N° RG 25/00557 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZYE

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 18 Septembre 2025

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S.C.I. DE LA RESIDENCE DU [B] DOUARD

C/

S.A.R.L. EDITIONS MEMO

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copie exécutoire délivrée le 18/09/2025 à :

la SELARL CLARENCE – 16

la SELARL CVS – 22B

copie certifiée conforme délivrée le 18/09/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 6]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffiers : Sylvie GEORGEONNET lors des débats et Eléonore GUYON lors du prononcé

DÉBATS à l’audience publique du 04 Septembre 2025

PRONONCÉ fixé au 18 Septembre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. DE LA [Adresse 7] (RCS N°347 889 123), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. EDITIONS MEMO (RCS NANTES N°404 396 814), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Joachim BERNIER de la SELARL CLARENCE, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00557 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZYE du 18 Septembre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte sous seing privé des 1er et 3 mai 2022, la S.C.I. [Adresse 5] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. EDITIONS MEMO un plateau de bureaux et des emplacements de stationnement dans un immeuble situé [Adresse 4] [Localité 1] pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2022 à destination de bureaux pour une activité d’édition, de conseil en communication et de créations graphiques moyennant un loyer annuel de 37 632 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance, avec une augmentation de 10 % par an pendant deux ans, outre indexation sur l’indice ILAT.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 février 2025, la S.C.I. [Adresse 5] a fait assigner en référé la S.A.R.L. EDITIONS MEMO suivant acte de commissaire de justice du 6 mai 2025 pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la S.A.R.L. EDITIONS MEMO et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 500 € par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance,

— le paiement de la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement du 14 février 2025 et de la dénonciation aux créanciers inscrits.

La S.A.R.L. EDITIONS MEMO conclut à titre principal au débouté et subsidiairement à la suspension des effets de la clause résolutoire avec autorisation de s’acquitter de la dette dans un délai de 24 mois, avec en tout état de cause condamnation de son adversaire aux dépens et à lui payer une somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en soutenant que :

— elle a régulièrement payé ses loyers pendant les 15 premières années avant de connaître des difficultés successives depuis 2020, dont elle fait le détail,

— la demande de provision sur les loyers impayés, qui ne figurait pas au dispositif de l’assignation avant d’être intégrée dans des conclusions, est sérieusement contestable, puisque l’augmentation forfaitaire ne peut permettre de faire correspondre le loyer avec la valeur locative, puisqu’elle était déjà visée comme référence du loyer initial,

— seule la clause d’indexation est incontestable, et en conséquence une somme de 20 965,56 € doit être restituée, à déduire de la demande de provision,

— les éléments communiqués sont insuffisants pour justifier les charges facturées depuis le début du bail, ce qui rend contestable la demande de provision à ce titre,

— les sommes réclamées au titre des mises en demeure ne sont pas exigibles,

— sa situation justifie l’octroi de délais de paiement.

La S.C.I. [Adresse 5] maintient ses prétentions initiales et y ajoute une demande de provision de 47 741,28 € ou subsidiairement 26 775,72 € au titre des comptes arrêtés au 2 septembre 2025, avec rejet des prétentions adverses, en portant à 2 500 € le montant réclamé en application de l’article 700 du code de procédure civile, le tout en soulignant que :

— les montants réclamés dont elle fait le détail sont conformes aux prévisions contractuelles et intègrent les versements effectués qui sont dérisoires au regard de l’ampleur de la dette,

— le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut qu’appliquer le contrat tel qu’il a été conclu entre les parties,

— la contestation de la locataire est opportuniste, alors qu’elle a payé intégralement le loyer réclamé pour août 2025,

— en tout état de cause, la locataire est au moins débitrice d’une somme de 20 986,89 €,

— les justificatifs de charges qui n’ont jamais été réclamés sont disponibles auprès du gestionnaire, le cabinet BRAS, et les décomptes ont été produits pour 2023, la reddition des comptes de l’année 2024 n’étant pas encore intervenue,

— les frais de mise en demeure ont été déduits de la réclamation et il reste un solde débiteur de 47 741,28 €,

— elle a déjà consenti des délais en 2024 et s’oppose à l’octroi de nouveaux délais ou demande subsidiairement leur limitation à un échéancier sur 6 mois.

MOTIFS DE LA DECISION

L’acte de bail des 1er et 3 mai 2022 prévoyait le versement d’un loyer annuel de 37 632 € hors taxes hors charges payable mensuellement d’avance avec une augmentation de 10 % par an pendant deux ans outre indexation sur l’indice ILAT, sous peine de résiliation du bail en cas de non-paiement d’une seule échéance.

La S.C.I. [Adresse 5] a fait délivrer un commandement de payer le 14 février 2025 portant sur un arriéré de loyer et charges de 17 011,68 € TTC et qui rappelait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce.

Les sommes dues n’ont pas été réglées dans le délai d’un mois imparti par le commandement.

Il résulte d’un état récapitulatif des inscriptions délivré par Infogreffe que les seuls créanciers inscrits au 28 avril 2025 sont la BANQUE POPULAIRE ATLANTIQUE et la société LIXXBAIL, auxquelles la procédure a été dénoncée par actes des 7 mai et 16 mai 2025.

La dette n’ayant pas été entièrement réglée dans le délai imparti, ce qui n’est pas contesté, le preneur encourt la résiliation du bail.

En ce cas, il n’y aurait pas de contestation sérieuse sur le principe de l’acquisition de la clause résolutoire qu’il conviendrait de constater, ce qui justifierait l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique.

Il serait cependant inutile de fixer une astreinte, dès lors que l’autorisation de recourir à la force publique devrait permettre d’assurer l’exécution de la décision d’expulsion.

La contestation du montant du loyer au seul prétexte que le bail indique par erreur manifeste que le loyer initial de 37 632 € correspond à la valeur locative des lieux loués et que les augmentations annuelles de 10 % les deux premières années et l’indexation de l’ILAT visent à parvenir à une valeur locative de marché n’est pas sérieuse.

S’il est bien évident que le loyer ne peut correspondre à la valeur locative avant et après augmentation par paliers, il est aussi évident que c’est à l’issue des augmentations que le loyer atteint la valeur locative, faute de quoi, le preneur aurait refusé une telle augmentation alors qu’il est protégé par le statut des baux commerciaux qui ne permet pas de dépasser cette valeur au moment du renouvellement du bail.

D’ailleurs, cette contestation de pure opportunité n’a jamais été soulevée ni lors des augmentations successives des premières années qui ont donné lieu à des quittancements acceptés, ni avant la procédure, ni encore avant qu’une provision soit judiciairement réclamée, et pas même lorsque la locataire a voulu reprendre le paiement des loyers courants pendant le cours de l’instance pour démontrer sa bonne foi.

Cette contestation assortie d’une demande de déduction des loyers acquittés n’est pas sérieuse.

De même, la contestation de pure forme des charges réclamées n’est pas fondée, alors que le détail des charges récupérables est annexé au contrat de bail, que le décompte annuel des charges avec justificatif des charges de copropriété récupérables et de la taxe foncière a été produit pour 2023 et que les comptes de 2024 ne sont pas encore liquidés.

Le décompte des loyers et accessoires au 2 septembre 2025 permet de constater qu’il est dû une somme de 47 741,26 € jusqu’au 30 septembre 2025, de sorte que ce montant n’est pas sérieusement contestable et sera accordé à titre de provision.

Il est équitable de fixer à 1 200 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que la S.A.R.L. EDITIONS MEMO devra verser à la demanderesse en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le statut des baux commerciaux prévoit et encadre la faculté du juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause résolutoire dans les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce qui renvoient à celles de l’article 1343-5 du code civil. Ces dispositions imposent de tenir compte de la situation du débiteur et de prendre en considération les besoins du créancier.

La S.A.R.L. EDITIONS MEMO, présumée de bonne foi, explique, attestation de son comptable à l’appui, qu’elle a été victime de la conjonction d’un alourdissement de ses charges résultant du remboursement d’un prêt garanti par l’Etat, de la hausse des coûts d’impression, avec une baisse du chiffre d’affaires, et d’un étranglement par le coût de gestion des stocks. Des mesures d’économie ont été prises pour faire face à ces difficultés, qui permettent d’augurer un redressement progressif de la situation.

Il est donc impératif que le paiement du loyer courant soit repris et que les l’échéancier soit calculé au plus juste en prenant en considération la date de fin du PGE courant 2026, offrant alors une plus grande marge de remboursement.

Eu égard à l’importance de la dette accumulée, l’étalement sur un délai de vingt mois, en plus du loyer courant, pour solder la dette est raisonnable et sera accordé.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.A.R.L. EDITIONS MEMO à payer à la S.C.I. [Adresse 5] :

— une provision de 47 741,26 € TTC au titre des loyers et charges dus jusqu’au 30/09/25,

— une somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorisons la S.A.R.L. EDITIONS MEMO à s’acquitter de l’ensemble des sommes dues au titre de la présente décision sous la forme de huit versements mensuels de 500,00 €, le premier devant intervenir dans le mois de la présente décision, onze versements mensuels suivants de 4 000,00 € et un dernier versement du solde de la dette dans le mois suivant le dix-neuvième versement,

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire et des voies d’exécution,

Disons qu’en cas de non-paiement d’un seul des versements prévus ou du loyer courant à leur échéance, la clause résolutoire reprendra son effet et qu’en ce cas :

— l’expulsion de la S.A.R.L. EDITIONS MEMO et celle de tous occupants de son chef pourra intervenir sans nouvelle formalité au besoin avec l’aide de la force publique et le cas échéant d’un serrurier,

— le solde restant dû redeviendra immédiatement exigible et les voies d’exécution pourront être reprises,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.R.L. EDITIONS MEMO aux dépens, y compris le coût du commandement du 14 février 2025 et des actes de dénonciation aux créanciers inscrits.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE