-location a été conclue en violation des dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce en ce qu’il n’a pas informé le bailleur de son intention de sous-louer ni demandé s’il entendait concourir à l’acte de sous-location. Néanmoins, il n’est pas démontré que postérieurement au 15 septembre 2022, date du procès-verbal de constat de l’huissier de justice, la S.A.R.L. MELEK ait conclu d’autres contrats de sous-location en violation de l’article L. 145-31 du code de commerce. Au contraire, par acte extra-judiciaire du 14 novembre 2022, la S.A.R.L. MELEK a notifié à Monsieur [K] [T] son intention de sous-louer l’appartement litigieux et l’a invité à lui faire connaître son intention de concourir ou non à l’acte de sous-location, conformément aux dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 16 novembre 2022, le conseil du bailleur a notifié son refus de consentir à la sous-location de l’appartement.

Il n’est pas davantage démontré au vu des pièces produites, et notamment des contrats de sous-location, que la S.A.R.L. MELEK sous-loue de manière lucrative et répétée l’appartement litigieux et qu’elle en tire des revenus supérieurs au prix de la location principale.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, si la violation des dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce lors de la conclusion du bail de sous-location du 2 février 2021 est caractérisée, ce manquement n’ayant pas perduré postérieurement au 15 septembre 2022, n’est pas d’une gravité suffisante à justifier la résiliation du bail mixte commercial et d’habitation.

Monsieur [K] [T] sera donc débouté de sa demande de résiliation judiciaire ainsi que de ses demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande de remboursement des sommes perçues au titre de la sous-location

Monsieur [K] [T] sollicite en vertu des articles 548 et 549 du code civil la condamnation de la S.A.R.L. MELEK à lui reverser l’intégralité des sommes perçues au titre de la sous-location de l’appartement, soit la somme de 120.000 euros.

La S.A.R.L. MELEK s’oppose à cette demande. Elle soutient qu’elle est de bonne foi et qu’elle doit conserver les fruits.

Aux termes des articles 546, 547 et 548 du code civil, la propriété immobilière donne droit sur tout ce qu’elle produit et les fruits civils appartiennent au propriétaire par accession.

L’article 549 de ce même code précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. La bonne foi requise pour l’acquisition des fruits doit revêtir un caractère permanent. Sitôt qu’elle cesse, cesse l’acquisition des fruits (Cass. 3ème civ. 2 décembre 2014, n°13-21.127).

En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727) étant précisé que le droit de percevoir ces fruits est totalement indépendant de la démonstration de l’existence d’un préjudice, le détournement fautif au détriment du propriétaire de fruits civils produits par la sous-location de la propriété immobilière causant nécessairement un préjudice financier à celui-ci. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l’autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.

En l’espèce, la convention commerciale du 24 septembre 2010 reprise par le bail renouvelé du 13 janvier 2020 autorise expressément la locataire à sous-louer l’appartement (lot n°6). Compte tenu de cette autorisation, la S.A.R.L. MELEK est un possesseur de bonne foi et les sous-loyers perçus par elle sont licites. Monsieur [K] [T] ne peut donc en réclamer le remboursement intégral en ce qu’ils ne constituent pas des fruits civils qui lui appartiennent par accession.

Monsieur [K] [T] sera donc débouté de sa demande au titre des fruits civils.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation au paiement de dommages et intérêts

La S.A.R.L. MELEK sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de Monsieur [K] [T] à lui verser la somme de 21.600 euros. Elle soutient que Monsieur [K] [T] ne pouvait résilier unilatéralement l’autorisation de sous-location ; qu’inquiète des suites pouvant être données à cette résiliation unilatérale, a cessé le contrat de sous-location et suspendu toute occupation de l’appartement n°6, se privant de revenus pour elle ; que la vacance a représenté une perte de loyers pour elle d’un montant de 21.120 euros, outre les provisions sur charges de 40 euros par mois pendant un an, soit 21.600 euros.

Monsieur [K] [T] s’y oppose en indiquant que la S.A.R.L. MELEK a commis de graves manquements contractuels et qu’il était en droit de mettre fin de manière unilatérale l’autorisation de sous-location.

L’appel du bailleur à concourir au contrat de sous-location est une formalité substantielle dont le locataire ne peut pas se dispenser même si la sous-location a été autorisée. La formalité du concours à l’acte n’a pas pour but de permettre au bailleur de discuter le principe même de la sous-location puisque, par hypothèse, il l’a déjà autorisée, mais simplement de lui permettre de prendre connaissance des modalités de la sous-location (identité du sous-locataire, destination des lieux, montant du sous-loyer, durée…). D’ailleurs, si, malgré l’autorisation de sous-louer, le bailleur refuse la sous-location ou s’il omet de répondre à l’avis, il est passé outre (article L. 145-31, al. 4 du code de commerce).

L’irrégularité de la sous-location consentie par le locataire, qu’elle résulte du non-respect des formalités légales ou de celles requises par le bail principal, permet au bailleur de remettre en cause le bail principal soit en demandant la résiliation, soit en refusant le renouvellement mais ne permet pas de résilier unilatéralement l’autorisation de sous-louer.

S’il y a lieu de relever que Monsieur [K] [T] a commis une faute en résiliant unilatéralement l’autorisation de sous-louer, il y a lieu de relever que la S.A.R.L. MELEK ne justifie pas avoir mis fin au contrat de sous-location à la date du 1er décembre 2021 à la suite de la notification Monsieur [K] [T] de la résiliation de l’autorisation de sous-location, ce d’autant que cette résiliation a été notifiée le 17 février 2022, soit postérieurement. En outre, elle ne justifie pas que le contrat de sous-location ait pris fin le 1er décembre 2021. Elle justifie uniquement qu’à la date du 15 septembre 2022, l’appartement était vide de tout occupant soit 2 mois et demi avant la date de la conclusion de la nouvelle sous-location le 1er décembre 2022. Il n’est donc pas démontré de préjudice en lien avec cette faute.

Dès lors, la S.A.R.L. MELEK sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des sommes versées au titre des charges

La S.A.R.L. MELEK soutient qu’à défaut d’annexion de l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges refacturées au locataire, celui-ci n’est pas tenu à leur paiement. Elle ajoute que la clause de charges dérogeant aux dispositions de l’articles L. 145-50-2 du code de commerce doit être réputée non écrite ; qu’elle a réglé une provision de 500 euros par trimestre depuis le 1er octobre 2019, soit 7.000 euros entre le 1er octobre 2019 et le 31 mars 2023, outre les diverses régularisations de charges, soit la somme totale de 7.088,69 euros ; qu’elle sollicite la condamnation du bailleur à lui payer cette somme.

Décision du 05 Février 2025

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Monsieur [K] [T] soutient que cette demande est irrecevable au sens de l’article 70 du code de procédure civile ; qu’elle est sans lien avec les prétentions originaires du litiges ; que si un inventaire des catégories de charges n’a pas été annexé à l’acte de renouvellement du bail en date du 13 janvier 2020 ; que cette omission n’est pas de nature à priver le bailleur du droit au remboursement des charges, lesquelles sont déjà listées de manière préciser et exhaustive dans le bail initial.

L’article 70 du code de procédure civile dispose que « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

Par acte extrajudiciaire du 23 novembre 2022, Monsieur [K] [T] a assigné la S.A.R.L. MELEK devant la présente juridiction, aux fins essentielles de prononcer la résiliation du bail commercial pour sous-location irrégulière. Les demandes reconventionnelles de la locataire visant à réputer non écrits les alinéas 2 et 4 de de l’article VI intitulé « IMPÔTS-TAXES-CHARGES » figurant au bail commercial et à condamner Monsieur [K] [T] au remboursement des charges locatives se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant, dès lors, qu’elles sont fondées sur le même bail commercial.

Les demandes de la S.A.R.L. MELEK visant à réputer non écrits les alinéas 2 et 4 de de l’article VI intitulé « IMPÔTS-TAXES-CHARGES » figurant au bail commercial et à condamner Monsieur [K] [T] au remboursement des charges locatives sont donc déclarées recevables.

Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire.

Il résulte de l’article R.145-35 du code de commerce, que ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Il ressort de l’article L.145-15 du code de commerce que sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41.

La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel n’impose pas que l’inventaire des catégories de charges de l’article L. 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce, soit établi sous forme d’une annexe. Cet inventaire doit figurer au bail.

Le bail ayant été renouvelé à compter du 13 janvier 2020, les articles L. 145-40-2 et R.145-36 du code de commerce lui sont applicables. S’agissant des charges, le bail renouvelé ne comporte pas une stipulation relative aux charges. Toutefois, l’article 5 du contrat de bail renouvelé intitulé « Autres clauses » stipule que « toutes les autres clauses du bail initial en date du 1er octobre 2010 demeurent inchangées ». Dès lors, il convient de se référer aux stipulations du contrat de bail du 1er octobre 2010 s’agissant des charges facturées à la locataire.

Le contrat de bail du 1er octobre 2010 stipule à l’article VI intitulé « IMPÔTS-TAXES-CHARGES » qu’ "indépendamment du loyer et de la taxe qui s’y applique (§ V « Loyer »), le preneur devra acquitter toutes les contributions et charges de ville, de police et de voirie auxquelles les locataires sont ordinairement tenus et justifier de ses paiements en cours de bail et notamment à l’échéance du bail ou avant tout déménagement.

Il devra, en outre, payer sa quote-part des frais d’entretien, services et toutes charges locatives de l’immeuble, majorée s’il y a lien de la T.V.A. et, rembourser, le cas échéant, l’ensemble des charges de copropriété telles qu’elles sont prévues pour le lot loué par le règlement de copropriété, à l’exception des honoraires de syndic et des frais d’assemblées qui seront supportés par le bailleur. Tous ces impôts, taxes et charges donnent lieu au versement d’une provision aux mêmes échéances que les termes de loyer.

Chaque année, la provision est réajustée en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente, le bailleur devant adresser un mois avant l’échéance de régularisation un décompte des charges où apparaît la quote-part du preneur, pour faciliter l’apurement des comptes.

Cette provision trimestrielle est fixée pour la première année à la somme" de 475 euros.

Force est de constater que l’alinéa 2 de cette stipulation comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges locatives de l’immeuble refacturées au locataire ainsi que leur répartition entre le bailleur et le locataire. Dès lors, cette clause vaut inventaire au sens de l’article L.145-40-2 du code de commerce.

En conséquence, il n’y a pas lieu de réputer non écrits les alinéas 2 et 4 de l’article VI intitulé « IMPÔTS-TAXES-CHARGES » figurant au bail commercial.

La S.A.R.L. MELEK sera dès lors déboutée de sa demande de remboursement de la somme de 7.088,69 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [T], qui succombe à titre principal, sera condamné à payer les dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner Monsieur [K] [T] à payer à la S.A.R.L. MELEK la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de Monsieur [K] [T] sur le même fondement sera rejetée.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [K] [T] de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial du 13 janvier 2020 et de ses demandes subséquentes d’expulsion de la S.A.R.L. MELEK et de tous occupants de son chef et de fixation d’une indemnité d’occupation,

DÉBOUTE Monsieur [K] [T] de sa demande de condamnation de la S.A.R.L. MELEK à lui reverser l’intégralité des sommes perçues au titre de la sous-location de l’appartement,

DÉBOUTE la S.A.R.L. MELEK de sa demande de dommages et intérêts,

DÉCLARE recevables les demandes de la S.A.R.L. MELEK visant à réputer non écrits les alinéas 2 et 4 de de l’article VI intitulé « IMPÔTS-TAXES-CHARGES » figurant au bail commercial et à condamner Monsieur [K] [T] au remboursement des charges locatives,

DÉBOUTE la S.A.R.L. MELEK de sa demande visant à réputer non écrits les alinéas 2 et 4 de l’article VI intitulé « IMPÔTS-TAXES-CHARGES » figurant au bail commercial,

DÉBOUTE la S.A.R.L. MELEK de sa demande de condamnation de Monsieur [K] [T] au paiement de la somme de 7.088,69 euros au titre de remboursement des sommes versées au titre des charges locatives,

CONDAMNE Monsieur [K] [T] à payer à la S.A.R.L. MELEK la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [K] [T] de sa demande au titre l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [T] aux entiers dépens,

REJETTE toutes les autres demandes des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à Paris le 05 Février 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA