TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute n° :

N° RG 24/05691 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G6EK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [B]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [S] [K]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 8 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré au 27 Juin 2025, prorogé à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 mai 2018, Monsieur [D] [B] a donné à bail à Madame [Z] [S] [K] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] avec cave n°115 et garage n°74 – [Localité 5], pour un loyer de 700 euros outre 200 euros de provisions sur charges, payable d’avance, le 10 de chaque mois.

Par lettre datée du 24 novembre 2023, Monsieur [D] [B] a délivré à Madame [Z] [S] [K] un congé pour vente dudit logement (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), le terme du bail étant fixé à son échéance le 27 mai 2024 à minuit.

A l’expiration de ce préavis de 6 mois, Madame [Z] [S] [G] [W] s’est maintenue sans droit ni titre dans le logement, en dépit de la résiliation du bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, Monsieur [D] [B] a fait délivrer à Madame [Z] [S] [K] une sommation de déguerpir du logement en restituant les clés, et de payer sous quinzaine la somme de 2.636,65 € correspondant à des loyers et charges impayés, et ce en vain, puis l’a, en conséquence fait assigner le 11 octobre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :

Déclarer valable le congé donné à Madame [Z] [S] [K] par acte en date du 24 novembre 2023 ;Confirmer que Madame [Z] [S] [K] est occupante sans droit ni titre à compter du 27 mai 2024 ;Ordonner l’expulsion immédiatement et sans délai de Madame [Z] [S] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 4], au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;Prononcer la suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ou, à défaut d’y faire droit, prononcer sa réduction en raison du caractère illicite de l’occupation ;Condamner Madame [Z] [S] [K] à payer à Monsieur [D] [B] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et majoré des charges récupérables à ce jour, jusqu’à complète libération des lieux, soit la somme de 900,00 euros à compter du mois d’octobre 2024 en conformité de l’article 1231-1 du code civil rappelant que l’indemnité d’occupation est considérée comme un dommage et intérêt qui se substitue de plein droit au loyer en cas de maintien d’occupation du logement une fois le bail résilié ; Condamner Madame [Z] [S] [K] à payer à Monsieur [D] [B] une indemnité égale au montant des loyers et indemnités d’occupation impayés au jour de la signification de l’assignation, c’est à dire 3.152,65 € (selon décompte du 3 octobre 2024 -échéance de septembre 2024 incluse) assorti des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer conformément à l’article 1231-7 du code civil ;Condamner Madame [Z] [S] [K] à payer à Monsieur [D] [B] la somme de 315,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, avec les intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer conformément à l’article 1231-7 du code civil ;Condamner Madame [Z] [S] [K] à payer à Monsieur [D] [B] les entiers frais et dépens de l’instance, comprenant les sommations de déguerpir, de payer et de l’assignation introductive ainsi que les suites de l’exécution conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience qui s’est tenue le 8 avril 2025 où Monsieur [D] [B] a comparu en personne en déclarant se désister -du fait du départ volontaire de Madame [Z] [S] [K] courant décembre 2024- de sa demande d’expulsion, maintenir sa demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation restés impayés en actualisant la somme demandée à hauteur de 6.213,00 €, tout en s’engageant à transmettre – sous quinzaine – un dossier complet (et notamment le décompte détaillé et actualisé arrêté en décembre 2024), suivant une note en délibéré autorisée par le juge.

Madame [Z] [S] [K] n’a pas comparu, ni personne pour elle, bien que régulièrement citée à domicile.

Une fiche de diagnostic social et financier a été transmise au greffe du tribunal avant l’audience, d’où il ressort que Madame [Z] [S] [K] n’a pas donné suite aux rendez-vous proposés par le travailleur social les 13 janvier et 11 février 2025. Toutefois, une action de prévention des expulsions a permis de prendre un contact téléphonique avec cette locataire qui a déclaré, d’une part, vivre depuis 2018 dans ce logement T5 avec ses 6 enfants, dont 2 majeurs, d’autre part, ne travailler que quelques heures par semaine, et enfin, souhaiter se maintenir dans le logement en payant son loyer courant et obtenir de son bailleur un plan d’apurement avec des délais de paiement pour sa dette locative arriérée.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 juin 2025, prorogé au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le présent jugement rendu à charge d’appel sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du même Code.

Sur la validité du congé pour vente :

Aux termes de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Or, en l’espèce, Monsieur [D] [B] verse à l’appui de ses prétentions un congé pour vendre à l’échéance du 27 mai 2024, donné par lettre recommandée avec AR du 24 novembre 2023, mais avec un accusé de réception absent et en tout état de cause, non communiqué aux débats.

Ainsi, les éléments transmis à la procédure par le requérant ne démontrent pas que le prix de vente de 125.000 € proposé et les conditions particulières de la vente projetée ont effectivement été portés à la connaissance de sa locataire, Madame [Z] [S] [K] dans le cadre dudit congé.

Il résulte de ces constatations, que le congé pour vendre délivré le 24 novembre 2023 est de nul effet, si bien que le bail du 25 mai 2018 n’a pas été résilié par l’effet du congé et s’est poursuivi dans le temps.

Aucune expulsion n’aurait pu dès lors être ordonnée à l’encontre de Madame [Z] [S] [K], laquelle a, en tout état de cause, volontairement quitté les locaux loués au cours du mois de décembre 2024.

Sur les loyers et charges impayés :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail du 25 mai 2018 n’étant pas résilié par les effets du congé pour vendre déclaré par la présente juridiction de nul effet, Madame [Z] [S] [K] reste néanmoins redevable des loyers et charges impayés du logement jusqu’à son départ et la remise des clés effectuée auprès du bailleur par un ami.

En outre, s’il est constant que le bailleur a effectué une demande d’indemnité d’occupation du fait de l’occupation sans droit ni titre du logement des lieux par sa locataire, il convient de considérer qu’en l’absence de résiliation du bail par l’effet du congé, cette requête s’analyse comme une demande en paiement des loyers et charges impayés jusqu’à la libération complète des lieux.

Cependant, Monsieur [D] [B] produit à l’appui de sa demande en paiement un décompte succinct non détaillé et non assorti du moindre justificatif des sommes restant réellement dues, ce qui ne démontre absolument pas que Madame [Z] [S] [K] reste effectivement devoir la somme globale de 6.213,00 euros au titre de loyers et charges arriérés (dont des régularisations de charges et de taxes d’ordures ménagères) concernant une période ancienne (prescription de 3 ans acquise) allant des années 2018/2019 jusqu’à fin 2024.

En conséquence, le montant précis, détaillé et justifié de la dette locative due par la locataire sortante n’ayant pu être vérifié par le tribunal dans ses éléments constitutifs, Monsieur [D] [B] ne pourra qu’être débouté intégralement de sa demande de condamnation de Madame [Z] [S] [K] en paiement d’une somme de 6.213,00 euros au titre des loyers et des charges arriérés demeurés impayés depuis 2018.

Sur les dépens :

Les demandes formées par Monsieur [D] [B] relativement à la validation du congé pour vendre et au titre des impayés de loyers et charges n’ayant pas été favorablement accueillies, ce dernier devra supporter la charge des entiers dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [D] [B] ayant été débouté de toutes ses demandes à l’encontre de la défenderesse dans la présence instance, aucune indemnité ne lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARE nul et de nul effet le congé pour vendre délivré le 24 novembre 2023 par Monsieur [D] [B] à Madame [Z] [S] [K] en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et dans le cadre du bail du 25 mai 2018 consenti sur le logement situé au [Adresse 3] avec cave n°115 et garage n°[Adresse 6] [Localité 5] ;

DIT que le contrat de bail conclu le 25 mai 2018 entre Monsieur [D] [B] à Madame [Z] [S] [K] relatif au logement précité n’a donc pas été résilié, et s’est en conséquence poursuivi jusqu’au départ des lieux de l’occupante survenu au mois de décembre 2024 ;

PREND ACTE par conséquent du désistement de Monsieur [D] [B] concernant sa demande d’expulsion de Madame [Z] [S] [K], ainsi que de tout occupant de son chef ;

DEBOUTE intégralement Monsieur [D] [B] de sa demande de condamnation de Madame [Z] [S] [K] au paiement d’une somme de 6.213,00 € au titre des loyers et des charges arriérés ;

DIT, par conséquent, n’y avoir lieu à condamnation de Madame [Z] [S] [K] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [D] [B] à régler les entiers dépens de la présente instance conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 14 octobre 2025, la minute étant signée par le Juge, et par la greffière.

La Greffière, Le Juge,