N° RG 25/00923 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OABF

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 06 Novembre 2025

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[D] [K]

C/

[P], [F], [M], [V] [S]

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copie exécutoire délivrée le 06/11/2025 à :

Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS – 22B

M^e Karine TRUONG – 205

copie certifiée conforme délivrée le 06/11/2025 à :

dossier

copie électronique délivrée le 06/11/2025 à :

• L’expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 8]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 09 Octobre 2025

PRONONCÉ fixé au 06 Novembre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDEUR

D’UNE PART

ET :

Monsieur [P], [F], [M], [V] [S], demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Karine TRUONG, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDEUR

D’AUTRE PART

N° RG 25/00923 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OABF du 06 Novembre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Suivant acte dressé le 1er juillet 2024 par Me [Z] [B], notaire à [Localité 10], M. [D] [K] a fait l’acquisition auprès de M. [P] [S] d’un ensemble immobilier à rénover avec un étang situé [Adresse 2] à [Localité 6] au prix de 168 000 €.

Se plaignant de la découverte, après enlèvement d’encombrants présents sur le terrain conformément à une stipulation de l’acte de vente, de détritus, déchets industriels et ménagers enfouis nécessitant des travaux évalués par devis à 43 899,60 €, M. [D] [K] a fait assigner en référé M. [P] [S] par acte de commissaire de justice du 20 août 2025 afin de solliciter l’organisation d’une expertise.

M. [P] [S] conclut à titre principal au débouté du demandeur avec condamnation de celui-ci au paiement d’une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et formule subsidiairement toutes protestations et réserves, en objectant que :

— le demandeur doit justifier de l’utilité de la mesure d’instruction et de l’existence d’un procès en germe non manifestement voué à l’échec,

— l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés qui impose au demandeur de démontrer qu’il lui aurait dissimulé volontairement en qualité de vendeur un ou plusieurs vices cachés qu’il connaissait,

— rien ne vient accréditer les dires du demandeur, alors qu’il n’a personnellement jamais habité les lieux, qui étaient loués,

— l’acquéreur a eu tout loisir de prendre la mesure de l’état du bien et du terrain pour en avoir obtenu la jouissance et avoir commencé ses travaux à compter du 18 juin 2024, plus de 10 jours avant la réitération de l’acte authentique,

— la convention d’occupation précaire interdit de se prévaloir de la découverte d’un vice caché ou apparent pendant la période précédant la signature de l’acte de vente,

— tous les diagnostics ont été fournis, dont celui relatif à l’état de pollution des sols, qui n’en mentionne aucune,

— la présence d’un tuyau se dirigeant vers l’étang était connue par le diagnostic portant sur l’assainissement non collectif,

— les éléments produits, et notamment le constat de commissaire de justice, sont insuffisants pour prouver l’état de pollution des sols allégué, ni la nocivité des déchets dont la présence était connue et prévue par les clauses du contrat,

— un séquestre avait été constitué pour garantir l’évacuation de déchets à la charge du vendeur et la question de sa libération ne peut relever du juge des référés.

M. [D] [K] maintient sa demande initiale et y ajoute une demande de condamnation de son adversaire au paiement d’une somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, en faisant valoir que :

— les conditions d’application de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies,

— il résulte d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice qu’ont été découverts, après débroussaillage du terrain, à l’arrière des bâtiments, une multitude de déchets pour certains enfouis, plus ou moins brûlés, à proximité de l’étang qui se déverse dans le ruisseau du [Localité 11], lequel alimente le canal de [Localité 9] à [Localité 5],

— ces déchets, qui étaient recouverts d’une végétation abondante au moment de la vente, sont une source de pollution pour la terre et la rigole,

— ces déchets n’ont pas de lien avec les travaux qu’il a été autorisé à réaliser avant la régularisation de la vente,

— il pourrait envisager d’agir sur le fondement de l’engagement du vendeur de débarrasser le terrain joignant les propriétés bâties de tout déchet,

— la production du diagnostic de pollution des sols et l’information sur le défaut de conformité de l’assainissement sont inopérants.

MOTIFS DE LA DECISION

M. [D] [K] présente des copies des documents suivants :

— acte notarié du 1er juillet 2024,

— photographies,

— procès-verbal de constat du 21 novembre 2024,

— devis VALGO du 12 mars 2025,

— courriel,

— plan de situation surligné.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences de la présence de déchets dont se plaint M. [D] [K] sur le terrain du bien acquis sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettrait d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Seule une action vouée à l’échec est de nature à faire obstacle à la demande de mesure d’instruction, ce que les clauses du contrat excluant la garantie des vices cachés et la clause réglementant les conditions de nettoyage d’encombrants, dont le juge des référés ne peut se livrer à l’interprétation sans excéder ses pouvoirs, ne sont pas de nature à caractériser, alors qu’un recours est envisageable au titre de la dissimulation volontaire de déchets alléguée, qui est suffisamment étayée pour caractériser un motif légitime d’obtenir une mesure d’instruction dès lors que :

— la présence des déchets sur le terrain révélée après un débroussaillage est établie par un constat de commissaire de justice agrémenté de nombreuses photographies permettant de vérifier que le terrain est parsemé de déchets en plastique et en verre, plus ou moins décomposés, et que le nettoyage du terrain fait l’objet d’un devis de plus de 40 000 €,

— la seule présence de déchets permet d’envisager un recours, sans qu’il soit nécessaire de justifier d’une pollution des sols ou des eaux, dès lors que le bien a vocation à être habité,

— en tout état de cause, personne ne peut ignorer que des matières plastiques dégradées se fractionnent progressivement jusqu’à devenir des microplastiques, qui se disséminent dans l’environnement par la terre, l’air et l’eau, ce qui est donc incontestablement une source de pollution,

— personne ne peut non plus ignorer que le verre est considéré comme un matériau polluant dont la durée d’élimination dans la nature est très longue, ce qui impose de le trier et le recycler.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Il est équitable en l’état de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise confiée à M. [I] [X], expert près la cour d’appel de [Localité 12], demeurant [Adresse 4]. : 06.43.86.20.76, Mél. : [Courriel 7] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher si les désordres existaient avant la vente et si le vendeur en avait nécessairement connaissance en précisant les éléments susceptibles de permettre de s’en convaincre,

* préciser si les désordres concernent des ouvrages sur lesquels des travaux ont été effectués depuis moins de 10 ans en précisant la date de ces travaux et de leur réception,

* donner son avis sur le caractère apparent ou non des désordres au moment de la vente pour un acquéreur profane,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que M. [D] [K] devra consigner au greffe avant le 6 janvier 2026, sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 décembre 2026,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Laissons provisoirement les dépens à la charge du demandeur.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE