N° RG 25/00482 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZDL

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 02 Octobre 2025

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[Z], [E] [L] [W]

C/

S.A.R.L. COUP DU LAPIN

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copie exécutoire délivrée le 02/10/2025 à :

la SELARL PARTHEMA AVOCATS – 49

la SARL STEP AVOCATS – 2

copie certifiée conforme délivrée le 02/10/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 4]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 18 Septembre 2025

PRONONCÉ fixé au 02 Octobre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [Z] [E] [L] [W], venant aux droits de M. [M] [C] [R] [O] [W], décédé le 15 septembre 2023 et de son épouse Mme [U] [J] [Y] [H] épouse [W], décédée le 8 juillet 2023., demeurant [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Jean-Philippe RIOU de la SELARL PARTHEMA AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. COUP DU LAPIN (RCS [Localité 5] N° 795095140), dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Jules MARTINEZ de la SARL STEP AVOCATS, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

N° RG 25/00482 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NZDL du 02 Octobre 2025

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte dressé le 2 septembre 2009 par Me [T] [A], notaire associé à [Localité 5], les époux [M] [W] ont consenti au renouvellement d’un bail commercial au profit de la S.A.R.L. LE CUL DE POULE sur des locaux dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 3], pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2009, à destination de café, moyennant un loyer annuel de 9 600,00 € hors taxes hors charges, payable mensuellement d’avance.

La cession du fonds de commerce a été autorisée par jugement du tribunal de commerce du 29 mai 2013 au profit de la S.A.R.L. COUP DU LAPIN et les bailleurs l’ont approuvée le 24 juillet 2013.

La S.A.R.L. COUP DU LAPIN a fait signifier une demande de renouvellement du bail aux mêmes conditions par acte d’huissier du 27 novembre 2019. Les bailleurs ont réclamé un loyer du bail renouvelé d’un montant de 27 000 € et ont saisi le juge des loyers commerciaux, qui a ordonné une expertise avant dire droit par jugement du 27 janvier 2025.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 janvier 2025, Mme [Z] [W], venant aux droits des époux [M] [W] décédés les 8 juillet 2023 et 15 septembre 2023, a fait assigner en référé la S.A.R.L. COUP DU LAPIN suivant acte de commissaire de justice du 23 avril 2025 pour solliciter :

— le constat de la résiliation du bail,

— l’expulsion de la S.A.R.L. COUP DU LAPIN et de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec l’aide d’un huissier de justice à compter de la décision,

— le paiement d’une indemnité d’occupation égale au quart d’une annuité de loyer soit 5 079,96 € par mois jusqu’à libération effective des lieux,

— le paiement provisionnel de la somme de 3 386,64 € au titre des loyers impayés sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’ordonnance,

— le paiement de la somme de 2 031,98 € de pénalité de 10 % du loyer annuel, d’une pénalité de 10 % par mois ou fraction de mois de retard et d’une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût du commandement.

Dans ses dernières conclusions, Mme [Z] [W] maintient sa demande de paiement d’une provision de 3 386,64 € à valoir sur les loyers et charges impayés d’août et septembre 2025, y ajoutant une demande de provision de 5 140,68 € outre TVA le cas échéant avec des délais de paiement à valoir sur la régularisation des charges des années 2020 à 2024 et porte la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 4 000 € outre les dépens avec abandon du surplus et rejet des prétentions reconventionnelles, en faisant notamment valoir que :

— au regard du règlement des causes du commandement même hors délai et des contestations du preneur qui ne relèvent pas de l’évidence, elle ne maintient pas sa demande concernant l’acquisition de la clause résolutoire,

— la clause d’indexation contient une erreur mais n’encourt ni la nullité ni le réputé non écrit en ce qu’elle ne crée en tout état de cause qu’une distorsion que pour la première année d’indexation,

— l’indexation n’a jamais été contestée depuis le renouvellement du bail et matérialise un consentement sans équivoque,

— le détail du calcul des loyers indexés est présenté,

— la demande reconventionnelle au titre du prétendu indu est prescrite au-delà du délai de deux ans fixé par l’article L 145-60 du code de commerce soit le 16 juin 2023 compte tenu des conclusions du 16 juin 2025, et la défenderesse ne justifie pas des paiements antérieurs à août 2023,

— au vu des décomptes de charges de copropriété et des taxes foncières des années précédentes, elle réclame leur régularisation dans la limite du délai de prescription de cinq ans,

— le remboursement des charges ne se limite pas aux charges locatives, eu égard à la clause du bail qui les transfère en intégralité.

La S.A.R.L. COUP DU LAPIN conclut au débouté de la demanderesse avec condamnation reconventionnelle de celle-ci au paiement d’une somme de 8 660,63 € hors taxe de provision sur l’indexation erronée de loyers, de celle de 1 422,70 € HT au titre de provisions versées non justifiées, outre une somme de 4 620 € HT au titre des frais irrépétibles et aux dépens , en répliquant que :

— les loyers réclamés ont été payés, ainsi qu’elle en justifie,

— la clause d’indexation, qui prévoit une période de variation indiciaire de 12 mois et une période de révision du loyer de 10,5 mois est à l’origine d’une distorsion prohibée par l’article L 112-1 du code monétaire et financier et doit être réputée non écrite,

— ce débat ne relève pas du juge des référés,

— l’indexation opérée par le bailleur est en tout état de cause erronée au regard de la date retenue du 1er juillet, alors qu’elles étaient stipulées au 15 mai,

— le consentement à la modification du loyer ne peut résulter d’une simple absence de contestation,

— la prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce ne concerne que les demandes relatives à l’application du statut et non les demandes en restitution de loyers,

— si Mme [W] conteste le paiement des loyers avant 2023, il lui appartient d’en apporter la preuve,

— elle n’a obtenu communication d’éléments concernant les charges que sept mois après sa mise en demeure,

— au regard des éléments produits, la somme de 1 422,70 € HT doit lui être restituée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande au titre des loyers impayés et la demande reconventionnelle de remboursement de loyers trop perçus :

Les parties sont en désaccord sur l’application ou non de la clause d’échelle mobile et si elle est appliquée sur la date d’indexation annuelle.

Or le bail signé le 2 septembre 2009 à effet du 1er juillet 2009 stipule la révision annuelle du loyer le 15 mai de chaque année et pour la première fois le 15 mai 2010 par référence à l’évolution de l’indice du coût de la construction à la date anniversaire de la prise d’effet du bail par rapport à l’indice du 4ème trimestre 2008.

Selon l’alinéa 2 de l’article L 112-1 du code monétaire et financier : « Est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision. »

La demande de paiement d’un retard de loyer, alors qu’est opposée une contestation de l’indexation du loyer au titre de cette clause susceptible d’être réputée non écrite, est sérieusement contestable.

La demande reconventionnelle en paiement d’une somme au titre d’une autre interprétation de la date d’indexation annuelle du loyer ne peut qu’être tout autant rejetée, alors qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter la clause d’indexation pour lui donner un sens, ce que seul le juge du fond peut faire, et qu’au surplus, si la clause est réputée non écrite, elle ne peut être appliquée, de sorte qu’il y a contestation sérieuse en tous les cas.

Sur les demandes réciproques au titre des charges :

Mme [Z] [W] produit les relevés annuels de charges de copropriété et les avis de taxes foncières ainsi que le décompte des charges régularisées par rapport aux provisions versées.

Les parties ne produisent pas de pièces permettant de savoir si les comptes des années antérieures à 2023 ont été régularisés ou non.

En l’absence de tels documents, et compte tenu de l’absence de réclamation antérieure, il peut être supposé que les décomptes annuels de charges ont été régularisés, si bien que toute prétention antérieure à l’année 2023 doit être considérée comme affectée d’une contestation sérieuse.

Pour les années 2023 et 2024, le décompte figurant en pièce 18 de la demanderesse doit être validé au vu des pièces produites, contrairement à celui de la défenderesse qui ne retient que les charges de copropriété locatives, lesquelles ne concernent que les locataires au titre d’un bail d’habitation, et non son propre cas où toutes les charges de copropriété ont été contractuellement mises à sa charge.

Il convient donc de constater que la S.A.R.L. COUP DU LAPIN reste devoir une somme de 1 748,09 € au titre de la régularisation de compte de l’année 2023 et une somme de 1 885,02 € au titre de 2024, soit un total de 3 633,11 € hors taxes qu’il convient d’accorder à titre de provision.

Sur les frais :

Etant débitrice d’un solde de charges, la S.A.R.L. COUP DU LAPIN doit être considérée comme la partie perdante et condamnée aux dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est néanmoins équitable de la dispenser du versement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des difficultés d’interprétation du contrat et eu égard au fait que les justificatifs de charges n’ont été transmis que tardivement.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la S.A.R.L. COUP DU LAPIN à payer à Mme [Z] [W] une provision de 3 633,11 € hors taxes outre TVA à titre de provision sur les régularisations de charges 2023 et 2024,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons la S.A.R.L. COUP DU LAPIN aux dépens, y compris le coût du commandement du 31 janvier 2025.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE