N° RG 25/00001 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPVA

Minute N° 2025/268

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Mars 2025

— ----------------------------------------

[S], [G] [D] [Y]

C/

S.A.S. LES TOITS DE L’ATLANTIQUE

S.D.C. [Adresse 6]

[V] [R], [C], [N]

[U] [W] [M]

S.A.R.L. M2DIAGNOSTICS

E.U.R.L. [O] [A] ARCHITECTE (MLA)

E.U.R.L. A’NOOVO

E.U.R.L. MAIDRON TRAITEMENTS

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copie exécutoire délivrée le 27/03/2025 à :

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

la SELARL ALEO – 163

copie certifiée conforme délivrée le 27/03/2025 à :

la SELARL ARMEN – 30

la SELARL CABINET CIZERON – 257

la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT – 64

la SELARL POLYTHETIS (ST-NAZAIRE)

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 13]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 06 Mars 2025

PRONONCÉ fixé au 27 Mars 2025

Ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [S], [G] [D] [Y], demeurant [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Emmanuel KIERZKOWSKI-CHATAL de la SELARL POLYTHETIS, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. LES TOITS DE L’ATLANTIQUE (RCS [Localité 15] 802 892 281), dont le siège social est sis [Adresse 10]

Rep/assistant : Maître Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

S.D.C. [Adresse 6], représenté par son syndic la S.A.R.L. [Adresse 14] (RCS [Localité 15] 790 645 808), domiciliée : chez S.A.R.L. [Adresse 14], dont le siège social est sis [Adresse 11]

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [V] [R], [C], [N], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Alban D’ARTIGUES de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

Madame [U] [M] Epouse [N], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Alban D’ARTIGUES de la SELARL ALEO, avocats au barreau de NANTES

S.A.R.L. M2DIAGNOSTICS (RCS [Localité 15] n° 523 059 459), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Non comparante et non représentée

E.U.R.L. [O] [A] ARCHITECTE (MLA) (RCS [Localité 15] n° 912 087 848), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Claire LIVORY de la SELARL CLAIRE LIVORY AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

E.U.R.L. A’NOOVO (RCS [Localité 15] n° 829 071 836), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non comparante et non représentée

E.U.R.L. MAIDRON TRAITEMENTS (RCS [Localité 15] n° 852 114 859), dont le siège social est sis [Adresse 9]

Rep/assistant : Maître Charles OGER de la SELARL ARMEN, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

N° RG 25/00001 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NPVA du 27 Mars 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 21 novembre 2022 par Me [B] [K], notaire associé à [Localité 12], Mme [S] [Y] a fait l’acquisition auprès des époux [V] [N] d’un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment A, un couloir, deux caves et une remise en fond de jardin dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 8]), après négociation sous l’égide de la S.A.S. LES TOITS DE L’ATLANTIQUE et établissement des diagnostics obligatoires par la S.A.R.L. M2DIAGNOSTICS.

Mme [S] [Y] a engagé des travaux de rénovation confiés notamment à l’E.U.R.L. MLA (Mme [O] [A] architecte) et l’E.U.R.L. A’NOOVO pour la maîtrise d’œuvre et entre autres à l’E.U.R.L. MAINDRON TRAITEMENTS pour le traitement des boiseries, sachant que la copropriété a également confié des travaux de traitement de parties communes à cette dernière.

Se plaignant de la découverte de la présence de mérules due à une humidité importante du solivage de la cave, Mme [S] [Y] a fait assigner en référé les époux [V] [N], la S.A.S. LES TOITS DE L’ATLANTIQUE, la S.A.R.L. M2DIAGNOSTICS, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] pris en son syndic la S.A.R.L. [Adresse 14], l’E.U.R.L. [O] [A] ARCHITECTE (MLA), l’E.U.R.L. A’NOOVO et l’E.U.R.L. MAINDRON TRAITEMENTS par actes de commissaires de justice des 26, 27 et 30 décembre 2024 afin de solliciter l’organisation d’une expertise.

Les époux [V] [N] concluent au rejet de toutes prétentions formées contre eux avec condamnation de Mme [Y] aux dépens et à leur payer une somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en objectant qu’il n’y a pas de motif légitime à la demande d’expertise, eu égard à

— l’absence de lien entre le sinistre de découverte de mérules et le bien vendu compte tenu de sa localisation,

— la clause d’exclusion de garantie des vices cachés,

— l’origine du sinistre postérieure à la vente,

— l’absence de toute dissimulation de leur part,

— l’information donnée sur les traitements prévus par la copropriété,

— la négociation du prix pour tenir compte des travaux à prévoir,

— l’assistance de Mme [Y] par des professionnels spécialisés avant la vente,

— l’absence de signes de mérule dans la cave vendue. Ils soulignent que si l’architecte estime ne pas être qualifié pour détecter la mérule, ils le sont encore moins.

La S.A.S. LES TOITS DE L’ATLANTIQUE conclut à titre principal au rejet de toute demande formée contre elle et à sa mise hors de cause, formule subsidiairement toutes protestations et réserves et réclame en toute hypothèse la condamnation de Mme [Y] aux dépens et à lui payer une somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, le tout en soulignant que :

— la jurisprudence retient que l’agent immobilier n’est pas un professionnel du bâtiment ni du diagnostic immobilier,

— elle est seulement tenue d’une obligation de vigilance pour signaler des défauts apparents,

— la demanderesse avait connaissance des désordres et dégâts des eaux intervenus,

— Mme [Y] a effectué plusieurs visites accompagnée de son architecte et d’entreprises, – le vice allégué était caché,

— les autres désordres allégués révélés dans un rapport HYDROLEAK étaient tout aussi cachés et ne sont pas vérifiés,

— elle est étrangère au caractère erroné des informations qui auraient pu être données par la société AMH et la société MAINDRON TRAITEMENTS.

L’E.U.R.L. MAIDRON TRAITEMENTS formule toutes protestations et réserves.

L’E.U.R.L. [O] [A] ARCHITECTE (MLA) formule toutes protestations et réserves sur la demande d’expertise et considère que si elle est ordonnée, la société LES TOITS DE L’ATLANTIQUE et les époux [N] doivent y participer, en soutenant que :

— les traces de mérules relevées dans certaines caves ne concernent pas sa zone d’intervention,

— elle n’a jamais affirmé qu’il n’y avait pas de mérule, ce pour quoi elle n’a aucune compétence technique,

— le constat invoqué à ce sujet émanait de la société AMH mandatée par les vendeurs,

— avant la vente, les caves avaient été débarrassées de tout élément mobilier et l’entreprise MAINDRON avait préconisé des interventions, de sorte qu’il n’est pas envisageable que LES TOITS DE L’ATLANTIQUE ne participent pas à l’expertise.

Dans ses dernières conclusions, Mme [S] [Y] maintient sa demande en réclamant la condamnation des époux [N] au paiement d’une somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles. Elle souligne qu’elle invoque des vices cachés mentionnés dans quatre rapports d’expertise amiable, précise le fondement de ses recours possibles contre les différents appelés en cause et fait observer que :

— si la présence d’insectes xylophages ou autres parasites sur les parties communes voire privatives étaient connue ainsi que la nécessité d’installer un système de ventilation, d’autres défauts n’ont pas été évoqués,

— les désordres d’humidité et moisissures et le développement de mérules constatés par le cabinet [H] affectent aussi ses caves,

— la découverte du champignon est bien antérieure au rapport,

— il est tout à fait plausible que la mérule existait avant la vente et que sa présence a été dissimulée par les vendeurs,

— les époux [N] ont certifié à plusieurs reprises ne pas avoir constaté de signes de mérule, alors que le compte rendu de la société AMH en suspectait la présence,

— les vendeurs se sont opposés à un traitement curatif dans le cadre de la copropriété,

— l’accompagnement dont elle a bénéficié de la part de professionnels ne dispensait pas les vendeurs de leur obligation d’information.

La S.A.R.L. M2DIAGNOSTICS, citée par acte conservé à l’étude de commissaire de justice après vérification de son siège, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5] pris en son syndic, la S.A.R.L. [Adresse 14], citée à un gestionnaire de copropriété, l’E.U.R.L. A’NOOVO, citée à son gérant, n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Mme [S] [Y] présente des copies des documents suivants :

— acte notarié du 21 novembre 2022,

— procès-verbaux de réception de travaux,

— devis MAINDRON du 01/12/22,

— rapport COFEDEL et facture du 31/07/23,

— rapport HYDRO LEAK du 09/04/24,

— rapport [X] du 26/07/24,

— rapport [H] du 11/10/24,

— devis et factures A’NOOVO.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint Mme [S] [Y] concernant des défauts affectant son appartement sont en litige.

Cependant le motif légitime de réclamer l’organisation d’une expertise est absent, dès lors que :

— Mme [S] [Y], qui a négocié le prix d’acquisition de son appartement en se prévalant de son état général et notamment de la « nécessité d’installer un système de ventilation et le remplacement de certaines boiseries et leur traitement (dû à un dégât des eaux et à l’attaque de parasites) selon quote-part de l’appartement », a été informée dès le stade de la promesse de vente que la société AMF interviendrait avant la régularisation de celle-ci pour la remise en état d’une panne endommagée « probablement à cause de la meurtrière actuellement bouchée, qui par le passé devait recevoir, lors de pluie, de l’eau en abondance. » selon courrier du gérant de cette société du 28 juillet 2022,

— le gérant de la société AMH a précisé par courrier du 7 octobre 2022 qu’il a constaté « que les éléments où il y avait suspicion de mérules sont en fait que du mobilier et 2 portes qui présentes des cossons. De ce fait M. [N] m’a ordonné d’évacuer ces éléments ainsi qu’effectuer les travaux de réparation sur la panne et le traitement total des pannes et planchers. » et son courrier a été transmis avec des photographies à l’agence immobilière par courriel du jour-même,

— Mme [S] [Y] ne peut contester avoir eu communication de ces éléments, puisqu’elle a répondu le 18 octobre 2022 après avoir pris l’avis de son architecte et de l’entreprise de traitement des boiseries en joignant d’autres photographies commentées ainsi : « on a constaté le fameux champignon qui ressemblait à de la mérule -grands filaments blancs (ou champignon de la même famille) à l’intérieur du meuble de la 2ème photo »,

— assistée des meilleurs professionnels, Mme [S] [Y] avait donc été informée de la présence possible de meubles infestés de mérules dans la cave de l’appartement dont elle faisait l’acquisition avant la vente et des mesures prises pour les évacuer et traiter la cave,

— d’ailleurs, Mme [S] [Y] avait pleinement conscience du risque lié à la présence d’un éventuel champignon dans la boiserie, puisque dans un nouveau message du 27 octobre 2022 adressé à l’agence, elle insistait pour que le principe de précaution s’applique pour éviter la propagation du champignon en demandant que la cave soit vidée au plus vite de ses éléments suspects,

— le rapport [H] du 14 octobre 2024 qu’elle produit révèle la présence de mérules dans une autre cave que la sienne,

— les autres rapports qu’elle a fait réaliser révèlent des problèmes d’humidité générés par des malfaçons dans les travaux fraichement réalisés dans l’appartement, notamment par manque de ventilation de l’appartement, c’est à dire les travaux réalisés depuis la vente.

Il résulte en effet de l’ensemble de ces éléments que la preuve n’est pas rapportée de la présence de mérules dans les parties privatives dont la demanderesse a fait l’acquisition et qu’elle avait en tout état de cause pleinement conscience d’un risque élevé de présence de ce champignon dans l’immeuble et des mesures prises en cours d’exécution par la copropriété.

Mme [S] [Y] ne fera croire à personne au vu des mêmes éléments qu’elle n’avait pas conscience que les murs des caves pouvaient présenter une forte humidité, ni que ses vendeurs ont pu faire des manœuvres pour la dissimuler.

Les demandes de Mme [Y] étant vouées à l’échec sur la base des éléments avancés, sa demande de mesure d’instruction doit être rejetée.

Etant déboutée, Mme [Y] doit supporter la charge des dépens.

Il est équitable de fixer à sa charge des indemnités de 1 000 € qu’elle devra verser respectivement aux époux [N] et à la S.A.S. LES TOITS DE L’ATLANTIQUE en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Déboutons Mme [S] [Y] de sa demande,

Condamnons Mme [S] [Y] à payer d’une part aux époux [V] [N] et d’autre part à la S.A.S. LES TOITS DE L’ATLANTIQUE des sommes de 1 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes autres prétentions,

Condamnons Mme [S] [Y] aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE