MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00474 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G3JC

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [C]

né le 28 Mai 1956 à SAINTE MARIE AU BOSC (76280), demeurant 4 rue Park Kaol – 22700 PERROS GUIREC

Représenté par M^e Sandrine DARTIX-DOUILLET substituée par M^e Manon BIGOT, Avocats au barreau de ROUEN

DÉFENDERESSE :

Madame [M] [R]

née le 17 Août 1952 à SAINT LEONARD (76400), demeurant 23 rue des Frères Marcotte – 3ème étage – porte 20 – 76400 FECAMP

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 06 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2012, Monsieur [I] [C] a consenti un bail d’habitation à Madame [M] [R] portant sur un appartement au 3ème étage porte 20 dans un immeuble situé 23 rue des Frères Marcotte à FECAMP (76400), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 830,12 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Madame [R] le 22 janvier 2025.

Par assignation du 28 avril 2025, Monsieur [C] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour lui demander de :

à titre principal :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 mars 2025 ;

à titre subsidiaire :

— prononcer la résolution judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges ;

en conséquence :

— dire que Madame [R] occupe les lieux sans droit ni titre ;

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— l’autoriser, en cas d’abandon du logement par la locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsée ;

— condamner Madame [R] à lui payer :

une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs ;la somme de 4 575,05 euros en principal au titre des termes dus à fin avril 2025, outre les intérêts de droit à compter de l’assignation ;tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le tribunal et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus ;la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens dont le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025, celui de l’assignation et celui de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale ;- ordonner l’exécution provisoire.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 avril 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 6 octobre 2025, le bailleur, représenté par Maître Sandrine DARTIX DOUILLET, substituée par Maître BIGOT, maintient l’intégralité de ses demandes. Il expose que Madame [R] a déposé en janvier 2025 une demande de traitement de sa situation de surendettement qui a été déclarée recevable le 11 février 2025. La dette locative, actualisée au jour de l’audience, s’élève à 4 221,96 euros tenu compte d’une dette de 2 845 euros faisant l’objet d’un remboursement dans le cadre des mesures imposées par la commission de surendettement. Madame [R] a repris le paiement des loyers depuis avril 2025, mais il s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [R], comparant en personne, justifie du dépôt et de la recevabilité de son dossier de surendettement aux dates indiquées par le bailleur. Elle respecte les mesures imposées par la commission de surendettement le 27 mai 2025. Elle demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement pour la dette hors plan et à se maintenir dans les lieux. Elle ne conteste pas le montant actuel de la dette locative.

Monsieur [C] a été autorisé à produire en délibéré avant le 14 octobre 2025 un décompte depuis l’origine de la dette locative. Le décompte a été reçu le 14 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande principale tendant à voir constater la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [C] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Selon acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 830,12 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois. Ce commandement, délivré à personne, reproduit la clause résolutoire insérée au bail et respecte les dispositions légales susvisées.

L’article L. 722-5 du code de la consommation dispose que " la suspension et l’interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur emportent interdiction pour celui-ci de faire tout acte qui aggraverait son insolvabilité, de payer, en tout ou partie, une créance autre qu’alimentaire, y compris les découverts mentionnés aux 10° et 11° de l’article L. 311-1, née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de désintéresser les cautions qui acquitteraient des créances nées antérieurement à la suspension ou à l’interdiction, de faire un acte de disposition étranger à la gestion normale du patrimoine ; elles emportent aussi interdiction de prendre toute garantie ou sûreté ".

En l’espèce, la demande de traitement de la situation de surendettement de Madame [R] a été déclarée recevable le 11 février 2025, soit dans le délai de deux mois visé par le bailleur, suivant la signification du commandement de payer, expirant le 21 mars 2025 à 23h59.

Dès lors, en application des dispositions susvisées, la recevabilité de la demande de Madame [R] a eu pour effet de lui interdire de régulariser sa dette, faisant ainsi obstacle à l’acquisition même de la clause résolutoire.

Par conséquent, Monsieur [C] sera débouté de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail.

Sur la demande subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1184 du code civil (dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016), rappelle le principe selon lequel la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera pas à son engagement.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements établis sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Le juge doit apprécier la situation au jour de sa décision de sorte qu’il convient de tenir compte de toutes les circonstances intervenues jusqu’au jour où il statue.

En l’espèce, la locataire a continué d’aggraver sa dette locative après la décision de recevabilité, alors qu’elle devait reprendre le paiement du loyer courant dès cette décision.

Dans ces circonstances, le défaut de paiement des loyers après la décision de recevabilité constitue un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts de la locataire.

Le bail est dès lors résilié à la date du jugement.

Sur la demande d’expulsion

Le bail étant résilié, il convient d’ordonner à Madame [R], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [C] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement

L’existence d’une procédure de surendettement n’exclut pas la possibilité, pour le créancier, de solliciter un titre exécutoire.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, Monsieur [C] produit le bail et un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré locatif de 4 221,96 euros dû au 6 octobre 2025, jour de l’audience.

Toutefois, il ressort de ce décompte que ce montant comprend des frais d’impayés pour un montant total de 30 euros qui ne constituent pas des loyers ou des charges et qu’il y a donc lieu de soustraire du montant de l’arriéré réclamé.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] à payer à Monsieur [C] la somme 4 191,96 euros, au titre de l’arriéré dû au 6 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de délais

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, sur l’arriéré dû à hauteur de 4 191,96 euros au 6 octobre 2025, la somme de 2 845 euros fait l’objet de délais de paiement octroyés dans le cadre des mesures imposées le 27 mai 2025 par la commission de surendettement, qu’il y a donc lieu de reprendre.

Pour la dette hors plan d’un montant de 1 346,96 euros, il convient d’autoriser Madame [R] à se libérer de cette dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant et des échéances du plan de désendettement, dans les conditions prévues au dispositif

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Madame [R] de respecter les modalités de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré deviendra immédiatement exigible.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [R] occupe les lieux sans droit ni titre à compter de la date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [R] à son paiement à compter de la date du jugement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R], partie succombante, sera dès lors condamnée aux dépens, y inclus le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, et celui de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, Madame [R] sera condamnée à payer à Monsieur [C] une indemnité qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [I] [C] de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 22 mars 2025 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 1er mars 2012 entre Monsieur [I] [C] et Madame [M] [R] portant sur un appartement au 3ème étage porte 20 dans l’immeuble situé 23 rue des Frères Marcotte à FECAMP (76400) à compter de la présente décision ;

ORDONNE à Madame [M] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement au 3ème étage porte 20 dans l’immeuble situé 23 rue des Frères Marcotte à FECAMP (76400) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [R] à payer à Monsieur [I] [C] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 avril 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [M] [R] à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 4 191,96 euros au titre de son arriéré arrêté au 6 octobre 2025, sous réserve des éventuels paiements intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE que Madame [M] [R] peut se libérer de sa dette à hauteur de 2 845 euros dans le cadre des mesures imposées par la commission de surendettement le 27 mai 2025 ;

AUTORISE Madame [M] [R] à se libérer de sa dette hors plan de désendettement au moyen de 23 versements mensuels d’un montant de 56 euros et d’un 24ème versement devant apurer le solde dû, en plus du règlement du loyer courant et des échéances résultant des mesures imposées par la commission de surendettement ;

DIT que le premier règlement concernant la dette non comprise dans les mesures imposées par la commission de surendettement devra intervenir dans les quinze jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [M] [R] aux dépens, y inclus le coût du commandement de payer du 21 janvier 2025, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et celui de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [M] [R] à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 15 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE