TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— Maître Nicolas GUERRIER

Copie certifiée conforme à :

— Maître Nicolas GUERRIER

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09388

N° Portalis 352J-W-B7I-C5MXK

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 26 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble situé, [Adresse 1], représenté par son syndic, le, [H], [L] & Associés, Administrateur de biens, S.A.R.L,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représenté par Maître Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0208

DÉFENDEUR

Monsieur, [P], [U],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non-représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente,

Madame Marie-Charlotte DREUX, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/09388 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MXK

DÉBATS

A l’audience du 15 Janvier 2026 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisée dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur, [P], [U] est propriétaire des lots de copropriété n° 2, 28, 38, 39 d’un immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble lui a fait délivrer un commandement de payer un arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à Paris (75018) représenté par son syndic en exercice la SARL, [H], [L]&Associés a fait assigner Monsieur, [P], [U] devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 22 janvier 2025.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

« Vu les pièces produites,

Vu la loi du 10 juillet 1965 et en particulier son article 10 et 10-1,

Vu le décret d’application du 17 mars 1967 en particulier ses articles 36 et 55,

Vu l’article 1231-6 alinéa 4 du code civil,

Vu les éléments de fait et de droit allégués,

— Condamner Monsieur, [P], [U] au paiement de la somme de 15.858,38 € au titre des charges arriérées avec intérêts qui doivent courir à compter :

— du 8 avril 2024, date du commandement de payer sur la somme de 11.463,03 €,

— de la date de signification du présent acte pour le solde.

— Condamner Monsieur, [P], [U] au paiement d’une somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts ;

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 24/09388 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MXK

— Ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du code civil ;

— Condamner Monsieur, [P], [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 5], une indemnité d’un montant de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

— Maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir »

Cité à étude selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Monsieur, [P], [U] n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 décembre 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu'« aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur, [P], [U] est propriétaire des lots de copropriété n° 2, 28, 38, 39 de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

le commandement de payer en date du 8 avril 2024 ;

les procès-verbaux des assemblées générales du 22 octobre 2020, 18 novembre 2021, 24 mai 2022, 24 novembre 2022, 14 juin 2023, 30 avril 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

l’attestation de non recours correspondante ;

un décompte de répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

l’état récapitulatif détaillé de la créance arrêté au 1er juillet 2024 faisant état d’un solde débiteur de 15.358,38 euros ;

le contrat de syndic pour la période du 28 avril 2025 au 31 octobre 2026.

Il résulte de l’examen des pièces communiquées que le compte individuel de copropriétaire de Monsieur, [P], [U] est débiteur, hors frais de recouvrement, d’une somme de 14.673,53 euros arrêtée au 1er juillet 2024 (1er appel travaux caves, appel provisionnel et appels fonds travaux ALUR du 3ème trimestre 2024 inclus).

Monsieur, [P], [U] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En vertu de l’article 1344-1 du code civil la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de l’article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d’application sont valablement faites par lettre recommandée avec accusé de réception. Le délai qu’elles font le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, la sommation de payer en date du 08 avril 2024 valant mise en demeure la somme de 14.673,53 euros portera intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 11.463,03 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :

les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;

les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Décision du 26 Mars 2026

Charges de copropriété

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 1.184,85 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et se décomposant comme suit :

— rappel pour 0,93 euros en date du 01/02/2022 ;

— rappel pour 0,93 euros en date du 20/10/2022 ;

— mise en demeure pour 36 euros en date du 17/11/2022 ;

— dernier avis avant poursuite pour 54 euros en date du 16/12/2022 ;

— frais de remise à l’huissier pour 180 euros en date du 02/03/2023 ;

— commandement de payer pour 161,54 euros en date du 30/032023 ;

— mise en demeure pour 48 euros en date du 16/05/2023 ;

— dernier avis avant poursuites pour 66 euros en date du 14/06/2023 ;

— mise en demeure pour 48 euros en date du 15/11/2023 ;

— dernier avis avant poursuites pour 66 euros en date du 27/09/2023 ;

— mise en demeure pour 48 euros en date du 15/11/2023 ;

— frais de remise à l’huissier pour 300 euros en date du 28 mars 2024 ;

— commandement de payer pour 175,45 euros en date du 30 avril 2024.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucune mise en demeure adressée au défendeur dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec accusé de réception conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant la signification du commandement de payer du 08 avril 2024.

Seul le coût du commandement de payer du 08 avril 2024, soit la somme de 175,45 euros, sera donc allouée au syndicat des copropriétaires au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Décision du 26 Mars 2026

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Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2.500,00 euros sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement du défendeur a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnel pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard de l’exécution de l’obligation.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 23 juillet 2024.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [P], [U] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

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Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur, [P], [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] pris en la personne de son syndic en exercice la SARL, [H], [L] & Associés :

— la somme de de 14.673,53 euros arrêtée au 1er juillet 2024 (1er appel travaux caves, appel provisionnel et appels fonds travaux ALUR du 3ème trimestre 2024 inclus) au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 sur la somme de 11.463,03 euros et de l’assignation pour le surplus ;

— la somme de 175,45 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

— la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur, [P], [U] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 26 Mars 2026

La Greffière La Présidente