SG

M-C P

LE 19 MARS 2026

Minute n°

N° RG 22/03869 – N° Portalis DBYS-W-B7G-LYYE

[G] [H] [Q]

C/

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DU LAC agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Le 19/03/26

copie exécutoire

copie certifiée conforme

délivrée à M^e GRANGER

copie certifiée conforme

délivrée à M^e RUBI

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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PREMIERE CHAMBRE

Jugement du DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT SIX

Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,

Assesseur : Florence CROIZE, Vice-présidente,

Assesseur : Nadine GAILLOU, Magistrat honoraire,

Greffier : Sylvie GEORGEONNET

Débats à l’audience publique du 13 JANVIER 2026 devant Marie-Caroline PASQUIER, vice-présidente, siégeant en juge rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 19 MARS 2026, date indiquée à l’issue des débats.

Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

Monsieur [G] [H] [Q]

né le 10 Janvier 1950 à [Localité 2] (PORTUGAL), domicilié : chez Monsieur et Madame [E], [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES, avocats plaidant

DEMANDEUR.

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE DU LAC agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le N° 432 338 457, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Nathalie GRANGER, avocat au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

Exposé du litige

Madame [L] [U] et Monsieur [H] [Q], désireux de vendre leur maison d’habitation, située [Adresse 3]" à [Localité 3], ont signé avec la la Société AGENCE IMMOBILIERE DU LAC (CENTURY 21 – ADL IMMOBILIER) un mandat de vente le 7 juillet 2016, pour une durée de quinze mois, le mandat expirant le 7 octobre 2017.

Madame [L] [U] est décédée le 1er octobre 2016, laissant pour lui succéder son époux et son fils né d’une précédente union Monsieur [L] [Z]. Ce dernier contestait la donation au dernier vivant qui avait été consentie par sa mère à Monsieur [H] [Q] le 3 janvier 1987, faisant état d’un jugement de divorce rendu entre eux le 21 avril 2016 par le tribunal portugais de Paredes.

Le 7 juin 2017, un compromis de vente sous condition suspensive était signé, par l’entremise de l’agence immobilière entre Monsieur [H] [Q], Monsieur [L] [Z], les vendeurs et les époux [A], le prix fixé entre les parties étant 176 300 €. Aux termes de ce compromis était notamment insérée une condition suspensive selon laquelle si la succession de Madame [L] [U] n’était pas clôturée à la date du 6 février 2018, la vente deviendrait caduque. Le 6 février 2018 était la date butoir de réitération de l’acte authentique. Le compromis prévoyait par ailleurs une rémunération de 10 200 € TTC pour le mandataire immobilier à la charge du vendeur.

Par acte du 9 janvier 2018, Monsieur [H] [Q] signait au profit des bénéficiaires de la promesse de vente une convention d’occupation précaire rédigée par l’agence immobilière du Lac, jusqu’à la signature de l’acte authentique et au plus tard le 9 avril 2018. Aucun avenant prorogeant le délai du compromis n’était parallèlement régularisé.

Le 31 mars 2018, les époux [A] sollicitaient le renouvellement de la convention d’occupation précaire jusqu’à la signature de l’acte de propriété, ce qui était accepté par Monsieur [H] [Q] suivant un courrier en date du 6 avril 2018, sous la condition « d’une compensation financière jusqu’à la signature définitive » de l’acte de vente.

Les époux [A] se sont maintenus dans les lieux sans qu’aucun accord n’ait été trouvé sur l’indemnité financière.

Par jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 14 novembre 2019, la demande d’exéquatur du jugement de divorce portugais, formée par Monsieur [L] [Z], était rejetée, le mariage célébré à Rouans (Loire-Atlantique) le 31 mai 1986 entre [V] [F] [Y] [L] [U] et [G] [H] [Q] étant considéré comme non dissout.

Suivant jugement du 27 avril 2021, le juge des contentieux et de la protection de [Localité 1] a constaté que les époux [A] étaient occupants sans droit ni titre et a autorisé leur expulsion passé le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Les époux [A] se sont maintenus dans les lieux en dépit de ce jugement et un protocole d’accord a été régularisé avec Monsieur [H] [Q] aux termes duquel ils s’accordaient sur la réitération de la vente au 22 octobre 2021.

C’est dans ce contexte que l’acte de vente était reçu le 22 octobre 2021 par Me [M], notaire à [Localité 4] moyennant le prix 193 600 €, entre Monsieur [S] [Q] et Monsieur [L] [Z], d’une part et les époux [A], d’autre part. L’acte précisait notamment que la vente avait été négociée par CENTURY 21 ADL IMMOBILIER SAINT PHILBERT, titulaire d’un mandat non encore expiré, dont la rémunération de 10 200 € TTC serait à la charge du vendeur. Cette somme était réglée à l’agence immobilière via la comptabilité du notaire.

Suivant lettre recommandée du 15 novembre 2021, le conseil de Monsieur [H] [Q] mettait en demeure la Société AGENCE IMMOBILIERE DU LAC (CENTURY 21 – ADL IMMOBILIER) afin que celle-ci lui restitue la somme de 10 200 € et lui communique le mandat de vente prétendument non expiré.

Suite au refus de la Société AGENCE IMMOBILIERE DU LAC (CENTURY 21 – ADL IMMOBILIER) de restituer la somme réclamée, suivant exploit du 30 aout 2022 Monsieur [H] [Q] mettait en demeure la Société AGENCE IMMOBILIERE DU LAC (CENTURY 21 – ADL IMMOBILIER) l’assignait devant le tribunal judiciaire de Nantes à cette fin.

Suivant ordonnance du juge de la mise en état du 21 septembre 2023, les fins de non-recevoir soulevées par la Société AGENCE IMMOBILIERE DU LAC (CENTURY 21 – ADL IMMOBILIER), tirées du défaut de qualité et d’intérêt à agir du demandeur ont été rejettées.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 30 avril 2024, Monsieur [H] [Q] demande au tribunal de :

Juger recevable et bien-fondé Monsieur [H] [Q] en ses demandes;Condamner la Société AGENCE IMMOBILIERE DU LAC (CENTURY 21 – ADL IMMOBILIER) à verser à Monsieur [H] [Q] : * la somme de 10 200 euros TTC à titre de réparation d’un préjudice matériel correspondant à une prétendue rémunération d’intermédiaire non fondée sur un plan contractuel ou délictuel, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2021, assortie d’une astreinte de 150 euros par jour de retard suivant la signification du jugement à intervenir ;

* la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts et réparation du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2021.

Débouter la Société AGENCE IMMOBILIERE DU LAC (CENTURY 21 – ADL IMMOBILIER) de l’ensemble de ses demandes, conclusions et fins ; Décerner acte de la communication en date du 20 juin 2023 par la Société AGENCE IMMOBILIERE DU LAC (CENTURY 21 – ADL IMMOBILIER) du mandat de vente (n° 15452 et daté du 11 juillet 2016) Condamner la Société AGENCE IMMOBILIERE DU LAC (CENTURY 21- ADL IMMOBILIER) à verser à Monsieur [H] [Q] la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la Société AGENCE IMMOBILIERE DU LAC (CENTURY 21 – ADL IMMOBILIER) à payer à Monsieur [H] [Q] les entiers dépens ;Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.En substance, Monsieur [H] [Q] relève que le titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier ne peut recevoir d’autre rémunération que celle prévue dans le mandat. Il fait valoir, se prévalant des dispositions de la loi HOGUET du 2 janvier 1970, qu’aucune rémunération ne peut être due à l’agence immobilière dès lors que le compromis qui la prévoyait est devenu caduc et surtout que le mandat de vente était largement expiré lorsque la vente définitive a été signée. Il ajoute que le protocole d’accord, rédigé environ quatre ans après l’expiration du mandat, et en dehors de toute intervention de l’agence immobilière a permis la vente. Il considère que c’est à tort que le notaire ayant reçu la vente a mentionné qu’elle avait été négociée par l’agence CENTURY 21 – ADL IMMOBILIER, et que la somme que le notaire lui a versée au titre de sa rémunération aurait pourtant dû revenir à Monsieur [H] [Q], faute de réalisation de la condition suspensive dans les délais contractuels et en raison de l’expiration du mandat de vente

Il considère subir un préjudice moral important du fait du refus de l’agence immobilière de restituer la somme indument perçue estimant par ailleurs qu’elle l’a mal conseillé lorsqu’elle lui a proposé de régulariser une convention d’occupation précaire avec les acquéreurs.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 30 avril 2024, la Société AGENCE IMMOBILIERE DU LAC (CENTURY 21 – ADL IMMOBILIER) demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [G] [H] [Q] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;Condamner Monsieur [G] [H] [Q] à payer à la SARL AGENCE IMMOBILIERE DU LAC une somme de 4 500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Condamner Monsieur [G] [H] [Q] en tous les dépens.

Au soutien de sa position, pour l’essentiel, l’agence relève qu’aux termes du protocole d’accord transactionnel du 28 septembre 2021, Monsieur [G] [H] [Q] renonçait à l’expulsion de Monsieur et Madame [A] et acceptait de leur vendre sa maison d’habitation mentionnée au mandat de vente conclu avec la SARL AGENCE IMMOBILIERE DU LAC le 7 juillet 2016 et mentionnée dans la promesse de vente conclue le 7 juin 2017. La défenderesse en déduit qu’il s’agit de la même transaction que celle envisagée depuis le départ, d’autant que le protocole fait état d’un prix de vente « frais d’agence inclus ». La défenderesse ajoute que le vendeur était assisté de son propre notaire, Maître [O] qui lui a adressé avant la signature le projet d’acte de vente préparé par Maître [M] lequel précisait que la vente avait été négociée par l’intermédiaire de l’agence et évoquait sa rémunération à la charge du vendeur. Elle relève que ni Monsieur [H] [Q], ni son notaire, qui avait pourtant connaissance du contexte de cette vente, n’ont émis de contestation sur ces clauses.

L’agence ajoute que Monsieur [H] [Q] ne démontre pas qu’elle n’avait pas le droit de percevoir une commission au regard des dispositions de la Loi du 2 janvier 1970 (Article 6 I) et du Décret du 20 juillet 1972 (Article 73 et 74), soulignant qu’elle était titulaire d’un mandat enregistré, que la vente a été conclue suite à son intermédiation, à laquelle l’acte authentique fait expressément référence, et que la protocole d’accord puis l’acte de vente définitif emportent renonciation à la caducité de la promesse de vente du 7 juin 2017. Elle souligne qu’il aura fallu une sommation de communiquer pour obtenir communication du protocole d’accord passé avec les époux [A], lequel met en évidence cette renonciation, et qu’il est par ailleurs très habituel que des ventes immobilières conclues par l’intermédiaire d’une agence immobilière soient finalisées par acte authentique après plusieurs mois, voire plusieurs années, alors que le mandat de l’agent immobilier est expiré, ce qui ne fait pas obstacle à la perception d’une commission, la date à prendre en considération étant celle à laquelle l’acte d’intermédiation a été effectué.

L’agence sollicite enfin le rejet de la demande au titre du préjudice moral sans objet dans ce type de litige et au demeurant non justifié.

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 novembre 2025.

Motifs de la décision

L’article 6 I alinéa 4 et 8 de la Loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dispose que :

« I- Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat : (…)

Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ».

L’article 73 du Décret d’application de la loi précitée, n°72-678 du 20 juillet 1972 prévoit que:

« Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », son ou ses représentants légaux ou statutaires, s’il s’agit d’une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l’article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou d’autres honoraires à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat. (…)

L’article 74 du Décret du 20 juillet 1972 dispose que :

« Lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l’application de l’avant-dernier alinéa du I de l’article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée».

Il est par ailleurs jugé de manière constante que la loi subordonne le paiement des honoraires de l’agent immobilier à la conclusion effective de la vente, de sorte que si la promesse est devenue caduque en raison de la non réalisation de la condition suspensive, et que la vente n’a donc pas lieu, la rémunération n’est pas due.

En l’espèce, il est acquis aux débats que la date butoir prévue initialement dans le compromis de vente pour la réalisation de l’acte authentique, savoir le 6 février 2018 a été atteinte sans que la succession de Madame [B] [U] soit réglée alors que ce règlement constituait une condition suspensive.

Il est également acquis que le mandat de l’agence immobilière signé par le couple [B] [U] – [H] [Q] le 7 juillet 2016, expirait le 7 octobre 2017.

S’agissant enfin de l’intermédiation de l’agence immobilière, elle est concrétisée par la signature du compromis de vente entre les vendeurs et les époux [A] préparé par l’agence, signature intervenue le 7 juin 2017, soit dans le délai du mandat de vente consenti à l’agence immobilière.

Si les vicissitudes rencontrées ultérieurement par Monsieur [H] [Q], générées en premier lieu par le contentieux successoral qui l’opposait à son beau-fils, et en second lieu par la procédure d’expulsion l’ayant opposé aux époux [A] ont eu pour effet de retarder la concrétisation de la vente, laquelle est in fine intervenue après qu’un accord transactionnel ait été conclu entre le vendeur et les occupants/acquéreurs du bien, il reste que tant le protocole d’accord que l’acte définitif font expressément référence à l’intermédiation de l’agence immobilière.

C’est en effet à juste titre que l’agence immobilière relève que le protocole d’accord mentionne expressément un prix de vente du bien immobilier de "193 600 € FAI", c’est-à-dire frais d’agence inclus, ce qui implique que le vendeur convenait de percevoir, aux termes dudit protocole, un prix comprenant pour partie la commission revenant à l’agent immobilier, et considérait donc que l’intégralité des sommes devant lui être payées ne lui était pas destinée.

Il doit encore être relevé qu’en page 2, ce protocole d’accord fait état de la promesse synallagmatique de vente, tandis qu’en page 5 Monsieur [H] [Q] "s’engage par ailleurs à réitérer le contrat de vente du bien immobilier susvisé au plus tard lors du rendez-vous de signature fixé à la date du 22 octobre 2021 à 11h […] « . Or, là encore, ainsi que le souligne la défenderesse, le terme »réitérer le contrat de vente" démontre la volonté des parties de maintenir les effets du compromis de vente du 7 juin 2017.

Par ailleurs, force est de constater que cette volonté du vendeur de maintenir les effets du compromis ressort également des stipulations de l’acte authentique de vente en date du 22 octobre 2021, l’acte contenant en page 32 un chapitre NEGOCIATION mentionnant : « La vente a été négociée par CENTURY 21 ADL IMMOBILIER SAINT PHILBERT , titulaire d’un mandat donné sous numéro 15452 en date du 11 juillet 2016 non encore expiré, ainsi déclaré », les parties convenant à la suite que Monsieur [H] [Q], qui a seul la charge de la commission de l’agent immobilier, s’engage à lui payer une rémunération de 10 200 € TTC, via la comptabilité du notaire.

Si la mention selon laquelle le mandat de vente n°15452 était non encore expiré est manifestement erronée, il reste que Monsieur [H] [Q] n’a pas entendu contester cette mention, ni remettre en cause le principe de la rémunération de l’agence, alors qu’il a reçu le projet d’acte de vente en amont de la signature, comme il est d’usage, et qu’il a eu tout loisir d’en examiner l’ensemble des clauses, accompagné par son propre notaire.

Il s’en déduit qu’il a, en toute connaissance de cause, accepté le principe de la rémunération de l’agence, comme il l’avait d’ailleurs fait au stade de la signature du protocole, auquel l’agence n’était pourtant pas partie.

Il n’a par ailleurs pas contesté le compte du notaire annexé à l’acte, qui prévoyait le reversement de la commission à l’agence immobilière, Monsieur [H] [Q] y ayant apposé sa signature précédée de son accord exprès. Par cet accord, il reconnaissait que l’agence avait joué le rôle d’intermédiaire entre lui et les acquéreurs, et ce dans le cadre et au cours de l’exécution de son mandat.

Il résulte des développements qui précèdent qu’il ne peut aujourd’hui valablement se prévaloir de la caducité du compromis de vente, dont il a voulu précédemment maintenir les effets pour parvenir à la vente, pour soutenir que la rémunération du mandataire immobilier ne serait pas due.

Monsieur [S] [R] sera en conséquence débouté de sa demande de restitution de la commission de l’agence immobilière.

Il découle de la décision du tribunal que le refus de l’agence immobilière de restituer sa commission était légitime, en sorte que Monsieur [S] [R] sera également être débouté de sa demande au titre du préjudice moral qu’il allègue.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile permettent au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [H] [Q] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens et tenu de verser à la SARL AGENCE IMMOBILIERE DU LAC la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Monsieur [H] [Q] sera débouté de sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [H] [Q] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne Monsieur [H] [Q] à régler à la SARL AGENCE IMMOBILIERE DU LAC la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [H] [Q] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Sylvie GEORGEONNET Marie-Caroline PASQUIER