72C

MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Mars 2026

DOSSIER : N° RG 23/00961 – N° Portalis DB3I-W-B7H-CTZ7

AFFAIRE : Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » C/ [E] [J], [A] [B]-[V], [K] [B]-[V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] »,

[Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice POOL IMMOBILIER SABLAIS dont le siège social est sis [Adresse 3]

Ayant pour avocat la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES représentée par Maître François-hugues CIRIER, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

DÉFENDEURS

Madame [E] [I] [J] épouse [R]

née le 22 Janvier 1960 à [Localité 1], demeurant [Adresse 4]

Ayant pour avocat M^e Claire BRANDET, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Monsieur [A] [B]-[V]

né le 05 Mai 1942 , demeurant [Adresse 5]

Ayant pour avocat la SARL TGS FRANCE AVOCATS représenté par Maître Tiphaine MOREAU , avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Madame [K] [B]-[V]

née le 20 Juillet 1940 , demeurant [Adresse 5]

Ayant pour avocat la SARL TGS FRANCE AVOCATS représenté par Maître Tiphaine MOREAU , avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT :

Nicolas PAUTRAT, Vice-Président

Statuant à juge unique par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile et L 212-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire.

GREFFIER :

Isabelle MASSON,

présente lors des débats et du prononcé du jugement

Débats tenus à l’audience publique du : 06 Janvier 2026

Date de délibéré par mise à disposition des parties au greffe indiquée par le Président : 06 Mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe le 06 Mars 2026

La résidence «  [Adresse 1] », sise [Adresse 2], est constituée de deux ensembles d’immeubles comportant des logements d’habitation.

Parmi ceux-ci figurent les lots de Madame [E], [I] [J] épouse [R] acquis en juillet 2014, lot numéro 21 et des consorts [B]-[V], lots numéro n°6 et 22.

Tous ont procédé à la démolition d’un muret séparant les terrasses dont disposaient leurs logements de la galerie couverte attenante, partie commune de l’immeuble, ce aux fins d’étendre l’espace utilisable. Madame [E] [R] courant 2015, les consorts [B]-[V] courant 2007.

Un constat d’huissier a été réalisé le 27 février 2019 quant à ces démolitions et modifications des lieux.

S’agissant des dispositions prises par les assemblées générales de co-propriétaires, sont à retenir :

— Une délibération du 23 mars 1991 par laquelle les propriétaires du 1er étage sont autorisés à faire une extension de leurs terrasses sur la galerie marchande aux conditions suivantes : conservation du caractère de partie commune, garde corps du même modèle que ceux existants, occupation unique à titre de terrasse, dépôt de mobilier de jardin uniquement, et, préalablement à l’occupation, déclaration de reconnaissance de partie commune et convention d’accord avec les voisins à déposer auprès du syndic.

— Une délibération du 27 avril 2009 par laquelle les résolutions visant à transférer à certains propriétaires un droit de jouissance exclusif sur l’extension de leurs terrasses sur les parties communes n’ont pu être examinées faute de majorité requise

— Une délibération du 23 juin 2017 annulant la résolution prise supra par l’assemblée générale le 23 mars 1991

Par différents courriers, notamment au cours des années 2019 et 2020, le syndicat de copropriétaires de la résidence ( Syndic Pool Immobilier sablais ) a transmis des courriers aux propriétaires susvisés leur demandant de restituer les lieux qu’ils jugeaient occupés de manière illicite.

Par ordonnance du 4 octobre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire des Sables D’Olonne a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » de l’ensemble de ses prétentions qui, sur le fondement du trouble manifestement illicite, avait sollicité notamment la condamnation des défendeurs sous astreinte à remettre les lieux dans leur état initial.

Par acte d’huissiers de justice du 3 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » a fait assigner devant le tribunal judiciaire des Sables D’Olonne Madame [E] [J] épouse [R], Monsieur [A] [B]-[V] et Madame [K] [B]-[V] aux fins d’obtenir sous astreinte la remise en état des lieux.

*

***

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 5 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sollicite du tribunal judiciaire au visa de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :

— JUGER le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 1] recevable et bien fondé en toutes ses demandes, fins et prétentions.

— REJETER toutes demandes, fins et prétentions adverses, dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], contraires au présent dispositif comme étant irrecevables et mal fondées.

