N° RG 25/00650 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3PK

Minute N° 2025/724

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 14 Août 2025

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S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3]

C/

[Z] [S]

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copie exécutoire délivrée le 14/08/2025 à :

la SELARL CABINET CIZERON – 257

copie certifiée conforme délivrée le 14/08/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 7]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

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Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 26 Juin 2025

PRONONCÉ fixé au 14 Août 2025

Ordonnance réputée contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] représenté par son Syndic la SARL LEOPOLD SYNDIC (RCS NANTES 911 974 301), domiciliée : chez SYNDIC SARL LEOPOLD SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [Z] [S], demeurant [Adresse 2]

Non comparant et non représenté

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

N° RG 25/00650 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N3PK du 14 Août 2025

PRESENTATION DU LITIGE

M. [Z] [S] est propriétaire occupant d’un appartement au 3ème étage d’une immeuble en copropriété situé [Adresse 5] ([Adresse 6]) au-dessus de l’appartement appartenant à M. [G] [N] au 2ème étage.

Se plaignant de l’absence de réponse de M. [S] suite à une infiltration d’eau par le plafond dans l’appartement de M. [N] dont la cause a été identifiée dans le mauvais état de la douche de son voisin du dessus, et notamment du défaut de déclaration de sinistre à son assureur et de la non réparation de la douche, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] représenté par son syndic, la S.A.R.L. LEOPOLD SYNDIC, a fait assigner en référé M. [Z] [S] par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025 afin de solliciter :

— la condamnation du défendeur :

* à procéder à ses frais à des travaux de reprise complète de l’étanchéité de sa douche dans le respect des règles de l’art par l’intermédiaire d’un professionnel qualifié sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir pendant un mois,

* à remplir et signer le constat amiable de dégâts des eaux, et à déclarer ce dernier à son assureur ainsi que de lui en justifier dans le délai de 5 jours à compter de la signification de l’ordonnance et sous astreinte de 100 € par jour de retard passé ce délai et pendant deux mois,

le tout en réservant au juge des référés la liquidation des astreintes,

— l’autorisation, passé ce délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, de procéder à la coupure de l’alimentation en eau de l’appartement jusqu’à la justification parle défendeur de la réalisation des travaux de remplacement de la douche,

— la condamnation du défendeur à lui payer une somme de 480 € à titre de provision sur le coût d’installation d’étais, et une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

M. [Z] [S], cité par acte conservé à l’étude de commissaire de justice après vérification de son domicile, n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] présente des copies des documents suivants :

— relevé de propriété,

— règlement de copropriété et état descriptif de division,

— courrier et courriel,

— photographies,

— rapport de recherche de fuites ADRE EAUX,

— préconisations de mesures d’étaiement et facture correspondante de la société MAINDRON STRUCTURES,

— constats amiables de dégâts des eaux incomplets.

Il résulte des pièces produites et explications données que les causes de sinistres dégâts des eaux constatés dans l’appartement de M. [G] [K] a été identifié après vérification de la toiture et investigations de la société ADRE EAUX dans le mauvais état d’entretien de la douche de l’appartement de M. [S], ce qui est accrédité par des photographies des dégâts de la douche litigieuse et par la localisation des désordres et infiltrations au plafond de la chambre de l’appartement juste en dessous de la salle d’eau de M. [S].

Il ne fait aucun doute que le mauvais état d’entretien de la douche de M. [S] est à l’origine d’un trouble anormal de voisinage constitué des dégâts causés à l’appartement du dessous, au vu des préconisations de la société MAINDRON STRUCTURES et qu’un risque pèse sur la solidité de l’immeuble qu’il a fallu renforcer avec des étais provisoires pour un éviter un effondrement du plafond entre le deuxième et le troisième étage, fragilisé par les passages d’eaux. Ce trouble anormal de voisinage est caractéristique d’un trouble manifestement illicite, au sens de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

En dépit d’une mise en demeure et maintenant d’une assignation en justice à laquelle M. [S] n’a pas déféré pour venir s’expliquer à la barre du tribunal, le trouble persiste.

La demande d’exécution de travaux de remise en état sous astreinte est appropriée pour faire cesser le trouble manifestement illicite. Une astreinte sera fixée à un taux qui sera réduit à ce qui est strictement nécessaire.

L’autorisation de couper l’eau de tout l’appartement est disproportionnée par rapport au trouble illicite, dès lors qu’elle consisterait à répondre par une mesure elle-même illicite en privant le défendeur d’une source indispensable à la vie du ou des occupants de l’appartement. Cette mesure sera donc autorisée, mais en la limitant à la distribution d’eau dans la salle d’eau.

Des explications données dans l’assignation, il semblerait que M. [S] soit assuré auprès d’AXA et que sa passivité n’a pas permis de résoudre le litige entre assureurs. Une condamnation à remplir et signer les constats amiables sera prononcée avec une astreinte et des délais proportionnés à ce qui est nécessaire.

L’urgence n’est pas telle qu’il soit nécessaire de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Le demandeur produit la facture de 480 € relative aux frais d’étaiement rendus nécessaires par les dégradations commises par les dégâts des eaux répétés qui fragilisent la structure, de sorte que la provision réclamée sur le fondement de l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile sera accordée au titre de l’obligation non sérieusement contestable de réparer les dommages causés.

Etant condamné au principal, M. [S] doit être considéré comme la partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, ce qui l’oblige à supporter les dépens.

Il est équitable de fixer à 1 200 € l’indemnité qui sera due par M. [S] au demandeur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons M. [Z] [S] :

— à procéder à ses frais à des travaux de reprise complète de l’étanchéité de sa douche dans le respect des règles de l’art par l’intermédiaire d’un professionnel qualifié dans le délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant un mois,

— à remplir et signer le constat amiable de dégâts des eaux et à déclarer ce dernier à son assureur et à en justifier au syndic de la copropriété ou à mentionner s’il n’est pas assuré dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant une durée d’un mois,

Autorisons le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4], passé le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance, en cas de défaut de justification de l’exécution de travaux de réparation de la douche, à procéder à la coupure de l’alimentation en eau de la salle de bains de l’appartement de M. [S] jusqu’à la justification par ce dernier de la réalisation des travaux,

Condamnons M. [Z] [S] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4] une somme de 480,00 € à titre de provision sur le coût d’installation d’étais, et une somme de 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens

Condamnons M. [Z] [S] aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE