N° RG 25/00235 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NTYN

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 14 Août 2025

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[O] [Z]

C/

[M] [L]

[E] [R] épouse [L]

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copie exécutoire délivrée le 14/08/2025 à :

Maître [I] [Y] de la SELARL CVS – 22B

Maître [A] [W] de la SCP JOYEUX-GUEGUEN-CHAUMETTE – C 35

copie certifiée conforme délivrée le 14/08/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 5]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 26 Juin 2025

PRONONCÉ fixé au 14 Août 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [O] [Z], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Pascal TESSIER de la SELARL ATLANTIC JURIS, avocats au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Johnny GROUSSEAU de la SELARL JURICA (ME GROUSSEAU), avocats au barreau de POITIERS

Rep/assistant : Maître Yann CHAUMETTE de la SCP JOYEUX-GUEGUEN-CHAUMETTE, avocats au barreau de NANTES

Madame [E] [R] épouse [L], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Johnny GROUSSEAU de la SELARL JURICA (ME GROUSSEAU), avocats au barreau de POITIERS

Rep/assistant : Maître Yann CHAUMETTE de la SCP JOYEUX-GUEGUEN-CHAUMETTE, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

N° RG 25/00235 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NTYN du 14 Août 2025

PRESENTATION DU LITIGE

M. [O] [Z] est propriétaire en indivision avec M. [U] [D], dans les proportions respectives de 75 et 25 % d’une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Adresse 8] [Localité 1] pour en avoir fait l’acquisition le 15 juin 2022, dans laquelle il a entrepris des travaux de surélévation, en vertu d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable du 20 février 2024.

Les époux [M] et [E] [L] sont propriétaires de la maison voisine au [Adresse 6] de la même rue.

Les propriétaires voisins ont signé une convention le 24 avril 2024 destinée à organiser la mise en œuvre de travaux de toiture et d’étanchéité à l’occasion de la surélévation envisagée.

Se plaignant de l’interruption des travaux confiés à l’entreprise CHARPENTIER DU BORD DE LOGNE (CBL) suite au refus de ses voisins d’accorder un tour d’échelle au prétexte d’un manque d’informations sur les travaux d’étanchéité et l’évacuation des eaux pluviales, qui ont pourtant été données, M. [O] [Z] a fait assigner en référé les époux [M] et [E] [L] selon actes de commissaire de justice du 20 février 2025 afin de solliciter :

— l’autorisation pour lui et toutes personnes se recommandant de lui de pouvoir passer sur la propriété des défendeurs afin de pouvoir terminer le travail d’étanchéité et de bardage de l’extension en limite de propriété sous astreinte de 400 € par obstacle ou refus opposé au demandeur du tour d’échelle,

— la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer une somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les époux [M] et [E] [L] concluent au donné acte qu’ils ne sont pas opposés à une médiation judiciaire et qu’ils accordent la possibilité de passer sur leur toit pour terminer le plus rapidement les travaux de bardage et d’étanchéité, au rejet de toute condamnation en ce sens, au refus de mise en place d’une gouttière empiétant ou surplombant leur propriété et dirigeant les eaux vers leur fonds, réclament un calendrier et un délai d’exécution du passage sur le toit, l’engagement d’indemnisation des préjudices résultant du passage sur le toit, le cas échéant l’organisation d’une expertise et ou d’un déplacement sur les lieux, et si le demandeur maintient ses demandes, la condamnation de celui-ci aux dépens et à leur payer une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en objectant que :

— ils ont toujours accepté la réalisation des travaux d’étanchéité et de bardage, mais non la pose de gouttières empiétant sur leur propriété,

— une convention avait été signée prévoyant les travaux par l’entreprise BRILLANT, qui n’a finalement pas été retenue pour des raisons d’économie, et pendant les travaux ils ont été victimes d’infiltrations par manque de protection du chantier,

— alors que les travaux étaient prévus avec un échafaudage sur rue, ils ont donné leur accord pour le principe des travaux d’étanchéité, qui n’ont pas été suffisamment précisés, malgré leurs demandes,

— le projet concernant la gouttière contrevient aux dispositions de l’article 680 du code civil,

— ils n’ont toujours pas de réponse à la question concernant la mise en place d’une gouttière qui loverait leur pignon pour savoir si elle empièterait sur leur propriété,

— il n’est pas possible en l’espèce de reconnaître un tour d’échelle, alors qu''il ne s’agit pas d’une construction nouvelle et ce n’est que par leur bienveillance que le demandeur pourra accéder à leur toit.

M. [O] [Z] maintient ses prétentions initiales et conclut au rejet de celles adverses, en rétorquant que :

— à ce jour, le chantier est à l’arrêt et l’ouvrage n’est pas protégé des intempéries en raison du refus abusif des époux [L] de lui accorder un tour d’échelle, sauf à des conditions excessives,

— contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, le tour d’échelle est reconnu par la jurisprudence, y compris pour les constructions neuves, et en l’espèce, il s’impose pour achever les travaux d’étanchéité et d’évacuation des eaux pluviales,

— compte tenu des explications données par l’entreprise CBL, le droit de propriété des défendeurs est sécurisé et la durée des travaux et un délai de prévenance ont été prévus,

— les infiltrations subies par les défendeurs sont sans lien avec les travaux,

— le schéma de gestion des eaux pluviales en mitoyenneté a été communiqué et les modalités d’exécution en sous-traitance précisées, prévoyant la mise en place d’une bavette en zinc placée sous le chéneau et le débordant pour garantir l’étanchéité mitoyenne conforme aux règles de l’art et selon la configuration répandue dans le centre de [Localité 7], qui préexistait,

— la surélévation n’est pas une construction neuve et rien ne s’oppose au tour d’échelle réclamé, dès lors qu’il s’agit de travaux indispensables et qui ne peuvent être réalisés qu’à partir du fonds voisin.

MOTIFS DE LA DECISION

Il n’est pas contesté que la surélévation de construction édifiée sur le terrain de M. [O] [Z] a été autorisée administrativement en limite de propriété.

Les défendeurs ne peuvent pas, sans se contredire, conclure au refus de reconnaître un tour d’échelle en indiquant qu’ils ont toujours été d’accord pour que leur voisin passent chez eux pour effectuer les travaux d’étanchéité de la maison.

En tout état de cause, les distinctions qui ont pu exister sur les constructions neuves ou nouvelles ne sont plus pertinentes à l’heure actuelle, où les règles d’urbanisme imposent des contraintes rendant indispensable le passage chez des voisins pour permettre l’exécution de travaux.

En l’espèce, les époux [L] n’ont d’ailleurs pas contesté la nécessité de passer chez eux pour réaliser les travaux d’étanchéité et qu’ils aient la bienveillance de le reconnaître ne les autorisent pas à s’en réserver le contrôle total à leur discrétion.

Compte tenu de la durée des travaux envisagée (deux semaines), la gêne causée aux voisins reste proportionnée.

Rien ne s’oppose donc à ce que le tour d’échelle soit accordé, étant néanmoins souligné que pour éviter tout incident, la durée en sera précisé ainsi qu’un délai de prévenance.

L’établissement d’un constat avant et après travaux, qui est une condition très fréquente, est ici indispensable pour prévenir tout litige ultérieur, et la remise en état des dégradations éventuelles sera également mentionnée.

Afin de garantir l’exécution de la décision, une indemnité d’un montant de 300 € sera prévue en cas de refus de passage, si les conditions du tour d’échelle ont été réunies.

S’agissant des ouvrages de gestion des eaux pluviales, la description faite des travaux prévus semble conforme aux usages locaux et aux principes de gestion des eaux dans la configuration antérieure aux travaux.

Toute aggravation des servitudes antérieures pourrait donner lieu à une demande de remise en état au titre d’un trouble manifestement illicite.

Cependant, rien en l’état ne justifie la prise de mesures particulières, alors qu’il n’est démontré aucune non-conformité du projet à l’autorisation d’urbanisme, ni aucune aggravation certaine des sujétions supportées par le fonds [L].

Par principe, celui qui réclame un tour d’échelle doit en assumer les frais, de sorte que les dépens seront laissés à la charge du demandeur.

Il est équitable, selon le même principe, de fixer à 1 500 € l’indemnité qui sera mise à sa charge, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Autorisons M. [O] [Z] et les entreprises qu’il désignera, et notamment l’entreprise CHARPENTIER DU BORD DE LOGNE et ses sous-traitants, à passer et poser des échafaudages ou échelles sur la propriété des époux [L] afin de réaliser les travaux d’étanchéité de toiture et de bardage de la surélévation située en limite, dans un délai de six mois à compter de la signification de la décision, pour la durée des travaux (deux semaines hors intempéries) à condition :

1°) de prévenir les époux [L] au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou tout moyen faisant foi de la date de réception,

2°) de respecter les horaires de 8 heures 30 à 17 heures 30 pendant les jours ouvrables,

3°) de faire constater l’état des lieux où seront exécutés les travaux avant et après ceux-ci par un commissaire de justice aux frais de M. [Z],

4°) de faire procéder à la remise en état des éventuelles dégradations commises,

Condamnons solidairement les époux [M] et [E] [L] à payer à M. [O] [Z] une indemnité de 300 € par jour de refus de passage en cas de respect des conditions fixées par la présente décision,

Condamnons M. [O] [Z] à payer aux époux [M] et [E] [L] une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons M. [O] [Z] aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE