N° RG 24/00638 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NBMX

Minute N° 2024/1074

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 05 Décembre 2024

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S.A.R.L. AIGNEP FRANCE

C/

S.A.R.L. ALSEI INGENIERIE CONSTRUCTION

et autres

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copie exécutoire délivrée le 05/12/2024 à :

la SCP IPSO FACTO AVOCATS – 213

copie certifiée conforme délivrée le 05/12/2024 à :

la SELARL ANTARIUS AVOCATS – 175

la SELARL ARMEN – 30

[Adresse 33] – 301la SELARL KOHN & ASSOCIES ([Localité 37])

M^e Stéphanie GUILLOTIN – 277la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR – PARIS

la SCP IPSO FACTO AVOCATS – 213

la SELARL NATIVELLE AVOCAT – 290la SCP [R] & ASSOCIES (ME [M] [R]) – PARIS

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

la SELARL SC AVOCATS

la SELARL SELARL EMILIE ROUX-COUBARD – ARTIMON AVOCAT – 343

dossier

copie électronique délivrée le 05/12/2024 à :

L’expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 31]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 14 Novembre 2024

PRONONCÉ fixé au 05 Décembre 2024

Ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.R.L. AIGNEP FRANCE (RCS [Localité 35] n°809 378 334),

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 12]

Rep/assistant : Maître Matthieu CAOUS-POCREAU de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. ALSEI INGENIERIE CONSTRUCTION

(RCS [Localité 37] n°789 169 661),

dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Localité 21]

Rep/assistant : Maître Anne-gaël GONSSE, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Patricia LOUSQUI et Maître Edith MOREL de la SELARL KOHN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

S.A. SMA SA (RCS [Localité 37] n°332 789 296),

dont le siège social est sis [Adresse 23]

[Localité 20]

Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

S.A. MMA IARD (RCS [Localité 29] n°440 048 882),

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 18]

Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

(RCS [Localité 29] n°775 652 126),

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 18]

Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

S.A.S. DONADA (RCS [Localité 35] n°489 287 367),

dont le siège social est sis [Adresse 9]

[Localité 14]

Rep/assistant : Maître Frédérique SALLIOU de la SELARL SC AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

S.A. ALLIANZ IARD (RCS [Localité 34] n°303 265 128),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 25]

Rep/assistant : Maître Frédérique SALLIOU de la SELARL SC AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

S.A.S. PLACEO (RCS [Localité 32] n°477 803 076),

dont le siège social est sis [Adresse 16]

[Localité 17]

Rep/assistant : Maître Laurent KARILA de la SCP KARILA & ASSOCIES (ME LAURENT KARILA), avocats au barreau de PARIS

Rep/assistant : Maître Florence NATIVELLE de la SELARL NATIVELLE AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

S.A.R.L. LUSTROSOL (RCS [Localité 35] n°800 196 842),

dont le siège social est sis [Adresse 28]

[Localité 15]

Rep/assistant : Maître Emilie ROUX-COUBARD de la SELARL SELARL EMILIE ROUX-COUBARD – ARTIMON AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

S.A. AXA FRANCE IARD,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

[Localité 24]

Rep/assistant : Maître Laetitia LENAIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau de RENNES

Société SCPI LF OPPORTUNITE IMMO,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 19]

Rep/assistant : Maître Stéphanie GUILLOTIN, avocat au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Alexis LE LIEPVRE de la SCP LACOURTE RAQUIN TATAR, avocats au barreau de PARIS

S.A.S. [U] [X] (RCS [Localité 35] n°788 184 299),

dont le siège social est sis [Adresse 30]

[Localité 13]

Non comparante

S.A.S. A3 CONSTRUCTION (RCS [Localité 35] n°850 111 956),

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 11]

Non comparante

S.A.S. A3TP 5RCS [Localité 35] n°503 874 588),

dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Localité 11]

Non comparante

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 17 octobre 2022, la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO a donné à bail commercial à la S.A.R.L. AIGNEP FRANCE des locaux d’une surface de 911,70 m² et 22 emplacements de parking dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 26] pour une durée de 9 ans à compter du 21 novembre 2022 moyennant un loyer de 77 040 € hors taxes hors charges à destination d’activité pour l’acquisition la commercialisation la distribution et le négoce en gros ou détail pour les professionnels de raccords métalliques en tous genres, de coupleurs distributeurs, vérins, unités de traitement de l’air et autres articles accessoires s’y rapportant.

Ces locaux font partie de trois bâtiments construits à l’initiative de la S.C.C.V. [Adresse 36] sous couvert d’une assurance dommages ouvrage souscrite auprès de la S.A. AXA FRANCE IARD dont les travaux, confiés notamment aux sociétés :

— ALSEI INGENIERIE CONSTRUCTION (AIC) assurée après de la S.A. SMA en qualité de maître d’œuvre,

— [U] [X] assurée auprès des MMA titulaire du lot VRD,

— DONADA assurée auprès d’ALLIANZ titulaire du lot gros œuvre,

— A3TP sous-traitante de DONADA pour des travaux de réseaux sous dallage,

— A3 CONSTRUCTION sous-traitante de DONADA pour des travaux de maçonnerie,

— PLACEO titulaire du lot dallage,

— LUSTROSOL sous-traitante de PLACEO pour des travaux de dallage,

ont été réceptionnés le 18 mai 2022.

Se plaignant d’infiltrations répétées dans ses locaux, du manque de diligences du bailleur et de l’impossibilité d’utiliser la moitié de la surface des locaux, la S.A.R.L. AIGNEP FRANCE a fait assigner en référé la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO par acte de commissaire de justice du 7 juin 2024 afin de solliciter l’organisation d’une expertise et l’autorisation de consigner 50 % du montant des loyers entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 35] dans l’attente de la réalisation des travaux avec désignation de la CARPA en qualité de séquestre.

Selon acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, la S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO a appelé en cause la S.A. AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur dommages ouvrage.

Formulant toutes protestations et réserves, la S.A. AXA FRANCE IARD a, à son tour, appelé en cause la S.A.R.L. ALSEI INGENIERIE CONSTRUCTION (AIC), la S.A. SMA, la S.A.S. [U] [X], la S.A. MMA IARD et la S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la S.A.S. DONADA, la S.A. ALLIANZ IARD, la S.A.S. A3TP, la S.A.S. A3 CONSTRUCTION, la S.A.S. PLACEO et la S.A.R.L. LUSTROSOL par actes de commissaires de justice des 1, 2, 5, 6, 21, 22, 23 août 2024 pour réclamer l’extension des opérations d’expertise à leur égard.

La S.A.R.L. ALSEI INGENIERIE CONSTRUCTION (AIC), la S.A. MMA IARD et la S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la S.A.S. DONADA, la S.A. ALLIANZ IARD et la S.A.S. PLACEO formulent toutes protestations et réserves.

La S.A. SMA formule toutes protestations et réserves, en soulignant que seules ses garanties obligatoires sont susceptibles d’être mobilisées au regard de la résiliation de son contrat intervenue à effet du 30 juin 2024, antérieurement à la date de l’assignation du 2 août 2024.

La S.A.R.L. LUSTROSOL conclut à titre principal à sa mise hors de cause et formule subsidiairement toutes protestations et réserves, en soutenant qu’elle n’est pas intervenue dans la phase des travaux dénoncés réalisés en 2021 mais seulement au cours de phases précédentes.

La S.A.R.L. AIGNEP FRANCE maintient ses prétentions initiales, demande que la mesure d’expertise soit étendue à toutes les parties non défaillantes, s’associe à la demande d’extension des opérations aux parties appelées en cause, et sollicite le partage de l’avance des frais d’expertise avec les sociétés LF OPPORTUNITE IMMO et AXA, en soulignant qu’elle déplore d’avoir dû prendre l’initiative de la mise en place de cette mesure d’instruction, qu’elle est fondée à se prévaloir de l’exception d’inexécution du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance alors qu’elle ne peut stocker les raccords métalliques destinés à la vente, ne peut recevoir de clients, ne peut avoir de showroom ni organiser de formations.

La S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO conclut au débouté de la demanderesse, sauf en ce qui concerne sa demande d’expertise pour laquelle elle s’oppose à un partage des frais, avec condamnation en tout état de cause de la société AIGNEP FRANCE à lui payer une somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en soutenant que les conditions de l’exception d’inexécution ne sont pas réunies puisque c’est à l’expert de déterminer si les locaux sont inexploitables, qu’il n’est pas établi que toute la surface serait concernée ni que les désordres interdiraient l’usage normal des locaux, étant observé que le preneur lui interdit l’accès aux locaux et qu’elle a tout mis en œuvre pour dénoncer les sinistres dont elle a eu connaissance.

La S.A.S. [U] [X], citée à son directeur administratif et financier, la S.A.S. A3TP, citée par acte conservé à l’étude de commissaire de justice après vérification de son siège, la S.A.S. A3 CONSTRUCTION, citée par acte conservé à l’étude de commissaire de justice après vérification de son siège, n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

La S.A.R.L. AIGNEP FRANCE présente des copies des documents suivants :

— bail du 17/10/22,

— courriers,

— photographie,

— procès-verbaux de constats des 12 décembre 2023 et 2 janvier 2024,

— rapport du cabinet POLYEXPERT du 24/05/24 au titre de la dommages ouvrage.

La S.C.P.I. LF OPPORTUNITE IMMO y ajoute notamment l’attestation d’assurance dommages ouvrage, des extraits de son titre de propriété, un plan, des courriels et une attestation SEPTIME. La S.A. AXA FRANCE IARD rajoute des attestations d’assurances et courriers.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint la S.A.R.L. AIGNEP FRANCE concernant notamment des infiltrations et de l’humidité sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Il importe peu que les travaux de dallage sous-traités à la société LUSTROSOL soient antérieurs à la date qui a pu être indiquée, dès lors qu’il n’est pas établi en l’état que les ouvrages qu’elle a réalisés ne sont affectés d’aucun désordre alors qu’au contraire de l’humidité a été constatée sur des dallages et que le juge n’est pas expert pour pouvoir déterminer quels sont les dallages qu’elle a réalisés. La demande de mise hors de cause de cette société sera donc rejetée.

Il sera donné acte à la S.A.R.L. AIGNEP FRANCE de ce qu’elle s’est associée à la demande d’extension des opérations d’expertise à l’égard des parties appelées en cause, étant observé qu’elle ne justifie pas avoir fait signifier ses conclusions aux parties non comparantes.

La mesure d’instruction étant dans l’intérêt de la demanderesse elle doit en supporter l’avance des frais avec la S.A. AXA FRANCE IARD qui a appelé en cause de nombreuses entreprises et assureurs, ce qui va renchérir son coût, étant souligné que le bailleur s’est contenté de répercuter immédiatement la demande sur l’assureur dommages ouvrage, ce qui ne génère pas de frais particuliers, de sorte qu’il n’y a pas lieu de le faire participer à la consignation.

Sur la demande de consignation partielle des loyers :

En l’état des éléments produits, il n’y a pas de constatations contradictoires suffisantes démontrant l’impact des désordres sur l’activité de la locataire, dès lors que la nature exacte et l’étendue des désordres n’est établie que par des constats de commissaires de justice financés par la demanderesse et que la gêne à l’activité n’est pas évidente, même pour les parties affectées d’humidité, étant observé que la clause destination du bail exclut la classification en établissement recevant du public et que celle de désignation écarte plusieurs cas de recours contre le bailleur concernant l’état des locaux et que seule l’expertise permettra de déterminer contradictoirement l’étendue des désordres et leur incidence sur l’activité du preneur.

La demande de consignation partielle des loyers sera donc rejetée.

Sur les frais :

Compte tenu de l’impossibilité de déterminer en l’état une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, chacune gardera ses dépens à sa charge.

Il est équitable de ne fixer aucune indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte à la S.A.R.L. AIGNEP FRANCE de ce qu’elle s’est associée à la demande d’extension des opérations d’expertise aux parties appelées en cause,

Ordonnons une expertise confiée à

Monsieur [G] [C] [J],

expert près la cour d’appel de [Localité 38],

demeurant [Adresse 22],

Tél : [XXXXXXXX01], Mèl : [Courriel 27]

avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si des réserves ont été émises et à quelle date,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que la S.A.R.L. AIGNEP FRANCE devra consigner au greffe avant le 5 février 2025, sous peine de caducité, une somme de 3 000,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert et que la S.A. AXA FRANCE IARD devra consigner dans le même délai une somme de 3 000,00 € aux mêmes fins sous peine de caducité de ses appels en cause,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 décembre 2025,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Laissons provisoirement les dépens à la charge de chaque partie qui les a exposés.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE