TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 26/00548 – N° Portalis DBX4-W-B7J-U4B6

JUGEMENT

N° B 26/

DU : 19 Mai 2026

[T] [L] épouse [C]

C/

[Y] [O], anciennement Monsieur [M] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e Sandrine NEFF

Expédition délivrée à toutes les parties le

JUGEMENT

Le Mardi 19 Mai 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Cadre Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Février 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [T] [L] épouse [C], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sandrine NEFF, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [Y] [O], anciennement Monsieur [M] [O], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte à effet du 16 juillet 2007, Madame [T] [I] née [L] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [O], portant sur un logement situé [Adresse 6]H à [Localité 2], ainsi que la cave n°83, moyennant un loyer de 400 euros, outre une provision mensuelle de charges de 20 euros.

Par jugement de divorce du Tribunal de grande instance de Toulouse du 12 novembre 2008, la bailleresse a repris son nom de jeune fille [L], avant de se remarier devenant Madame [T] [L] épouse [C].

Il ressort également des pièces de la procédure que Monsieur [M] [O] est devenu Madame [Y] [O] en cours de bail et de procédure.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, Madame [T] [L] épouse [C] a fait délivrer à Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) un congé pour reprise du logement, pour le 15 juillet 2025.

Indiquant que Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) se maintient dans les lieux malgré le terme du bail, Madame [T] [L] épouse [C] l’a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 11 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX pour obtenir :

— la validation du congé,

— l’expulsion de Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) et celle de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe, avec l’assistance si nécessaire de la [Localité 3] publique et d’un serrurier,

— ordonner le transport et la séquestration à ses frais, risques et périls de ses effets et mobiliers personnels laissés dans les lieux,

— la condamnation de Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) à lui payer la somme de 1960,13 € représentant le montant des loyers et charges échus au 29 juillet 2025, majoré de 10 % au titre de la clause pénale et portante intérêts au taux légal à compter de l’assignation par application des dispositions de l’article 1153-1 du Code civil,

— la condamnation de Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 463,44 € majorés de 10 % au titre de la clause pénale correspondant au montant du loyer et des charges conventionnels à compter du 15 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux,

— la révision de cette indemnité mensuelle d’occupation et des charges selon les dispositions contractuelles,

— la suppression du délai visé à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— sa condamnation au paiement de la somme de 800 euros à titre de réparation du préjudice subi,

— sa condamnation aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer, les frais de relance, les frais d’huissier d’expulsion de transport des meubles en cas d’expulsion

Au soutien de ses demandes, elle expose qu’aux termes du délai qui lui a été laissé par le congé pour reprise, la défenderesse a notifié par SMS du 15 juillet 2025, de manière expresse et brutale, son intention de ne pas quitter le logement

Elle expose qu’il existe une créance de loyers et d’indemnité d’occupation non contestable, à laquelle elle doit être condamnée.

Elle soutient l’application d’une clause contractuelle pénale de 10 % en cas de défaillance du locataire au paiement à échéance exacte d’un terme de loyers et de ses accessoires.

Elle fait état de la mauvaise foi de la locataire qui se maintient dans les lieux alors que le contrat est résilié et en ne payant que partiellement l’indemnité d’occupation.

Elle expose, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, subir un préjudice du fait que son fils ne peut envisager dans le logement qui a motivé le congé pour reprise.

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 février 2026.

Lors de l’audience, Madame [T] [L] épouse [C], représentée par son conseil, communique les conclusions notifiées à Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) par lettre recommandée en date du 7 janvier 2026 dont l’avis de réception mentionne un pli refusé par son destinataire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de Madame [T] [L] épouse [C].

En défense, Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]), bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

— Sur le défaut de comparution du défendeur

En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »

Par ailleurs, en application des articles 16 et 68 (2ème alinéa) du Code de Procédure civile, si le défendeur a été régulièrement assigné et qu’il ne comparait pas, le demandeur ne peut, en son absence, modifier ou accroitre ses prétentions sans que cette modification lui soit spécialement notifiée dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, Madame [T] [L] épouse [C] a déposé lors de l’audience des conclusions et a produit l’accusé de réception de la lettre recommandée du 07 janvier 2026 afin de justifier de l’envoi des conclusions à la défenderesse.

Toutefois, eu égard au défaut de comparution du défendeur et de l’absence de signification des conclusions au défendeur dans les mêmes formes que l’acte introductif d’instance, à savoir par voie de commissaire de justice, ces dernières déposées lors de l’audience ne sont pas recevables et seront écartées des débats, avec les pièces qu’elle contient, à l’exception du décompte actualisé.

Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) citée à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par Madame [T] [L] épouse [C], en premier ressort.

Sur la validation du congé et l’expulsion

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce le bail conclu pour une durée de trois ans à effet du 16 juillet 2007, a été tacitement reconduit et expirait le 15 juillet 2025 à minuit.

Un congé pour reprise a été signifié à Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) par acte de commissaire de justice du 05 novembre 2024, soit plus de six mois avant la date d’expiration du contrat.

Ce congé précise que la propriétaire lui donne congé pour le 15 juillet 2025 et est motivé par la volonté de la propriétaire de faire occuper les lieux par Monsieur [V] [I], son fils, né le 24 octobre 1999 à [Localité 4] et précisant son adresse actuelle, pour en faire sa résidence principale, de sorte que ce congé est régulier en la forme.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) sera ordonnée.

Il convient également de fixer à sa charge une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 16 juillet 2025 d’un montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges (soit la somme de 463,44 euros au jour de l’audience).

Sur la suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) est entrée dans les lieux en exécution d’un contrat de bail.

Le défaut de paiement des loyers et charges, n’est pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi du défendeur.

Il n’est ainsi démontré par Madame [T] [L] épouse [C] aucune circonstance particulière, outre l’importance de la dette locative, justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois, prévu par les dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution précité, de sorte que la demande de Madame [T] [L] épouse [C] sera rejetée de ce chef.

Sur la demande d’inventaire et de stockage des meubles

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque d’une part, les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et d’autre part, il s’agit pour l’heure d’une hypothèse encore non réalisée.

En conséquence, la demande de Madame [T] [L] épouse [C] sera rejetée de ce chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 23 de la même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

En l’espèce, Madame [T] [L] épouse [C] produit le bail, ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.004,70 euros à la date du 18 février 2026 (mois de février 2026 inclus).

Cependant ce décompte intègre au passif de la locataire des régularisations de charges pour un montant de 95 € le 5 septembre 2025, puis 311,33 € le 14 mai 2025 et 151,90 euros le 26 novembre 2024, qu’il convient de déduire de cette créance en ce qu’elles ne sont pas justifiées, ramenant ainsi l’arriéré locatif à la somme de 4.446,47 €.

Faute de comparaître, Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de cette dette, et doit par conséquent, être condamnée au paiement de la somme de 4.446,47 euros.

Cette condamnation portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le bailleur se prévaut d’une clause pénale de 10 % du montant de la dette stipulée à l’article 2.12 du contrat de bail à effet au 16 juillet 2007. Cette clause stipule notamment que cette majoration ne constitue en aucun cas une amende, mais la réparation du préjudice subi par le bailleur.

En tout état de cause la clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges, voire même comme sollicité des indemnités d’occupation, à leurs échéances s’analyse, contrairement à ce que soutient le bailleur, en une clause pénale, étant au surplus observé qu’aucun élément ne vient justifier un quelconque préjudice subi à ce titre.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite.

Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la duquel il est arrivé à le réparer. Le préjudice réparable doit être certain, direct et personnel et légitime.

En l’espèce le manquement de Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) à son obligation de quitter les lieux après l’échéance du congé est caractérisé.

Néanmoins, Madame [T] [L] épouse [C] échoue à démontrer l’existence d’un tel préjudice réparable résultant du défaut de départ de la locataire à l’issu du préavis prévu par le congé pour reprise. En effet, la demanderesse se contente de solliciter des dommages et intérêts sans apporter aucun élément justifiant une telle demande fondé sur la situation personnelle ou professionnelle spécifique, en lien avec le comportement de la défenderesse et créant un tel préjudice spécifique.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les dépens seront supportés par Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]), partie perdante dans le cadre de la présente instance. Néanmoins, ces dépens ne peuvent comprendre le coût du congé dont la charge incombe au seul bailleur, ni encore les dépens relatifs à l’exécution forcée qui restent hypothétiques à ce stade.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré le 05 novembre 2024 pour le 15 juillet 2025 ;

CONSTATE que Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) est déchue de tout titre d’occupation sur le logement appartenant à Madame [T] [L] épouse [C] situé [Adresse 6]H à [Localité 2], ainsi que la cave n°83 depuis le 15 juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) à quitter les lieux loués ;

REJETTE la demande de suppression du délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de stockage des meubles et RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la majoration de 10% au titre de la clause pénale appliquée aux loyers, charges et indemnités d’occupation ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 15 juillet 2025 au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (463,44 euros par mois au jour de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) à payer à Madame [T] [L] épouse [C] la somme de 4.446,47 euros au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupations échus à la date du 18 février 2026 (mensualité de février 2026 comprise) avec intérêts au taux légal à compter de ce jour ; ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [T] [L] épouse [C] ;

CONDAMNE Madame [Y] [O] (anciennement dénommé Monsieur [M] [O]) aux dépens de la présente instance, à l’exception du coût du congé dont la charge incombe au seul bailleur et des dépens relatifs à l’exécution forcée;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE