Minute n°25/0277

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 25 Avril 2025

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ENTRE :

Madame [C] [E]

[Adresse 2]

Demanderesse assistée de Monsieur [Y], mandaté par la Confédération Générale du Logement

D’une part,

ET:

Madame [A] [D]

Madame [B] [D]

[Adresse 1]

Défenderesses représentées par Maître CHEVALIER Sébastien, avocat au barreau de NANTES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Catherine GEGLO-VINCENT

GREFFIER : Cynthia HOFFMANN

PROCEDURE :

date de la première évocation : 7 Mars 2025

date des débats : 07 Mars 2025

délibéré au : 25 Avril 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/03700 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NN22

COPIES AUX PARTIES LE :

— CCFE + CCC à Madame [C] [E]

— CCC à Maître [I] [F]

FAITS-PROCEDURE&MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing du 27 juin 2020 Madame [B] [D] et Madame [A] [D] ont consenti à Madame [C] [E] et Monsieur [Z] [V] un bail d’habitation sur un logement sis à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 650€.

Les locataires ont quitté les lieux et l’état des lieux de sortie du bien a été dressé par constat d’huissier le 1er juillet 2022.

Par requête enregistrée le 30 octobre 2024, Madame [C] [E] a saisi le tribunal judiciaire de NANTES aux fins de voir condamner Madame [B] [D] et Madame [A] [D] à lui payer la somme de 650€ correspondant à la restitution du dépôt de garantie outre la somme de 2847,68€ à titre de dommages et intérêts.

Elle sollicite par ailleurs la somme de 1500€ de dommages et intérêts pour son préjudice moral outre 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil.

La demanderesse a saisi la commission de conciliation qui n’a pas aboutie en l’absence des défenderesses.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2024 à laquelle elle a été évoquée.

A cette audience, Madame [C] [E] qui est assistée par le représentant de la confédération générale du logement explique avoir occupé avec Monsieur [Z] [V] le logement appartenant à Madame [B] [D] et Madame [A] [D] pendant deux ans avant de quitter les lieux.

Elle indique que lors de l’état des lieux d’entrée du bien il a été constaté que l’évier, d’époque et en état d’usage, présentait des tâches.

Elle ajoute que dès le début de bail le fond de l’évier a changé de teinte lors de son utilisation et ce, sans qu’elle n’utilise aucun produit abrasif pour son entretien.

Elle reproche à Madame [B] [D] et Madame [A] [D] de ne lui avoir restitué que la somme de 382,50€ au lieu du montant du dépôt de garantie de 650€ et d’avoir conservé la somme de 228,29€ correspondant au prix du remplacement de l’évier sous déduction d’un coefficient de vétusté qui ne pouvait pas s’appliquer en présence d’un bien de plus de 20 ans.

Elle reconnait que lors de l’état des lieux de sortie du bien dressé par constat d’huissier, il a été constaté que l‘évier était sale mais affirme qu’il l’était également lors de l’état des lieux d’entrée.

Elle sollicite en conséquence 228,25€ correspondant à la somme non restituée sur le montant du dépôt de garantie de 650€, outre 120€ pour l’adhésion à la confédération générale du logement, 90€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et 147,68€ correspondant à la perte de ses salaires pour se rendre à l’audience.

Elle reconnait enfin les sommes prélevées par les bailleurs sur le montant de dépôt de garantie au titre de la clé non restituée pour 9,40€ et pour le solde des charges dues pour 29,83€.

En réplique, Madame [B] [D] et Madame [A] [D] représentées par leur conseil concluent au débouté de l’ensemble des demandes formulées par Madame [C] [E] et sollicitent sa condamnation au paiement de la somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Elles assurent que l’état d’entrée des lieux dressé contradictoirement le 27 juin 2020 mentionnait un évier de cuisine en bon état présentant seulement quelques tâches.

Elles soutiennent que l’état des lieux de sortie établi par constat d’huissier le 1er juillet 2022 constate la saleté de l’évier et la perte d’une clé.

Elles expliquent que l’évier a dû être remplacé, l’artisan ayant estimé qu’il était devenu poreux en raison de produits abrasifs utilisés pour le remettre en état et que la somme de 228,25€ prix a été déduit du montant du dépôt de garantie après qu’un coefficient de vétusté de 75% soit appliqué sur le prix de l’évier neuf.

Elles ajoutent que la clé non restituée a été facturée 9,40€ et qu’un solde de charges a été déduit du montant du dépôt de garantie pour 29,83€, le solde soit 382,52€ étant restitué le 9 septembre 2022 aux locataires.

La décision a été mise en délibéré au 25 avril 2025.

MOTIFS

Sur la demande principale

Il résulte des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que :

« Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. »

« Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

Par ailleurs, il ressort des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que :

« Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux du bien de sortie du bien établi par constat d’huissier du 1er juillet 2022 que l’évier de la cuisine présentait des tâches brunâtres.

L’huissier constate que :

« Dans la cuisine ; un évier, deux bacs : celui-ci est face à la porte d’entrée,

« Il est d’époque ; en état d’usage ; cependant le bac droit est sale. »

« Le locataire sortant m’indique ne pas avoir réussi à récupérer la propreté du bac de droite de l’évier. »

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée du bien en date du 27 juin 2020 mentionne que l’évier de la cuisine comporte « quelques tâches ».

Il en résulte que lors du départ des locataires, l’évier de la cuisine présentait des tâches plus importantes que celles qui existaient et qui étaient constatées lors de l’état des lieux d’entrée.

Or, il ressort des éléments communiqués par les défenderesses que le bien leur a été attribué dans le cadre d’une donation-partage du 31 janvier 1993, ce qui implique que les éléments d’équipement du logement étant « d’époque » selon le constat d’huissier, avaient au minimum 30 ans.

Si le locataire doit assurer l‘entretien du logement et des équipements le composant et assurer toutes les réparations locatives, le propriétaire, pendant toute la durée du bail est responsable des détériorations dues à la vétusté qui correspond à l’état d’usure ou la détérioration résultant du temps et due à l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Il résulte des deux états des lieux que les tâches affectant l’évier de la cuisine se sont accentuées au cours des deux années de location du bien en raison de l’ancienneté et de la vétusté de cet élément d’équipement, sans qu’il soit établi que le locataire en soit responsable.

Par ailleurs, la durée de vie d’un évier en grès étant de 20 ans, il est impossible d’appliquer un taux de vétusté pour déterminer sa valeur de remplacement.

Madame [C] [E] n’a donc pas à supporter le remplacement de l’évier.

En conséquence la retenue faite au titre du remplacement de l’évier pour la somme de 228,25€ devra être restituée à Madame [C] [E].

En revanche, il n’est pas contesté que la somme de 9,40€ retenue au titre de la clé non restituée par la locataire et la somme de 29,83€ retenue au titre de la régularisation de charges devaient être déduites du montant du dépôt de garantie de 650€.

Il convient en conséquence de condamner Madame [B] [D] et Madame [A] [D] à payer à Madame [C] [E] la somme de 228,25€ au titre du solde du dépôt de garantie.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [B] [D] et Madame [A] [D] qui succombent à l’instance seront condamnées aux dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [E] leurs frais irrépétibles

Une somme de 300€ lui sera accordée à ce titre, comprenant les frais de la confédération générale du logement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire, mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Condamne Madame [B] [D] et Madame [A] [D] à payer à Madame [C] [E] la somme de DEUX CENT VINGT HUIT EUROS ET VINGT CINQ CENTS (228,25) au titre du solde du dépôt de garantie ;

Déboute les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamne Madame [B] [D] et Madame [A] [D] à payer à Madame [C] [E] la somme de TROIS CENTS EUROS (300€) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [B] [D] et Madame [A] [D] aux entiers dépens.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. HOFFMANN Catherine GEGLO-VINCENT