N° RG 25/01174 – N° Portalis DBYS-W-B7J-ODRL

Minute N° 2026/0168

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 05 Mars 2026

— ----------------------------------------

[E] [Z]

[P] [R]

[J] [F]

[H] [M] épouse [F]

[Q] [U]

[I] [U]

S.A.R.L. ROLAJUETSIOLTH

[S] [W]

[I] [B] épouse [W]

[C] [L]

[G] [D] épouse [Z]

[K] [N]

[A] [T]

[X] [V] épouse [T]

[O] [Y]

[OJ] [IL] épouse [Y]

[PI] [MP]

[NY] [IJ] épouse [MP]

C/

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION

— --------------------------------------

copie certifiée conforme délivrée le 05/03/2026 à :

M^e Sylvie BOURJON – 51

la SCP IPSO FACTO AVOCATS – 213

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

(Loire-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 12 Février 2026

PRONONCÉ fixé au 05 Mars 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Monsieur [E] [Z], demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]

Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 2] – [Localité 2]

Monsieur [Q] [U], demeurant [Adresse 3] – [Localité 3]

Madame [I] [U], demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

S.A.R.L. ROLAJUETSIOLTH (RCS SAINT-NAZAIRE N°B 799 972 138), dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 4]

Monsieur [S] [W], demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

Madame [I] [B] épouse [W], demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

Madame [C] [L], demeurant [Adresse 7] – [Localité 6]

Madame [G] [D] épouse [Z], demeurant [Adresse 1] – [Localité 1]

Monsieur [K] [N], demeurant [Adresse 8] – [Localité 7]

Monsieur [A] [T], demeurant [Adresse 9] – [Localité 8]

Madame [X] [V] épouse [T], demeurant [Adresse 9] – [Localité 8]

Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 10] – [Localité 9]

Madame [OJ] [IL] épouse [Y], demeurant [Adresse 11] – [Localité 10]

Monsieur [PI] [MP], demeurant [Adresse 12] – [Localité 11]

Madame [NY] [IJ] épouse [MP], demeurant [Adresse 12] – [Localité 11]

Représentés par Maître Bertrand de CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS et par Maître Sylvie BOURJON, avocate au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION (RCS PARIS N°404 362 576), dont le siège social est sis [Adresse 13] – [Localité 12]

Représentées par Maître Guilhem AFFRE de L’AARPI MIGUERES MOULIN, avocat au barreau de PARIS et par Maître Gwenaela PARENT de la SCP IPSO FACTO AVOCATS, avocat au barreau de NANTES

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

Monsieur [J] [F], demeurant [Adresse 14] – [Localité 13]

Madame [H] [M] épouse [F], demeurant [Adresse 14] – [Localité 13]

Représentés par Maître Bertrand de CAMPREDON de la SELARL GOETHE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS et par Maître Sylvie BOURJON, avocate au barreau de NANTES

INTERVENANTS VOLONTAIRES

N° RG 25/01174 – N° Portalis DBYS-W-B7J-ODRL du 05 Mars 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Dans le cadre d’un projet d’investissement locatif, des copropriétaires ont fait l’acquisition de lots dans un ensemble immobilier dénommé Résidence LES ESTUDINES DUCS DE BRETAGNE situé [Adresse 15] à [Localité 14], composé de 159 appartements du studio au T2, répartis sur 6 étages, destinés au logement et à la location meublée avec mise à disposition de services spécifiques gérés par un mandataire unique, pour une clientèle principale d’étudiants.

Simultanément à l’acquisition de ces lots par les copropriétaires, des baux commerciaux meublés ont été régularisés entre ces derniers et le preneur exploitant, la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION.

Suivant jugement du 24 juin 2025, le tribunal des affaires économiques de PARIS a arrêté un plan de sauvegarde dans le cadre d’une procédure ouverte à l’égard de la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION pour une durée de huit ans, prévoyant notamment le règlement des créances inférieures ou égales à 500 € à l’arrêté du plan, et un remboursement échelonné sur la durée du plan des créances locatives.

En juin 2025, des copropriétaires bailleurs dont le bail initial avait pris fin et se trouvait en situation de prolongation tacite, ont adressé à la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION un congé avec offre de renouvellement et fixation du loyer à la valeur locative.

Faisant valoir qu’ils ont vainement réclamé la communication des éléments d’information sur les comptes d’exploitation de la résidence au preneur ainsi qu’aux commissaires à l’exécution du plan nouvellement désignés suivant mise en demeure notifiée le 16 septembre 2025, documents nécessaires en vue de la potentielle procédure qui opposera les parties sur la fixation des loyers des baux commerciaux, M. [E] [Z], Mme [G] [Z] née [D], M. [K] [N], M. [A] [T], Mme [X] [T] née [V], M. [O] [Y], Mme [OJ] [Y] née [IL], M. [PI] [MP], Mme [NY] [MP] née [IJ], M. [P] [R], M. [Q] [U], Mme [I] [U], la S.A.R.L. ROLAJUETSIOLTH, M. [S] [W], Mme [I] [W] née [B] et Mme [C] [L] ont fait assigner en référé la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION selon acte de commissaire de justice du 27 octobre 2025 afin de solliciter :

— la communication sous astreinte de 1 000 € par jour de retard des documents suivants, en réservant au juge des référés la liquidation de l’astreinte sur simple requête et en précisant que l’ensemble des documents devront être communiqués pour que l’astreinte prenne fin :

— la grille des tarifs affichés public par catégorie d’appartement,

— l’état locatif complet de la résidence à ce jour (avec par lot : date d’effet du bail, sortie de bail, n° de lot, n° de logement, tantième de copropriété, typologie, surface, n° d’étage, exposition, présence ou non d’un balcon/parking, nom du propriétaire, loyer annuel à la date d’effet du bail, loyer annuel appelé),

— un tableau récapitulatif de la typologie des appartements avec le nombre d’appartements par catégorie,

— les comptes d’exploitation et/ou données chiffrées de l’exploitation pour les années 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, avec le détail des chiffres d’affaires ventilé entre chiffre d’affaires hébergement et recettes annexes, le détail des charges d’exploitation, le résultat d’exploitation, le résultat site, les investissements réalisés, les frais de fonctionnement, l’EBITAR site et avec la certification par le commissaire aux comptes des chiffres d’affaires,

— sur la même période, tableau d’analyse des chiffres d’affaires par catégorie d’appartement et des taux d’occupation sur les dernières 5 années,

— quelques contrats types passés avec les clients-étudiants,

— chronologie et liste des travaux réalisés sur les 5 dernières années,

— dernier procès-verbal de la commission de sécurité,

— bail et loyer en cours pour les locaux de service,

— attestation quant au nombre de lots privatifs pris à bail commercial, utilisés par l’exploitant pour le besoin de l’exploitation et donc exclus du parc locatif,

— le paiement d’une somme de 500,00 € à chacun des demandeurs au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans leurs dernières conclusions, les demandeurs ainsi que M. [J] [F], Mme [H] [F], intervenants volontaires, font notamment valoir que :

— la pièce sur laquelle se fonde la défenderesse pour prétendre à l’existence d’intentions dissimulées de leur part a été communiquée par erreur et ne concerne pas la présente action, étant souligné qu’il s’agissait d’une convention de 2024 en vue d’une négociation, de sorte qu’elle doit être écartée des débats,

— ils ne sollicitent ni la fixation du montant du loyer ni la désignation d’un expert judiciaire dans le cadre de l’article R 145-23 du code de commerce, mais exclusivement la communication d’éléments comptables d’exploitation détenus par le preneur, au titre de l’obligation d’exécution loyale du bail commercial, pour permettre l’évaluation de la valeur locative et préparer une négociation dans un futur litige,

— l’intérêt à agir des demandeurs, contesté par la défenderesse, existe indépendamment de la délivrance d’un congé, et la société ROLAJUESTIOLTH et M. [R] produisent leurs attestations de propriété et des avis de règlement de loyer pour justifier de la recevabilité de leur demande,

— les conditions requises pour l’application de l’article 145 du code de procédure civile sont remplies, comme l’a admis la jurisprudence en la matière,

— aucun des arguments opposés par la défenderesse n’est pertinent et ne saurait limiter leur droit à obtenir les informations réclamées.

Ils maintiennent leurs prétentions initiales, sauf à préciser que l’astreinte courra à compter du délai d’un mois à partir de la signification de l’ordonnance.

La S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION réplique que :

— le juge des référés n’est pas compétent pour traiter de ce litige, qui relève du juge des loyers commerciaux,

— M. et Mme [Z], M. et Mme [Y], M. [R], M. et Mme [U], M. et Mme [ET] et Mme [L], qui ne rapportent pas la preuve de la signification d’un congé, M. [R] et la S.A.R.L. ROLAJUETSIOLTH, qui ne justifient pas être titulaires d’un bail, Mme [N], cotitulaire du bail avec son mari qui n’a pas donné congé, M. [Y], qui n’est pas cotitulaire du bail souscrit par son épouse, Mme [U], qui n’est pas cotitulaire du bail avec M. [Q] [U] alors que trois autres nus-propriétaires sont également cotitulaires, et Mme [GL], qui agit sans Mme [QI] [ZG], cotitulaire du bail, sont irrecevables en leurs demandes,

— la demande de mesure d’instruction in futurum est injustifiée, excessive, et en violation du secret des affaires, notamment à l’égard des 149 autres copropriétaires, étant souligné que dans ces contentieux, le juge des loyers commerciaux ordonne généralement une expertise avant dire droit et que tout au plus les documents pourraient être remis à un tiers expert,

— l’objectif réel dissimulé des demandeurs est de se voir remettre des documents stratégiques relatifs à la gestion et l’exploitation de la résidence pour pouvoir engager des discussions avec de nouveaux opérateurs susceptibles de lui succéder, et de lancer un appel à candidature,

— l’astreinte est en tout état cause exagérée et ne peut être liquidée sur simple requête.

Elle conclut à l’incompétence du juge des référés au profit du juge des loyers commerciaux, à l’irrecevabilité des demandes formées par M. et Mme [Z], M. [N], M. et Mme [Y], M. [R], M. et Mme [U], la S.A.R.L. ROLAJUETSIOLTH, M. et Mme [ET] et Mme [L], au rejet des demandes, subsidiairement à la communication des documents entre les mains d’un tiers expert sous engagement de confidentialité à charge de restituer une synthèse anonymisée aux demandeurs, avec en tout état de cause condamnation de chacun des demandeurs au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civil outre les dépens, y compris les frais et honoraires du tiers expert.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’incident de retrait de pièce communiquée

Les demandeurs n’ont pas fait figurer au dispositif de leur conclusions la demande développée dans le corps des conclusions évoquant le retrait des débats d’une pièce qui a été recommuniquée par la défenderesse.

En tout état de cause, le seul fait que cette pièce ait été communiquée par erreur n’est pas un motif de nature à exclure ce document des débats.

Sur l’exception d’incompétence

Si le juge des loyers commerciaux est compétent pour trancher les contestations relatives au prix du bail commercial renouvelé en application de l’article R 145-23 du code de commerce alors que l’article R 145-30 fixe les conditions dans lesquelles ce juge peut recourir à des mesures d’instruction, la procédure ne prévoit sa compétence qu’une fois que la notification d’un mémoire préalable est intervenue, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Les demandeurs sont donc parfaitement recevables à réclamer, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’instruction au juge des référés avant tout procès, dans le but de réunir des preuves dans le cadre d’un litige potentiel sur la valeur locative.

Sur la qualité et l’intérêt à agir des demandeurs

Pour être recevables à agir dans le cadre d’une demande de mesure d’instruction in futurum en lien avec l’évaluation de la valeur locative du bien exploité par la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, les demandeurs ont seulement la charge de démontrer qu’ils sont copropriétaires et que le bail est échu, puisque c’est le renouvellement potentiel du bail qui ouvre le droit au bailleur de solliciter une réévaluation du loyer.

Il n’est ainsi pas nécessaire de démontrer que le congé avec offre de renouvellement a été notifié, étant donné que la potentialité du litige suffit, ni en cas d’indivision que l’ensemble des indivisaires sont dans la cause, dès lors que la demande de mesure d’instruction s’analyse comme une mesure conservatoire.

Il s’ensuit que seule la contestation du droit d’agir de la société ROLAJUESTIOLTH et de M. [R] est pertinente, en ce qu’il est soutenu qu’ils ne sont pas titulaires d’un bail.

Si M. [P] [R] rapporte la preuve par une attestation de Me [QD] [VK], notaire à [Localité 15], qu’il a fait l’acquisition le 18 août 1998 du lot de copropriété 7054 correspondant à un studio dans la résidence auprès de la S.C.I. LES ESTUDINES DES DUCS DE BRETAGNE, il produit également un acte de renouvellement de bail signé à effet du 01/01/2024, de sorte qu’il ne peut plus négocier le prix du loyer à l’occasion du dernier renouvellement et qu’il est donc irrecevable à agir.

En revanche, un avis de règlement de loyers du 18 janvier 2024 démontre que la S.A.R.L. ROLAJUESTIOLTH perçoit des loyers versés par la S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, de sorte que cette dernière ne peut contester son droit à agir.

Les demandeurs sont donc recevables à agir, sauf M. [R].

Sur la demande de communication de documents

Les demandeurs produisent au soutien de leur demande :

— baux commerciaux,

— ordonnance du tribunal de commerce de PARIS du 4 décembre 2023,

— courrier cabinet GOETHE du 13 septembre 2024,

— ordonnance du tribunal de commerce de PARIS du 24 juin 2025,

— congés des bailleurs,

— mise en demeure du cabinet GOETHE du 16 septembre 2025,

— ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille du 3 avril 2024,

— ordonnance du juge des référés de Paris du 3 juin 2021,

— ordonnance du juge des référés de Lille du 3 mai 2022,

— jurisprudence,

— échanges courriers,

— ordonnance du tribunal judiciaire de Marseille du 4 juillet 2022,

— justificatifs titularité du bail de la société ROLAJUESTIOLTH,

— justificatif titularité bail M. [R].

La S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION y ajoute :

— son extrait Kbis du registre du commerce et des sociétés,

— lettre circulaire du 9 juin 2020,

— lettre circulaire RESIDENCES SERVICES GESTION du 16 juillet 2020,

— lettre circulaire de RESIDENCES SERVICES GESTION du 18 septembre 2020,

— jugement du tribunal de commerce PARIS du 4 décembre 2023,

— jugement du tribunal des affaires économiques de PARIS du 24 juin 2025,

— lettre de la société RESIDENCES SERVICES GESTION du 30 septembre 2024.

Il résulte des pièces produites et des explications données qu’il existe un litige potentiel sur la valeur locative à l’occasion du renouvellement des baux commerciaux souscrits entre les demandeurs et la défenderesse. Il importe peu que les demandeurs poursuivent éventuellement simultanément un autre objectif, sauf à vérifier que la mesure réclamée ne soit pas détournée de l’objectif légitime.

Pour démontrer le motif légitime à obtenir spécifiquement l’ensemble des documents et informations réclamés, les demandeurs ne produisent que des jurisprudences, et il n’est pas indifférent de noter que le juge des référés de Marseille a effectué un tri entre les éléments qu’il a estimé pertinents et ceux qui ne le sont pas sur des critères qui ne sont pas explicités.

Le droit d’obtenir des éléments d’information permettant de faire l’évaluation de la valeur locative est évident.

Pour autant, la communication ne peut porter que sur les éléments strictement nécessaires à cette évaluation, et le juge des référés est incapable de déterminer ce qui est inutile et donc nécessairement attentatoire au secret des affaires par la disproportion de la demande.

Il faut rappeler que c’est sur les demandeurs que pèse la charge de la preuve de leur intérêt légitime à obtenir l’ensemble des documents demandés.

Les demandeurs ne disposent pas d’un droit de communication légale en tout temps des éléments d’information sur la comptabilité d’exploitation de la défenderesse.

Or il est évident que la question de l’évaluation de la valeur locative d’un tel ensemble immobilier ne peut pas être envisagée autrement qu’en ayant recours à un spécialiste des baux commerciaux.

Les demandeurs ne sont en effet pas en capacité, même aidés d’un avocat, d’analyser les documents pour aboutir à la formalisation d’une demande.

Il leur incombait donc de produire l’avis d’un spécialiste en évaluation des loyers commerciaux précisant les documents utiles à la recherche de la valeur locative, à l’instar ce qui se produit dans le cadre d’une expertise judiciaire, où l’expert détermine au départ de la mesure d’instruction les documents qui lui seront nécessaires pour son travail et où le juge chargé du contrôle des expertises tranche contradictoirement les éventuelles difficultés.

En l’absence de production d’un avis d’un technicien spécialisé dans l’évaluation des prix des baux commerciaux, préalable indispensable pour démontrer la légitimité et la proportionnalité de la communication des éléments réclamés, la demande n’est pas fondée au regard des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Sur les frais

Etant déboutés, les demandeurs doivent par principe supporter la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il est néanmoins équitable de les dispenser du paiement d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, dès lors qu’en opposant un refus catégorique à toute demande sans faire de contre-proposition fixant les conditions d’une communication possible d’éléments pertinents, la défenderesse s’est placée dans une situation qui a aussi contribué à créer ce contentieux.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Nous déclarons compétent,

Déclarons M. [P] [R] irrecevable en sa demande,

Déclarons les autres demandeurs recevables à agir,

Déboutons les demandeurs,

Rejetons toutes prétentions au titre des frais non compris dans les dépens,

Condamnons M. [E] [Z], Mme [G] [Z] née [D], M. [K] [N], M. [A] [T], Mme [X] [T] née [V], M. [O] [Y], Mme [OJ] [Y] née [IL], M. [PI] [MP], Mme [NY] [MP] née [IJ], M. [P] [R], M. [J] [F], Mme [H] [F], M. [Q] [U], Mme [I] [U], la S.A.R.L. ROLAJUETSIOLTH, M. [S] [W], Mme [I] [W] née [B] et Mme [C] [L] aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE