TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 22 AVRIL 2026

N° RG 25/00206 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2FYM

N° de minute :

[B] [K]

c/

S.A.S. COMPAGNIE GENERALE

IV

[Q] [N]

DEMANDEUR

Monsieur [B] [K]

[Adresse 1]

[Localité 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-92050-2026-00016 du 26/02/2026)

Représenté par M^e Isabelle BESOMBES-CORBEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN285

DEFENDERESSE

S.A.S. COMPAGNIE GENERALE

[Adresse 2]

[Localité 2]

Non-comparante

PARTIES INTERVENANTES

Monsieur [Q] [N]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représenté par M^e Isabelle BESOMBES-CORBEL, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN285

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Marie D’ANTHENAISE, Juge, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Philippe GOUTON, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 19 mars 2026, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 octobre 2021, Monsieur [B] [K] a donné à bail à la société COMPAGNIE GENERALE un pavillon à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de deux ans renouvelable, et moyennant un loyer de 2.400 euros mensuels payable d’avance, le contrat étant conclu pour y héberger Monsieur [Q] [N].

Par acte en date du 18 octobre 2024, Monsieur [B] [K] a fait délivrer à la société COMPAGNIE GENERALE un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire stipulée dans le bail pour une somme de 7.452 euros en principal au titre de l’arriéré locatif dû échéance d’octobre 2024 incluse.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, Monsieur [B] [K] a assigné la société COMPAGNIE GENERALE devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de la société COMPAGNIE GENERALE et de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 3] à Chatillon (92320) et de condamner la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 15.194 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 31 janvier 2025 puis d’une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par acte de commissaire de justice du 30 juillet 2025, Monsieur [B] [K] a délivré un congé à la société COMPAGNIE GENERALE à effet au 31 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2025, Monsieur [Q] [N] a assigné Monsieur [B] [K] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Vanves aux fins notamment d’enjoindre Monsieur [B] [K] d’exécuter des travaux de mise en conformité du logement sous astreinte de 500 euros par jour de retard, de lui payer la somme de 66.015 euros au titre du trouble de jouissance correspondant à une réduction de 60% du loyer et de le condamner à rembourser la somme de 29.300 euros au titre du surcoût énergétique et des travaux réalisés par le locataire.

Initialement appelée à l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour mise en état avant d’être retenue à l’audience du 19 mars 2026.

A cette date, Monsieur [B] [K], représenté par son conseil, soutient oralement des écritures aux fins de :

Juger irrecevable l’intervention volontaire de Monsieur [Q] [N] ;Débouter Monsieur [Q] [N] de l’ensemble de ses demandes ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre Monsieur [K] et la société COMPAGNIE GENERALE à la date du 19 décembre 2024 ;Juger que la société COMPAGNIE GENERALE et celle de tous occupants de son chef se trouve occupant sans droit ni titre des locaux précédemment louer et leur ordonner de quitter les lieux sans délais ;Ordonner l’expulsion de la société COMPAGNIE GENERALE et celle de tout occupant de son chef des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4], avec le cas échéant l’assistance de la force publique ;Ordonner le transport et la séquestration du mobilier, objets garnissant les lieux dans un garde-meuble qu’il désignera, ou dans tel autre lieu au choix du bailleur, et ce en garantie de toutes sommes qui pourraient être dues ; Condamner la société COMPAGNIE GENERALE à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, qui aurait pu être perçu si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé à compter de sa résiliation et jusqu’à complète libération des lieux ;Condamner la société COMPAGNIE GENERALE à lui payer la somme de 43.080 euros au titre des loyers et charges impayées ainsi que de l’indemnité d’occupation jusqu’au 31 mars 2026 inclus, avec intérêts au taux légal ;A titre subsidiaire, constater que le bail a été résilié à la date du 31 octobre 2025 par effet du congé délivré à la société COMPAGNIE GENERALE le 30 juillet 2025 ; A titre subsidiaire, condamner la société COMPAGNIE GENERALE à lui payer la somme de 30.435 euros au titre des loyers et charges impayées ;A titre infiniment subsidiaire, si la juridiction devait faire droit à la demande de désignation d’un expert judiciaire, ordonner à Monsieur [Q] [N] de consigner la somme de 43.080 euros au titre de l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation dues à la date du 31 mars 2026 ;Condamner la société COMPAGNIE GENERALE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Le demandeur expose qu’un bail civil a été conclu avec la société COMPAGNIE GENERALE aux fins de loger son dirigeant, Monsieur [Q] [N] ; il estime que ce dernier n’a pas la qualité pour intervenir à l’instance en l’absence de lien contractuel, car il n’est que simple occupant des lieux. Les échanges avec l’intéressé sont intervenus selon Monsieur [B] [K] en sa qualité de président de la société preneuse. Il fait valoir que les loyers ont été irrégulièrement payés depuis août 2024. Concernant les demandes reconventionnelles de Monsieur [Q] [N], le demandeur relève leur irrecevabilité en raison de la saisine antérieure du juge des contentieux de la protection de [Localité 5]. Il conteste la valeur probatoire des pièces produites par l’intéressé.

Monsieur [Q] [N], représenté par son conseil, soutient des écritures postérieurement transmises par note en délibéré autorisée et dont son contradicteur avait eu connaissance avant l’audience aux fins de :

A titre principal,

Le recevoir en son intervention volontaire ;Constater l’existence de contestations sérieuses ;Ordonner la désignation d’un expert avec pour mission de se rendre sur les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 4] ; Prononcer un sursis à statuer dans l’attente des conclusions d’expertise ;Débouter Monsieur [B] [K] de l’ensemble de ses demandes ;A titre subsidiaire,

Constater l’insalubrité et réduire l’indemnité d’occupation sollicitée ;Lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux d’une durée de 3 ans ;Faire injonction à Monsieur [B] [K] d’effectuer tous les travaux nécessaires sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;Ordonner la suspension du versement des loyers à échoir jusqu’à l’achèvement des travaux ;A défaut, désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre auprès duquel les loyers seront versés jusqu’à l’achèvement des travaux et l’autoriser à consigner les loyers dans l’attente de l’exécution des travaux ; Ordonner à Monsieur [B] [K] le remboursement du surcoût énergétique : 21.000 euros ;Ordonner à Monsieur [B] [K] le remboursement d’une provision sur les sommes perçues au titre des loyers, soit -60% du loyer : 72.616,50 euros ;Condamner les demandeurs à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Monsieur [Q] [N] indique que son intervention volontaire est justifiée par l’évidente relation entretenue avec Monsieur [B] [K] et le fait qu’il occupe les locaux objets du bail, conformément aux dispositions contractuelles. Il indique avoir procédé aux règlements des loyers et précise occuper les lieux avec sa famille. Monsieur [Q] [N] fait état d’un logement indécent en raison notamment de son humidité, de désordres dans la toiture et d’une mauvaise isolation énergétique. Il s’estime dès lors fondé à se prévaloir de l’exception d’inexécution, ce qui explique l’arrêt du paiement des loyers.

N’ayant plus de conseil depuis le 18 mars 2026, la société COMPAGNIE GENERALE n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions de la demanderesse, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures soutenues oralement par les parties.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de Monsieur [Q] [N]

L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions par un lien suffisant.

Selon l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, Monsieur [Q] [N] entend intervenir volontairement aux motifs qu’il est le bénéficiaire des baux signés par lui les 16 juillet 2020 et 16 octobre 2021, qu’une relation directe s’est établie avec Monsieur [B] [K] qui se traduisait notamment par le paiement des loyers depuis son compte personnel et que cette situation caractérise l’existence d’un bail d’habitation non écrit opposable au bailleur.

Monsieur [B] [K] sollicite le rejet de cette intervention volontaire en raison de l’absence de conclusions de la société COMPAGNIE GENERALE sur ce point ; il fait état d’une absence de lien juridique avec Monsieur [Q] [N], qui est intervenu au bail en tant que représentant de la société défenderesse, cette dernière réglant les loyers ; il conteste avoir accepté un bail tacite.

Il ressort des pièces transmises à la cause que le bail civil conclu le 16 octobre 2021 a été consenti à la société COMPAGNIE GENERALE, clairement identifiée comme « locataire ». Monsieur [Q] [N] n’est pas intervenu à l’acte en son nom propre mais en sa qualité de gérant de la société preneuse. Le fait qu’il soit identifié comme occupant des lieux n’établit pas l’existence d’un lien de droit avec Monsieur [B] [K] dans le cadre de ce contrat, d’autant que les règlements de loyers dont il fait état ont eu lieu depuis un compte de la société preneuse.

Si Monsieur [Q] [N] allègue de l’existence d’un bail d’habitation non écrit, cette question relève en application de l’article L213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire de la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection, étant précisé que le tribunal de proximité de Vanves a été saisi à cette fin par assignation du 28 novembre 2025.

Dès lors, Monsieur [Q] [N] étant tiers au bail civil conclu le 16 octobre 2021, il défaille à établir l’existence d’un lien suffisant avec l’action en acquisition de clause résolutoire intentée par le demandeur et son intervention volontaire sera déclarée irrecevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Suivant l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le contrat de bail en date du 16 octobre 2021 liant les parties comporte une clause résolutoire dans son titre VI, selon laquelle, dans un délai de deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées, le contrat sera résilié de plein droit.

Monsieur [B] [K] a fait signifier à la société COMPAGNIE GENERALE un commandement d’avoir à payer la somme de 7.452 euros au titre des loyers échus échéance d’octobre 2024 incluse, suivant exploit du 18 octobre 2024.

Il ressort du décompte actualisé au 26 mai 2025 qu’aucun règlement n’est intervenu dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 18 octobre 2024, de telle sorte que la clause résolutoire s’est appliquée de plein droit à la date du 18 décembre 2024, à 24 heures, en vertu des dispositions contractuelles.

Dès lors, la société COMPAGNIE GENERALE est occupante sans droit ni titre du local commercial depuis le 19 décembre 2024.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de la société défenderesse et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes de provisions

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant, la provision n’ayant pas pour objet de liquider le préjudice de façon définitive mais d’indemniser ce qui dans ce préjudice est absolument incontestable.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Sur la provision au titre des loyers, charges et accessoires impayés

En l’espèce, en l’absence de la société COMPAGNIE GENERALE à l’audience, Monsieur [B] [K] ne peut pas actualiser à la hausse la demande de provision à son encontre au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayées. Aux termes de son acte introductif d’instance, il réclamait le paiement de la somme provisionnelle de 15.194 euros au titre des loyers et charges impayées jusqu’au 31 janvier 2025. Il ressort des décomptes produits à la cause que la dette locative s’établissait alors à 15.174 euros (2.529 euros par mois pendant 6 échéances d’août 2024 à janvier 2025). Il convient de déduire de cette somme les règlements postérieurs à l’assignation, imputables aux créances les plus anciennes, qui représentent suivant décompte actualisé au 12 septembre 2025 le total de 7.500 euros.

Dès lors, le montant non sérieusement contestable due par la société COMPAGNIE GENERALE au titre de la dette locative actualisée au 12 septembre 2025, échéance de janvier 2025 incluse, s’établit à 7.674 euros. La société COMPAGNIE GENERALE sera donc condamnée à titre prévisionnelle au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

L’occupation sans droit ni titre doit donner lieu en faveur du propriétaire au paiement d’une indemnité en réparation du préjudice qu’il subit, correspondant à la valeur locative des lieux et au dommage résultant de la privation de disposer de son bien, étant toutefois précisé que la part non sérieusement contestable devant le juge des référés ne saurait excéder le montant du loyer au jour de la présente décision.

Dès lors, la société COMPAGNIE GENERALE sera condamnée, à titre de provision, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer hors taxe, augmenté des charges et taxes afférentes, à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner la société COMPAGNIE GENERALE, qui succombent, aux dépens, dont la liste est fixée par la loi et qui comprend notamment le coût du commandement de payer du 18 octobre 2024.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la demanderesse la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner la société COMPAGNIE GENERALE à lui payer la somme de 2.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

DECLARONS IRRECEVABLE l’intervention volontaire de Monsieur [Q] [N] à l’instance ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 octobre 2021 entre Monsieur [B] [K] et la société COMPAGNIE GENERALE sont acquises à la date du 18 décembre 2024 à 24 heures ;

DISONS qu’à compter du 19 décembre 2024, la société COMPAGNIE GENERALE et tout occupant de son chef sont occupants sans droit ni titre des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société COMPAGNIE GENERALE et de tout occupant de son chef des locaux loués situés sis [Adresse 3] à [Localité 4], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société COMPAGNIE GENERALE à payer à Monsieur [B] [K] la somme provisionnelle de 7.674 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dues au 12 septembre 2025 (échéance de janvier 2025 incluse) ;

CONDAMNONS la société COMPAGNIE GENERALE à payer à Monsieur [B] [K], à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS la société COMPAGNIE GENERALE aux dépens dont la liste est fixée par la loi ;

CONDAMNONS la société COMPAGNIE GENERALE à payer à Monsieur [B] [K] une indemnité de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 6], le 22 avril 2026.

LE GREFFIER

Philippe GOUTON, Greffier

LE PRÉSIDENT

Marie D’ANTHENAISE, Juge