En conséquence,

— JUGER que Monsieur et Madame [B]-[V] ainsi que Madame [R] se sont appropriés abusivement les parties communes.

— CONDAMNER Monsieur et Madame [B]-[V] ainsi que Madame [R] à remettre les lieux dans leur état initial lors de la mise en copropriété, par suppression de tous les éléments rajoutés à leur seule initiative ou correspondant à une appropriation ou jouissance exclusive des parties communes.

— JUGER que Monsieur et Madame [B]-[V] ainsi que Madame [R] ont détruit sans demande ni autorisation préalable une partie du muret construit sur la galerie ouverte du bâtiment A de l’immeuble, partie commune.

— JUGER que ladite remise en état complète des lieux aura lieu sous astreinte d’un montant de 500,00 euros par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir.

— AUTORISER, en cas de carence sous un mois, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à faire reprendre et reconstruire lesdits murets détruits par Monsieur et Madame [B]-[V] ainsi que Madame [R] aux frais exclusifs de ceux-ci.

— JUGER que Monsieur et Madame [B]-[V] ainsi que Madame [R] seront tenus à cet effet, si nécessaire, de laisser passer les entreprises, le temps desdits travaux, sous réserve d’un délai de prévenance de quinze jours et sous astreinte provisoire de 150,00 euros par jour de retard provoqué par une éventuelle opposition de leur part à la réalisation desdits travaux.

Dans toutes les hypothèses,

— CONDAMNER Monsieur et Madame [B]-[V] ainsi que Madame [R] aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIÉS, société d’avocats inter-barreaux postulant par l’un de ses associés, pour ceux dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [B]-[V] ainsi que, Madame [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

*

***

Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 1er avril 2025, Monsieur [A] [B]-[V] et madame [K] [B]-[V] sollicitent du tribunal judiciaire, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de :

— RECEVOIR les demandes de Madame et Monsieur [B]-[V] et les juger fondées ;

— CONSTATER que tous les copropriétaires du 1 er étage, dont Madame et Monsieur [B]-[V], ont été autorisés par l’assemblée générale du 23 mars 1991 à étendre leur terrasse sur une partie commune ;

— DIRE ET JUGER que la résolution n°10 de l’assemblée générale du 23 juin 2017 ne peut remettre en cause les droits acquis par les copropriétaires, dont Madame et Monsieur [B]-[V], lesquels ont usé du droit qui leur a été accordé par l’assemblée générale du 23 mars 1991 ;

— DIRE ET JUGER que Madame et Monsieur [B]-[V] pourront remettre leurs installations et mobiliers à l’identique, en application de la délibération de 1991 et des éléments transmis au Syndic ;

— DEBOUTER le syndicat de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, à l’encontre de Madame et Monsieur [B]-[V] comme étant infondées et injustifiées;

— ALLOUER à Madame et Monsieur [B]-[V] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre entiers dépens,

*

***

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 avril2025, Madame [E], [I] [J] épouse [R] sollicite du tribunal judiciaire, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [E] [R] la somme de 7.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens ;

— Dispenser Madame [R] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires

*

***

Vu les dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 2 mai 2025. L’audience de plaidoirie s’est déroulée le 6 janvier 2026. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 6 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 23 mars 1991 précise, au terme de la 7e résolution :

« L’assemblée générale autorise les propriétaires du 1er étage du centre commercial intéressés à faire une extension de leur terrasse sur la galerie marchande aux conditions suivantes :

— La partie de terrasse occupée conservera son caractère de partie commune

— Le garde-corps à installer sera du même modèle et de même couleur que ceux existants

— Elle ne pourra être occupée qu’à usage de terrasse sans aucune possibilité d’édifier quoique ce soit

— Il ne pourra y être déposé que des mobiliers de terrasses ou jardins

— Avant toute occupation le copropriétaire concerné devra établir une déclaration de reconnaissance de cet état de partie commune et une convention d’accord avec ses voisins. Ces documents qui seront à déposer au dossier du syndic devront faire apparaître que les intervenants s’engagent à les communiquer à leurs éventuels acquéreurs »

Madame [E] [J] épouse [R] justifie avoir réalisé ses travaux courant 2015, produisant une facture du 26 mai 2015.

Elle justifie également avoir communiqué « l’accord de voisinage » établi avec les époux [S] le 5 septembre 2014 au syndic, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception le 8 décembre 2025. Cet accord de voisinage reproduit les termes de la 7e résolution précitée.

Les époux [B] [V] justifient quant à eux de l’accord de Madame [O] et de monsieur [Z] et d’en avoir informé le syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 29 novembre 2007. Ils visent dans leur courrier la jouissance de la partie commune.

La 7e résolution figurant au procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 23 mars 1991 ne détaille pas quels doivent être la forme et le contenu de la déclaration de reconnaissance de cet état de partie commune et de la convention d’accord avec ses voisins. Dès lors, les documents produits par Madame [E] [J] épouse [R] et les époux [B] [V] doivent être considérés comme respectant les exigences posées par cette résolution, en ce qu’ils reproduisent les termes de la résolution pour la première et font référence à la jouissance de la partie commune pour les seconds.

Maître [H], huissier de justice a constaté le 7 février 2019, en ce qui concerne le lot de Madame [E] [J] épouse [R] une dépose de pots de fleurs sur la zone commune, l’existence d’une terrasse en bois et fermeture en bout de claustras en bois stabilisés par trois poteaux en bois et la présence de jardinières en bois reposent sur la terrasse extension.

La preuve est donc rapportée que les conditions tenant à un usage de terrasse sans aucune possibilité d’édifier quoique ce soit et la dépose uniquement de mobiliers de terrasses ou jardins sont respectées.

Concernant les lots des époux [B] [V], Maître [H] a constaté l’existence d’un petit espace de terrasse en bois, avec des claustras en bois qui entourent cet espace et le fait qu’un mat est fixé sur le garde-corps espace commun.

Là encore, les conditions tenant à un usage de terrasse sans aucune possibilité d’édifier quoique ce soit et la dépose uniquement de mobiliers de terrasses ou jardins sont respectées.

Le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 27 avril 2009 précise que les demandes d’attribution de jouissance privative des terrasses jouxtant les appartements de Monsieur [B] [V], Monsieur [Z] – vendeur des lots acquis par Madame [E], [I] [J] épouse [R], monsieur [Y], n’ont pas été soumises au vote faute de majorité requise (article 26 de la loi de 1965 soit la moitié des propriétaires représentant les 2/3 des voix).

L’assemblée générale du 23 juin 2017 a annulé la 7e résolution de l’assemblée générale du 23 mars 1991.

Pour autant, une nouvelle assemblée générale ne peut porter atteinte à un droit acquis en vertu d’une précédente délibération, sans accord du bénéficiaire.

Par conséquent, l’annulation de la 7e résolution de l’assemblée générale du 23 mars 1991 décidée lors de l’assemblée générale du 23 juin 2017 ne peut avoir de conséquences sur les droits acquis de Madame [E] [J] épouse [R] et des époux [B] [V] qui ne constituent pas simplement des tolérances.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sera donc débouté de l’intégralité de ses prétentions.

Les époux [B] [V] pourront remettre leurs installations et mobiliers à l’identique, en application de la délibération de 1991 et des éléments transmis au Syndic.

*

***

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sera condamné aux dépens.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [E] [J] épouse [R] et les époux [B] [V] les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » devra payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 3000 euros à verser tant à Madame [E] [J] épouse [R] qu’aux époux [B] [V].

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » sera débouté de sa prétention formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser Madame [E] [J] épouse [R] et les époux [B] [V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de plein droit.

Par ces motifs

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » de l’intégralité de ses prétentions

DIT que les époux [B] [V] pourront remettre leurs installations et mobiliers à l’identique, en application de la délibération du 23 mars 1991 et des éléments transmis au Syndic.

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » aux dépens

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » à payer tant à Madame [E] [J] épouse [R], d’une part, qu’à monsieur [A] [B]-[V] et madame [K] [B]-[V], d’autre part, la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 1] » de sa prétention formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Madame [E] [J] épouse [R], Monsieur [A] [B]-[V] et Madame [K] [B]-[V] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Jugement signé par M. Nicolas PAUTRAT, Vice-Président, et par Madame Isabelle MASSON, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT