Minute n° 2024 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 24 Octobre 2024

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DEMANDERESSE :

Société HABITAT 44

3 boulevard Alexandre Millerand

44204 NANTES CEDEX 2

représenté par Maître Hervé BOULANGER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [Z]

Richollets 60 Etage 2

11 Rue d’Issoire

44800 SAINT- HERBLAIN

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Laetitia GAILLARD-MAUDET

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 12 septembre 2024

date des débats : 12 septembre 2024

délibéré au : 24 octobre 2024

RG N° N° RG 24/01558 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M73X

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Hervé BOULANGER

CCC à Monsieur [B] [Z]+ préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 15 mars 2022, ayant pris effet le 18 mars 2022, l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 a donné à bail à Monsieur [B] [Z] un logement lui appartenant sis, Richollets – 11 rue d’Issoire – 2ème étage – 44800 SAINT HERBLAIN, moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 285,02 €, outre une provision sur charges de 79,81 € par mois.

Le 18 avril 2023, HABITAT 44 a fait délivrer à Monsieur [B] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 1.352,02 € au titre des loyers échus et impayés au 11 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 avril 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 17 avril 2024, HABITAT 44 a fait assigner Monsieur [B] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, afin de voir :

— déclarer recevable et bien fondée ses demandes ;

— constater la résiliation du bail d’habitation, par le jeu de la clause résolutoire, à la date du 19 juin 2023 ;

— subsidiairement, la prononcer, pour non paiement des loyers ;

En toutes hypothèses,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [Z] et de tout occupant de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— le condamner au paiement de la somme de 3.297,56 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au jour de l’assignation à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges courantes, soit la somme mensuelle de 386,84 €, augmentée de son éventuelle réindexation, du supplément SLS et de la pénalité OPS, et diminuée des éventuels droits à APL, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— dire et juger que, en cas d’application de l’article 1343-5, la clause résolutoire sera acquise et le bail sera résilié de plein droit, en cas de non-respect d’une seule échéance, le solde de la dette devenant par ailleurs immédiatement exigible, dans sa totalité ;

— le condamner au paiement de la somme de 700 €, sur le fondement de l’article 700, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de 121,22 €, celui de la mise en demeure, de 139,38 € et du PV de constat ;

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire nonobstant appel au vu de l’article 514 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 septembre 2024, lors de laquelle HABITAT 44, valablement représentée par ministère d’avocat, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance et actualisé sa créance à la somme de 3.298,17 € selon le décompte arrêté au 31 août 2024. La société bailleresse s’est par ailleurs opposée à l’octroi de délais de paiement tels que sollicités par la locataire, exposant que les paiements sont irréguliers et que le logement est trop grand pour le locataire.

Monsieur [B] [Z] a comparu et actualisé sa situation financière et personnelle, précisant qu’il était sorti de détention le 13 juillet 2024 après avoir été incarcéré pendant un an et qu’il était retourné vivre dans le logement loué par HABITAT 44. Il a ajouté qu’il avait retrouvé un emploi de préparateur de commande, pour un salaire de 1.500 € par mois. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 200 € par mois en sus du loyer.

En application de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [B] [Z] a déclaré n’avoir pas encore déposé de dossier.

Le locataire ne s’étant pas présenté au rendez-vous qui lui a été proposé le 26 août 2024, aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi par les services sociaux.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

En vertu de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, “Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) (…). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement (…). Cette saisine (…) s’effectue par voie électronique”.

Aux termes de l’article 24 III de cette même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, “A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience (…) par voie électronique (…)”.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire Atlantique le 17 avril 2024, soit dans le délai légal prévu par les dispositions précitées.

En outre, HABITAT 44 justifie avoir signalé la situation d’impayés de loyers à la Caisse d’Allocations Familiales par un courrier du 13 avril 2023 reçu le 4 mai 2023, soit dans le délai de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. La situation d’impayés de loyers ayant persisté depuis ce signalement, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, la créance principale d’HABITAT 44 est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

Le décompte versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 3.298,17 € au 31 août 2024.

Il convient toutefois de déduire de ce décompte les frais de poursuite imputés au locataire, soit une somme totale de 718,19 € (121,22 € le 31/05/2023, 447,59 € le 30/06/2024 et 139,38 € le 31/07/2024). Ces sommes correspondent en effet à des frais de contentieux (frais d’huissier) qui ne relèvent pas de l’arriéré locatif mais, le cas échéant et lorsque cela est justifié, des dépens.

Doivent également être retirées du décompte les pénalités d’enquête sociale (6 x 7,62 €, soit 45,72 €) qui ne sont pas justifiées par le bailleur dès lors que celui-ci ne produit aucun courrier recommandé avec accusé de réception qui aurait été adressé au locataire pour lui demander de justifier, dans le respect des dispositions combinées des articles L. 442-5 et L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, de son avis d’imposition ou de non-imposition dans le délai d’un mois à compter de la réception du courrier.

Comparant, Monsieur [B] [Z] n’a fait état d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en considération.

En conséquence, Monsieur [B] [Z] sera condamné à payer à HABITAT 44 la somme de 2.534,26 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 3 septembre 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient en son article 4.7.1 une clause résolutoire applicable de plein droit à défaut de paiement du dépôt de garantie, de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié à Monsieur [B] [Z] le 18 avril 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 1.352,02 €. Ce commandement accorde un délai de deux mois au locataire pour régler sa dette.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que les causes de ce commandement de payer n’ont pas été entièrement réglées dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 juin 2023.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…)”.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

En l’espèce, le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [B] [Z] n’a effectué aucun règlement depuis décembre 2023, seul un important rappel d’allocation logement et la reprise de la réduction supplémentaire de loyer ayant permis à la dette de diminuer en août 2024.

Lors des débats, Monsieur [B] [Z] a expliqué qu’il avait été incarcéré pendant un an et qu’il était sorti de détention le 13 juillet 2024. Il a déclaré qu’il avait retrouvé un emploi de préparateur de commande, pour un salaire mensuel de 1.500 €. Il a ajouté n’avoir aucune charge de famille et a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 200 € par mois en sus du loyer courant.

Dans ces conditions, dès lors que Monsieur [B] [Z], qui n’a pas repris le règlement de son loyer avant l’audience, ne remplit pas les conditions fixées par les dispositions légales susvisées de l’article 24 de la loi de 1989, il ne saurait être fait droit à sa demande de délais de paiement.

Dès lors, désormais occupant sans droit ni titre, Monsieur [B] [Z] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint, au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Monsieur [B] [Z] sera par ailleurs condamné à payer à HABITAT 44, à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 386,84 € par mois aux termes de l’assignation et du décompte actualisé versé aux débats, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] sera condamné aux dépens qui comprendront les frais de procédure, soit en l’état, les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 18 avril 2023.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que pour cela, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; que le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [B] [Z] sera condamné à verser à HABITAT 44, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 à l’encontre de Monsieur [B] [Z] ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 la somme de 2.534,26 € (DEUX MILLE CINQ CENT TRENTE QUATRE EUROS ET VINGT SIX CENTIMES) au titre des loyers et charges échus et impayés au 31 août 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [Z] de sa demande de délais de paiement ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 19 juin 2023, du bail portant sur les lieux loués sis Richollets – 11 rue d’Issoire – 2ème étage – 44800 SAINT HERBLAIN ;

DIT que Monsieur [B] [Z] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE, à défaut, l’expulsion de Monsieur [B] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges, soit la somme de 386,84 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Loire Atlantique HABITAT 44 la somme de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [Z] aux dépens en ce compris les coûts de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 18 avril 2023 ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS L. GAILLARD-MAUDET