N° RG 25/01307 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OGMJ

Minute N° 2026/0082

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 22 Janvier 2026

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S.A.R.L. MAXELOINE

C/

S.A. CDC HABITAT

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copie exécutoire délivrée le 22/01/2026 à :

la SELARL ALEO – 163

la SELARL BRG – 206

copie certifiée conforme délivrée le 22/01/2026 à :

dossier

copie électronique délivrée le 22/01/2026 à :

expert

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 10]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 08 Janvier 2026

PRONONCÉ fixé au 22 Janvier 2026

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.A.R.L. MAXELOINE (RCS NANTES N°443 816 814), dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A. CDC HABITAT (RCS [Localité 12] N°470 801 168), dont le siège social est sis [Adresse 4]

Non comparante et non représentée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

Société [Adresse 8] (CDCHS) (RCS [Localité 12] N°552 046 484), dont le siège social est sis [Adresse 5]

Représentée par Maître Alban D’ARTIGUES de la SELARL ALEO, avocat au barreau de NANTES

INTERVENANTE VOLONTAIRE

N° RG 25/01307 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OGMJ du 22 Janvier 2026

PRESENTATION DU LITIGE

Selon acte dressé les 2 et 4 juin 2008 par Me [Z] [N], notaire associé à [Localité 11], la S.A. DES MARCHES DE L’OUEST (SAMO), a donné à bail commercial à S.A.R.L. LOSIDIS, aux droits de laquelle vient la société MAXELOINE exerçant sous l’enseigne [Adresse 7], un local commercial de 350 m² situé [Adresse 2] à [Localité 11], à destination de l’exploitation d’un commerce de type supérette et la commercialisation de tous produits alimentaires et non alimentaires vendus dans ce type de magasin.

Le bail a été renouvelé à compter du 1er juin 2017 pour une durée de 9 ans et le 14 décembre 2018, la SAMO a fait l’objet d’une fusion-absorption par la société CDC HABITAT SOCIAL.

Faisant valoir que depuis la réalisation d’un projet de réhabilitation, de développement immobilier et urbain mené par son bailleur, comportant notamment démolition d’immeubles à proximité de son commerce, des infiltrations sont apparues et s’aggravent en sous-sol malgré de multiples signalements sans qu’aucune intervention efficace n’ait été réalisée par son bailleur pour mettre fin aux inondations, la S.A.R.L. MAXELOINE a fait assigner en référé la S.A.E.M. CDC HABITAT selon actes de commissaires de justice du 3 décembre 2025 afin de solliciter l’organisation d’une expertise, l’autorisation de régler le loyer à hauteur de 50 % soit 1 500 € au titre de l’exception d’inexécution à compter du 1er mars 2024, date de l’apparition des désordres, ainsi que le paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 de code de procédure civile outre les dépens.

La société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL (CDCHS) intervient volontairement à l’instance en lieu et place de la société CDC HABITAT, précise qu’un référé préventif a déjà été ordonné au sujet des travaux voisins de démolition, que la demanderesse n’a pas signalé à l’expert la persistance de désordres, formule toutes protestations et réserves sur la demande, propose la nomination du même expert que dans le cadre préventif, s’oppose aux demandes de suspension du paiement des loyers, et au titre des frais irrépétibles et dépens, en objectant qu’elle a satisfait à ses obligations de bailleur, compte-tenu des travaux d’améliorations qu’elle a mis en œuvre notamment pour la création d’une réserve avec monte-charges, que rien ne démontre que la locataire serait empêchée d’exploiter le local, et que le litige aurait pu être réglé dans le cadre du référé préventif ou avec les experts des assurances mandatés suites aux infiltrations dénoncées, réclame en concluant en sollicitant le paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

La S.A.R.L. MAXELOINE présente des copies des documents suivants :

— acceptation de renouvellement de bail commercial le 9/06/2017,

— rapport intermédiaire n°1 – N2404654 le 24/03/2025,

— déclaration de sinistre le 1/03/2024 de la société CDC HABITAT,

— constat amiable dégât des eaux entre la société MAXELOINE et CDC HABITAT le 1/03/2024,

— mail du 19/10/2024 de la société MAXELOINE,

— procès-verbal de constat de commissaire de justice du 26/06/2024,

— lettre officiel 22/10/2024,

— procès-verbal de constat de commissaire de justice du 27/11/2024,

— mise en demeure le 2/12/2024 de la société CDC HABITAT,

— procès-verbal de constat de commissaire de justice du 12/11/2025,

— avis d’échéance du loyer de novembre 2025.

La S.A. CDC HABITAT SOCIAL produit également :

— extrait de plan cadastral,

— arrêté de permis de démolir du 28/04/22,

— marché de maitrise d’œuvre,

— contrats,

— avenant,

— attestations d’assurances,

— procès-verbaux de constat de commissaire de justice du 01/06/23 et 28/03/23,

— cahier des clauses techniques particulières,

— attestation d’achèvement de démolition,

— extrait Kbis CDC HABITAT SOCIAL,

— assignation en référé du 17/05/23,

— ordonnance de référé du 21/12/23,

— rapport d’expertise de M. [C] [I], expert du 04/06/2024,

— échanges courriels,

— dossier et pièces relative à la création de la nouvelle réserve.

Il résulte des pièces produites et des explications données que les causes et conséquences des désordres dont se plaint la S.A.R.L. MAXELOINE concernant l’apparition et la persistance d’infiltrations en sous-sol de son commerce sont en litige.

L’avis d’un technicien du bâtiment permettra d’aider à résoudre le litige et d’éclairer le tribunal s’il est saisi d’une demande.

Il existe donc un motif légitime justifiant l’organisation d’une expertise de nature à établir la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution de ce litige en vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Il sera donné acte à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, (CDCHS) de son intervention volontaire tous droits et moyens réservés en lieu et place de la S.A. CDC HABITAT, de sorte que cette dernière sera mise hors de cause.

Sur la demande de suspension partielle des loyers :

La S.A.R.L. MAXELOINE, qui se prévaut d’une exception d’inexécution de son bailleur, sollicite que son loyer mensuel soit réduit à la somme de 1 500,00 € correspondant à un peu moins de la moitié du loyer actuel.

Cependant, en l’état des éléments produits, il n’y a pas eu de constatations contradictoires suffisantes démontrant l’impact des désordres sur l’activité de la locataire, dès lors que la nature exacte et l’étendue des désordres n’est établie que par des constats de commissaires de justice financés par la demanderesse et que la gêne à son activité n’est pas évidente, même pour les parties affectées d’humidité, étant observé que la locataire continue l’exploitation de son commerce au public, de sorte que seule l’expertise permettra de déterminer contradictoirement l’étendue des désordres et leur incidence sur l’activité du preneur.

La demande de suspension partielle de paiement du loyer sera donc rejetée en l’état.

Sur les frais :

En l’absence de partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile et à ce stade de la procédure, il est équitable de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens seront provisoirement réservés.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, (CDCHS) de son intervention volontaire tous droits et moyens réservés en lieu et place de la S.A. CDC HABITAT,

Mettons hors de cause la société CDC HABITAT,

Ordonnons une expertise confiée à M. [C] [U] [I], expert près la cour d’appel de [Localité 13], demeurant [Adresse 6], Tél : [XXXXXXXX01], Mél. : [Courriel 9] avec mission de :

* prendre connaissance des pièces du dossier, se faire communiquer tous documents utiles, recueillir l’avis des parties, entendre tout sachant, au besoin rédiger un pré-rapport,

* se rendre sur les lieux, visiter l’immeuble, décrire son état général, en précisant s’il présente des désordres ou dégradations en rapport avec les éléments allégués dans l’assignation, la date où ils sont apparus, leur origine et leurs conséquences, et préciser s’ils affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination,

* rechercher les causes des désordres en précisant notamment si elles relèvent d’un vice de matériaux ou matériels, d’une erreur de conception ou de pose ou de mise en œuvre, d’une mauvaise exécution de travaux ou d’entretien, d’un non-respect de normes en indiquant lesquelles, ainsi qu’à quelles dates des manquements peuvent être relevés et à qui ils sont imputables,

* rechercher l’origine des infiltrations et déterminer leur(s) point(s) de départ en précisant s’ils se situent sur une ou des parties privatives ou communes et le cas échéant les différents propriétaires concernés,

* décrire les travaux propres à remédier aux désordres et conséquences diverses, préciser leur nature et estimer leur coût, en distinguant ceux qui pourraient s’avérer urgents,

* donner son avis sur les préjudices subis et notamment sur les surfaces inexploitables ou dont l’exploitation est gênée,

* formuler toutes observations techniques utiles à la solution du litige,

Disons que la S.A.R.L. MAXELOINE devra consigner au greffe avant le 22 mars 2026 sous peine de caducité, une somme de 3 500,00 € à valoir sur les honoraires de l’expert,

Disons que l’expert devra déposer son rapport au greffe avant le 31 mars 2027,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Laissons provisoirement les dépens à la charge de la demanderesse.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE