TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

19 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/01230 – N° Portalis DB22-W-B7I-SF7N

Code NAC : 62B

AFFAIRE : [M] [R] C/ [W] [P], [A] [H], [U], [L], [V] [Z], S.A.S. LA FONCIERE DU PARC, S.D.C. [Adresse 7]

DEMANDERESSE

Madame [M] [R]

née le [Date naissance 6] 1954 à [Localité 11] (ARGENTINE), de nationalité italienne, retraitée, demeurant [Adresse 7],

représentée par M^e Aurélie GOUAZOU, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 701

DEFENDEURS

Madame [W] [P]

née le [Date naissance 5] 1982 à [Localité 12] , de nationalité française, mère au foyer, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Astrid BAZIN DE JESSEY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 675, M^e Benoit FLEURY, avocat au barreau de PARIS, toque C142

Monsieur [A] [H]

de nationalité française, né le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 14], directeur des investissements, demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Astrid BAZIN DE JESSEY, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 675, M^e Benoit FLEURY, avocat au barreau de PARIS, toque C142

Monsieur [U], [L], [V] [Z]

retraité,

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88

SOCIETE LA FONCIERE DU PARC

ès qualité de gestionnaire locatif

SAS au capital de 8.000 €, inscrite au RCS de VERSAILLES sous le n°505 248 062, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

représentée par M^e Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 7]

pris en la personne de son syndic en exercice la société LA FONCIERE DU PARC, SARL inscrite au RCS de VERSAILLES, portant le numéro SIREN 505 248 062, ayant son siège social sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège,

défaillant

*****

Débats tenus à l’audience du : 03 Octobre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffier, lors des débats, et de Virginie DUMINY, Greffier, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 03 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat de location en date du 1er juin 2018, madame [M] [R] est locataire d’un appartement situé [Adresse 7] à [Localité 15] appartenant à monsieur [U] [Z] et dont la gestion locative est confiée à la société LA FONCIERE DU PARC.

Elle a procédé à une déclaration de sinistre le 19 octobre 2022 auprès de son assurance habitation lorsqu’elle a constaté qu’un dégât des eaux en provenance de l’appartement situé au dessus du sien, occupé par monsieur [A] [H] et madame [W] [P], avait causé des désordres au niveau de son propre plafond.

Des démarches ont été entreprises pour déterminer l’origine du dégât des eaux, procéder aux réparations et remettre en état le plafond de madame [R]. Les travaux réparatoires n’ont pu avoir lieu en raison du taux d’humidité particulièrement important restant relevé dans les murs, laissant à penser à une autre cause des désordres que la première qui avait été identifiée, à savoir un lave-linge fuyard.

Un des plombiers a émis l’hypothèse d’un désordre localisé dans les canalisations de l’immeuble.

Les désordres affectant l’appartement de madame [R] se sont aggravés, la porte d’entrée, gonflée d’humidité, devenant très difficile à ouvrir. Aucune solution ne lui a été apportée pendant deux ans.

Par actes de commissaires de justice en date des 19 et 21 août 2024, madame [M] [R] a fait assigner madame [W] [P], monsieur [A] [H], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la société LA FONCIERE DU PARC, la société LA FONCIERE DU PARC es qualité de gestionnaire locatif et monsieur [U] [Z] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir ordonner une expertise, fixer le montant de la provision à verser sur la rémunération de l’expert désigné, condamner par provision et in solidum madame [W] [P], monsieur [A] [H] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice la société LA FONCIERE DU PARC à lui payer la somme de 7.000 euros et condamner les mêmes à lui payer la somme de 1.777,20 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre leur condamnation aux dépens.

A l’audience du 3 octobre 2024, madame [M] [R], représentée par son conseil, développe oralement ses conclusions en demande signifiées par RPVA le 19 septembre 2024 et dont il résulte qu’elle ne maintient pas sa demande de provision qui visait à l’aider à payer la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

A l’appui de sa demande d’expertise, elle fait valoir que la cause des désordres n’a toujours pas été identifiée et qu’en l’absence de diligences de son propriétaire ou de la copropriété, elle est légitime à demander une expertise en sa qualité de locataire qui subit le préjudice sur son appartement dans lequel elle ne peut faire procéder aux travaux réparatoires. Elle ajoute que si la société LA FONCIERE DU PARC n’est pas le syndic de la copropriété, sa demande reste recevable et qu’elle fera mettre en cause par la suite le bon syndic aux opérations d’expertise. Elle maintient sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au motif que sa protection juridique ne couvre pas l’ensemble de ses frais pour faire valoir ses droits en justice.

En défense, madame [W] [P] et monsieur [A] [H], représentés par leur conseil, ont signifié des conclusions par RPVA le 2 octobre 2024 dans lesquelles ils formulent les protestations et réserves d’usage tout en s’opposant à la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société LA FONCIERE DU PARC es qualité de gestionnaire locatif et monsieur [U] [Z], représentés par leur conseil commun, ont déposé des conclusions le 2 octobre 2024 dans lesquelles la société LA FONCIERE DU PARC indique ne pas être le syndic du syndicat des copropriétaires et demande de dire les demandes irrecevables à son encontre en cette qualité, le syndic étant un syndic bénévole, madame [I] [Y]. Ils formulent les protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise et s’opposent à la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au motif qu’il est prématuré de considérer que les défendeurs auraient manqué à leurs obligations. Ils demandent que les dépens soient réservés.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 15] n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes à l’égard de la SARL LA FONCIERE DU PARC

Le syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] n’étant pas la SARL LA FONCIERE DU PARC, les demandes dirigées à l’encontre de cette dernière en qualité de syndic sont irrecevables.

Sur la demande d’expertise

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « Les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien. »

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte, la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention de la demanderesse n’est pas manifestement vouée à l’échec ; la demanderesse, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifie, notamment par son contrat de location, sa déclaration de sinistre, les courriers échangés avec le gestionnaire locatif, des photographies du sinistre, d’un constat de commissaire de justice du 7 août 2024, de devis, du caractère légitime de sa demande.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif.

Sur la demande de provision

La demande de provision qui visait à financier la provision à allouer à l’expert a été abandonnée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Au stade de l’expertise ordonnée in futurum, aucune des parties ne peut être considérée comme succombante, aussi, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Déclarons irrecevable l’action exercée à l’encontre de la SARL LA FONCIERE DU PARC en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] à [Localité 15],

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder

[E] [D]

[Adresse 3]

[Localité 9]

Mèl : [Courriel 10]

Expert inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux sis [Adresse 7] à [Localité 15] et en faire la description,

* relever et décrire les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux, allégués dans l’assignation et résultant des pièces produites,

* en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables, dans quelle proportion,

* indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages conséquents et en chiffrer le coût,

* autoriser le cas échéant les travaux réparatoires en cours d’expertise,

* préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier,

* donner son avis sur les comptes présentés par les parties,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Fixons à 4.000,00 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versée par madame [M] [R], au plus tard le 30 janvier 2025, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction,

Précisons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 13] ) ou soit par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire de Versailles, accompagné de la copie de la décision,

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire de Versailles, service du contrôle des expertises, dans un délai de 6 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle,

Disons que l’expert devra procéder personnellement à ses opérations mais qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien d’une spécialité distincte de la sienne,

Disons qu’en déposant son rapport, l’expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que les dépens seront à la charge de la demanderesse, madame [M] [R],

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU