Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 01 Septembre 2025

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DEMANDEURS :

Madame [M] [W] épouse [D]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Monsieur [X] [D]

[Adresse 2]

[Localité 7]

assistés de Maître Caroline MENARD, avocate au barreau de NANTES – 56

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [L] [N] [V]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Maître Julien JAHAN, avocat au barreau de NANTES – 279

Madame [I] [H] veuve [V]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non assignée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS lors des débats et Aurélien PARES lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 juin 2025

date des débats : 30 juin 2025

délibéré au : 01 septembre 2025

RG N° RG 25/01522 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NYNC

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Caroline MENARD

CCC à Maître Julien JAHAN + préfecture

Copie dossier

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2018, à effet à compter du 1er décembre 2018, Madame [M] [W] épouse [D] et Monsieur [X] [D] ont donné à bail à Monsieur [K] [V] un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 5] à [Adresse 9] [Localité 1], moyennant un loyer révisable de 695 euros et un dépôt de garantie de même montant.

Madame [E] [V] s’est portée caution.

Un état des lieux non contradictoire a été réalisé le 29 novembre 2018.

Le 28 mars 2024, Monsieur et Madame [D] ont fait délivrer un congé pour vente pour le 30 novembre 2024.

Par acte du 18 mars 2025, Monsieur et Madame [D] ont fait citer Monsieur [K] [V] devant le Juge des Contentieux du Tribunal de Nantes afin d’entendre valider le congé et obtenir l’expulsion sans délai et la condamnation solidaire de Monsieur [K] [V] et Madame [E] [V] au paiement d’une somme de 785 euros au titre de l’indemnité d’occupation, soit 87,76 euros au titre de l’arriéré, d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts et d’une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils sollicitent également la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du congé, de la signification du refus de la proposition du locataire et du procès-verbal de constat d’occupation.

Un état des lieux non contradictoire a été établi le 14 mai 2025. L’agence immobilière Cocooning Immobilier indique qu’il avait été convenu de réaliser un état des lieux lors duquel Monsieur [K] [V] a remis un jeu de clés en conservant deux clés et en abandonnant la réalisation de l’état des lieux en cours d’accomplissement.

Un constat contradictoire a été dressé le 3 juin 2025 par Commissaire de Justice.

A l’audience du 30 juin 2025, Monsieur et Madame [D] maintiennent leur demande en validation du congé avec une indemnité mensuelle d’occupation de 785 euros et ils demandent à ce titre les sommes de 863,50 euros et 109,70 euros.

Ils sollicitent également la somme de 827,63 euros au titre des frais de remise en état, avec rétention du dépôt de garantie, la somme de 368 euros au titre des frais d’agence du 14 mai 2025, la somme de 2.100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, ils demandent la condamnation aux dépens qui comprendront la somme de 1.315,42 euros correspondant au coût du congé, de la signification du refus de la proposition du locataire, du procès-verbal de constat d’occupation, des frais de Commissaire de Justice et des frais d’état des lieux de sortie.

Monsieur [K] [V] conclut à la nullité du congé et il sollicite reconventionnellement une somme de 2.500 euros en raison de la nullité du congé et une somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, il demande la limitation de l’indemnité d’occupation à la somme de 344,54 euros et la limitation des dépens à la somme de 210 euros correspondant à la moitié du coût du constat de sortie et il sollicite la restitution du dépôt de garantie et la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 1er septembre 2025, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

Par note en délibéré en date du 10 juillet 2025, Monsieur [K] [V] maintient l’ensemble de ses moyens et demandes. Par note en réponse en date du 17 juillet 2025, Monsieur et Madame [D] confirment leurs demandes.

SUR CE

Préalablement, il y a lieu de noter qu’il n’a été procédé à l’enrôlement d’aucune assignation concernant Madame [E] [V].

Par voie de conséquence, les demandes à son encontre sont irrecevables.

Sur le congé

Le 28 mars 2024, Monsieur et Madame [D] ont fait délivrer un congé pour vente pour le 30 novembre 2024.

Ce congé indique l’objet et le prix de la vente. Il est régulier en la forme au regard des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [K] [V] allègue d’un congé frauduleux aux motifs d’une part que les enfants du bailleur attestent avoir voulu occuper le logement, d’autre part que le prix proposé est majoré de 10.000 euros au titre des frais d’agence.

Mais il résulte des pièces produites que le bailleur a donné un mandat pour vente le 20 mai 2025, il justifie ainsi de la réalité de son congé. En revanche le locataire ne justifie ni d’une majoration du prix le concernant, ni d’une entrée dans les lieux par les enfants, ni d’une démarche afin d’acheter le bien auprès d’une banque ou d’une agence immobilière.

Dans ces conditions, il ne justifie pas d’une fraude et il convient de retenir la validité du congé qui met fin au contrat au 30 novembre 2024.

Par voie de conséquence, il convient de débouter Monsieur [K] [V] de sa demande indemnitaire fondée sur un congé frauduleux.

Sur les arriérés de loyer

Le bailleur réclame les sommes de 863,50 euros et de 109,70 euros indiquant que l’indemnité est de 785 euros depuis le 1er décembre 2024 par l’effet de la revalorisation alors que le locataire a continué à verser une somme mensuelle de 763,06 euros correspondant à l’ancien loyer et seulement jusqu’en avril 2025.

Il réclame donc la différence mensuelle de 21,94 euros de décembre à avril, soit 109,70 euros, la somme de 785 euros pour le mois de mai 2025 et la somme de 78,50 euros pour le mois de juin, du 1er au 3 juin.

Mais il convient d’observer que le bail est résilié depuis le 30 novembre 2024, il ne saurait donc y avoir de clause d’indexation et le bailleur limite sa demande au titre de l’indemnité d’occupation à une somme égale au loyer. Il convient donc de retenir une somme mensuelle de 763,06 euros.

La sortie étant intervenue le 3 juin 2025 et à défaut de preuve de paiement du mois de mai, il convient de retenir la somme de 839,37 euros pour la période du 1er mai au 3 juin 2025.

Sur les réparations locatives

Le bailleur réclame une somme de 827,63 euros au titre de la remise en état correspondant à du nettoyage et des produits d’entretien, des fournitures, de remise en état de la pelouse et de dépannage du volet bloqué par la moustiquaire.

A cet égard, le constat du 3 juin 2025 note l’absence de piles sur la sonnette d’entrée, le détecteur de fumée et la ventilation, avec quelques saletés dont une hotte et un four encrassés, des joints noircis, des traces de calcaire dans la cuisine et la salle de bains, un volet bloqué par une moustiquaire et une herbe non tondue.

Cela justifie l’allocation d’une somme de 300 euros.

Sur le paiement de l’état des lieux de sortie

Le bailleur réclame également une somme de 368 euros au titre des frais d’état des lieux du 14 mai 2025 ainsi que le paiement d’une somme de 420 euros au titre du constat du 3 juin 2025, mais l’article 3-2 de la loi d’ordre public du 6 juillet 1989 précise qu’un état des lieux établi lors de la remise des clés et de leur restitution doit être joint au contrat. Il est établi par les parties contradictoirement ou à l’initiative de la partie la plus diligente par un huissier de justice à frais partagés par moitié par le bailleur et par le locataire.

En conséquence, il ne peut être retenu ni le coût des deux états, ni la totalité du coût du constat.

Il convient donc de tenir Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de 210 euros.

Sur la demande indemnitaire

Monsieur [K] [V] réclame indifféremment une somme de 2.500 euros en cas de non-résiliation du bail et une somme de 1.000 euros en cas de résiliation du bail, estimant dans le premier cas avoir été privé d’une location qu’il entendait poursuivre, estimant dans le second cas que cette location était difficile.

Ces motifs contradictoires conduisent au rejet de la demande.

Sur les demandes annexes

Par voie de compensation, Monsieur [K] [V] demeure redevable de la somme de 654,37 euros, dépôt de garantie déduit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir Monsieur [K] [V] au paiement des dépens comprenant les frais d’huissier nécessaires à la résolution du présent litige.

Il ne convient pas d’inclure dans les dépens le coût du congé et de la signification du refus de la proposition du locataire, ces pièces ayant été faites dans le seul intérêt du bailleur.

Il ne convient pas d’y inclure le coût du procès-verbal de constat d’occupation au motif que cela ne relève pas des frais nécessaires mais des frais irrépétibles qui seront vus ci-après.

Il ne convient pas d’y inclure les frais de Commissaire de Justice sans autre précision sur la nature de ces frais.

Il ne convient pas d’y inclure les frais d’état des lieux de sortie, au motif qu’il a été statué ci-dessus sur ce point.

En revanche, il convient de rappeler que, sans qu’il y ait lieu à le préciser, les dépens comprennent les frais d’assignation et de signification, voire de recouvrement forcé si cela s’avère nécessaire.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il convient de tenir Monsieur [K] [V] au paiement de la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Déclare irrecevable les demandes formulées à l’encontre de Madame [E] [V] ;

Valide le congé pour vente délivré le 28 mars 2024 à effet au 30 novembre 2024 ;

Condamne Monsieur [K] [V] à payer à Madame [M] [W] épouse [D] et Monsieur [X] [D] la somme de 654,37 euros au titre des indemnités d’occupation, des frais de remise en état, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Déboute Monsieur [K] [V] de ses demandes ;

Condamne Monsieur [K] [V] à payer à Madame [M] [W] épouse [D] et Monsieur [X] [D] la somme de 200 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

Condamne Monsieur [K] [V] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection