TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

5ème chambre civile

Jugement n°

N° RG 25/00058 – N° Portalis DB3E-W-B7J-NC23

AFFAIRE :

Madame [P] [U] épouse [Y]

Monsieur [I] [Y]

C/

S.A.S. FONCIA

S.D.C. LE VIVALDI

JUGEMENT contradictoire du 17 SEPTEMBRE 2025

Grosse exécutoire :

M^e Laurent CHOUETTE

Copie :

M^e Cyrille LA BALME

délivrées le 17/09/2025

JUGEMENT RENDU LE

17 SEPTEMBRE 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [P] [U] épouse [Y]

née le 25 Janvier 1947 à [Localité 7]

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Laurent CHOUETTE, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [I] [Y]

né le 19 Décembre 1943 à [Localité 6]

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Laurent CHOUETTE, avocat au barreau de TOULON

à

DÉFENDEUR :

S.A.S. FONCIA

dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Cyrille LA BALME, avocat au barreau de TOULON

S.D.C. LE VIVALDI

dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA, sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Cyrille LA BALME, avocat au barreau de TOULON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alexandra VILLEGAS

Greffier : Christelle COLLOMP

DÉBATS :

Audience publique du 19 Juin 2025

JUGEMENT :

contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 17 SEPTEMBRE 2025 par Alexandra VILLEGAS, Président, assisté de Christelle COLLOMP, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [P] [U] épouse [Y] et Monsieur [I] [Y] (ci-après “les époux [Y]”) sont propriétaires de lots consistant en un appartement et une cave au sein de l’immeuble en copropriété situés [Adresse 1] à [Localité 5].

Le 18 août 2023, les époux [Y] ont informé le SAS FONCIA, en sa qualité de syndic, de l’écoulement d’eaux usées dans leur box.

La SAS SAM est intervenue le 19 août 2023 pour procéder au débouchage du siphon et de la canalisation des eaux usées.

Le 3 juillet 2024, la société VASAPOLLI est intervenue afin de reboucher les fissures ouvertes dans le mur de façade de la cave des époux [Y].

Par exploit délivré le 12 décembre 2024, Madame [P] [U] épouse [Y] et Monsieur [I] [Y] ont fait assigner la société FONCIA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Vivaldi, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA, devant le tribunal judiciaire de Toulon.

Après avoir fait l’objet de plusieurs renvois, le dossier a été retenu lors de l’audience du 19 juin 2025.

Madame [P] [U] épouse [Y] et Monsieur [I] [Y] ont déposé des écritures aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et la SAS FONCIA [Localité 11] en sa qualité de syndic de copropriétaires à réaliser sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, d’avoir à réaliser les travaux nécessaires au nettoyage et à l’assainissement de leur cave,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et la SAS FONCIA [Localité 11] à leur payer la somme de 6.000 € en réparation de leur préjudice moral et de jouissance,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] et la SAS FONCIA [Localité 11] à leur payer la somme de 2.400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SAS FONCIA [Localité 11] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA, ont déposé des écritures aux termes desquelles ils demandent au tribunal de :

In limine listis,

— se déclarer matériellement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Toulon avec constitution d’avocat obligatoire,

A titre subsidiaire,

— débouter les époux [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— condamner les époux [Y] à leur payer la somme de 2.400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux [Y] aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2025.

L’ensemble des parties ayant comparu, il sera statué par jugement contradictoire en application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence

Les défendeurs soulèvent une exception d’incompétence soutenant que la demande formée par les époux [Y] serait indéterminée et relèverait à ce titre de la compétence d’une chambre statuant selon la procédure écrite.

En vertu de l’article R212-3 du code de l’organisation judiciaire, le tribunal judiciaire est organisé en une ou plusieurs chambres et en différents services. Certains services peuvent regrouper des chambres et le nombre et le contenu des services sont fixés par l’ordonnance prévue à l’article R 121-1 du même code ;

Par application de l’article R212-8-12 dudit code, le tribunal judiciaire connaît à juge unique des actions patrimoniales, en matière civile et commerciale, jusqu’à la valeur de 10.000 € et des demandes indéterminées qui ont pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10.000 €.

Selon l’article 761 du code de procédure civile, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les cas prévus par la loi ou le règlement et notamment à l’exclusion des matières relevant de la compétence exclusive du tribunal judiciaire, lorsque la demande porte sur un montant inférieur ou égal à 10.000 € ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10.000 €, le montant de la demande étant apprécié conformément aux dispositions des articles 35 à 37.

Selon l’article 817 du code de procédure civile, la procédure orale est applicable lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761.

Il résulte donc de l’ensemble de ces dispositions que la procédure orale est applicable devant le tribunal judiciaire lorsque la demande porte sur un montant inférieur à 10.000 € ou a pour objet une demande indéterminée ayant pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10.000 €.

Au sein du Tribunal judiciaire de Toulon, selon l’ordonnance de roulement de Madame la Présidente, les actions patrimoniales, en matière civile et commerciale, jusqu’à la valeur de 10.000 € et des demandes indéterminées qui ont pour origine l’exécution d’une obligation dont le montant n’excède pas 10.000 €sont attribuées aux juges composant la 5ème chambre des contentieux civils.

En l’espèce, la demande tend à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires et du syndic de copropriété à procéder au nettoyage et à l’assainissement du box des demandeurs à la suite d’un sinistre.

Il ne s’agit donc ni d’une demande chiffrée, ni d’une demande dont l’objet permettrait de considérer que sa valeur excède manifestement le seuil de 10.000 €.

La demande, au sens de l’article 761 précité, n’implique pas automatiquement la compétence d’une chambre relevant de la procédure écrite, sauf à démontrer que la nature et l’enjeu de la demande justifie cette orientation, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La 5ème du tribunal judiciaire de Toulon saisie, statuant selon la procédure orale, est donc compétente pour connaître de la demande en ce qu’elle porte sur l’exécution de travaux de nettoyage et d’assainissement ne relevant pas d’une complexité ou d’une valeur justifiant la procédure écrite.

En conséquence, l’exception d’incompétence sera rejetée.

Sur la demande principale

Par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le Syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il en résulte que le demandeur n’a plus à démontrer l’existence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien des parties communes. Il s’agit au contraire d’une responsabilité objective, sans faute du syndicat des copropriétaires, pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.

La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les alinéas 1 à 3 de l’article 18 I. de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoient que « indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’ article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyen et non pas de résultat.

Un copropriétaire ne peut engager la responsabilité délictuelle du syndic de l’immeuble, sur un fondement délictuel ou quasi-délictuel (article 1240 du code civil) et sur le fondement des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, que s’il rapporte la preuve d’un préjudice direct et personnel découlant des fautes qu’il reproche au syndic.

En l’espèce, il est établi que Madame [P] [U] épouse [Y] et Monsieur [I] [Y] ont subi le 18 août 2023 un dégât des eaux usées dans le box leur appartenant.

Il convient de préciser que la qualification exacte du box sinistré, qu’il s’agisse d’un garage ou d’une cave est indifférente à l’appréciation du litige.

Madame [P] [U] épouse [Y] et Monsieur [I] [Y] produisent aux débats :

— des photographies des lieux objet du sinistre,

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 28 février 2024 lequel constate qu’ “un liquide marron malodorant sort de cette trémie pour s’écouler sur la voile du mur et descendre jusqu’au sol et former une grosse flaque marron foncé d’une matière épaisse et grasse qui sent très fort. Il s’agit manifestement d’excréments”.

— le rapport d’intervention de la société SAM du 27 mai 2024. Elle fait état de la présence de multiples fissures circulaires ouvertes au niveau du passage du mur de façade et dans le regard en façade. Elle conclut à la nécessité de prévoir en priorité des travaux au niveau des fissures multiples ouvertes dans le mur de façade et à la nécessité de prévoir un entretien régulier de la canalisation entre le regard côté façade et le siphon.

— un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 27 mai 2024 aux termes duquel il est relevé qu’un liquide brunâtre continue de s’écouler de la trémie. Le commissaire de justice constate que le désordre s’est amplifié puisque la flaque d’eaux usées s’étire désormais jusqu’au centre de la pièce.

Si la société SAM est intervenue le 19 août 2023 pour procéder en urgence au débouchage du siphon et qu’un premier nettoyage a été réalisé le 26 septembre 2023, il résulte des pièces produites que les désordres se sont poursuivis au delà de cette date. En effet, il est démontré que ce n’est qu’à la suite des travaux effectués le 3 juillet 2024, lesquels ont consisté au remplacement de la culotte en PVC et à la réparation des fissures à l’origine du désordre, que les écoulements ont définitivement cessé.

Il est ainsi établi que les désordres trouvent leur origine dans le dysfonctionnement affectant les canalisations relevant des parties communes.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 en sa qualité d’organe chargé de la conservation de l’immeuble et de l’entretien des équipements communs.

Les travaux consistant à mettre fin définitivement à l’écoulement des eaux usées présentaient un caractère d’urgence compte-tenu des atteintes à la salubrité des lieux et du risque de détérioration.

La SAS FONCIA [Localité 11], pourtant régulièrement informée de la situation, a tardé à mettre en oeuvre les mesures nécessaires, se bornant à des actions ponctuelles et manifestement insuffisantes. Cette carence prolongée a conduit les époux [Y] à subir pendant près d’une année les conséquences du sinistre, sans qu’une remise en état effective n’intervienne dans un délai raisonnable.

Si ce défaut de diligence caractérise une faute dans l’exécution de sa mission engageant la responsabilité de la SAS FONCIA [Localité 11] sur le fondement de la responsabilité délictuelle, il n’en demeure pas moins que les travaux restant à réaliser consistent uniquement en un nettoyage et un assainissement des lieux affectés relevant de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires, la responsabilité du syndic ne pouvant être engagée qu’au titre du préjudice moral éventuel résultant du retard dans le traitement du sinistre.

Il est constant qu’à ce jour, bien que la cause technique du sinistre ait été résolue, aucune mesure suffisante de nettoyage, désinfection et assainissement du box n’a été entreprise pour remédier aux conséquences du sinistre.

Par conséquent, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à réaliser les travaux nécessaires au nettoyage et à l’assainissement de leur box.

Il n’apparaît pas justifié, en l’état, d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [P] [U] épouse [Y] et Monsieur [I] [Y] invoquent un préjudice moral résultant du sinistre ayant affecté leur cave, consécutif à un écoulement d’eaux usées provenant des parties communes. Ils font valoir les désagréments subis durant près d’une année, les démarches répétées pour obtenir une intervention ainsi que l’atteinte à leurs conditions normales de jouissance.

Madame [P] [U] épouse [Y] soutient par ailleurs avoir été victime de troubles oculaires qu’elle impute à une bactérie issue des eaux usées, et produit plusieurs pièces médicales pour en attester. Il s’agit notamment :

— d’un certificat médical du docteur [B] du 4 décembre 2023 mentionnant une pathologie chronique à l’origine d’une asthénie permanente, la patiente liant cette situation à l’exposition aux désordres.

— d’un courrier du 15 juillet 2024 par lequel le docteur [B] oriente Madame [P] [U] épouse [Y] vers un confrère pour examen complémentaire.

Toutefois, aucun de ces documents médicaux ne permet d’établir un lien médicalement démontré entre la pathologie invoquée et le sinistre. Le praticien ne fait état d’aucune bactérie identifiée, ne formule aucune conclusion sur l’origine environnementale avérée, et se limite à relayer les déclarations de la patiente, sans les valider ou les corroborer.

Dès lors, le préjudice allégué par Madame [P] [U] épouse [Y] ne peut être retenu, en l’absence de preuve médicale certaine du lien de causalité.

En revanche, la durée excessive du sinistre, la nécessité d’engager des démarches réitérées, la gêne subie, ainsi que l’inaction du syndicat des copropriétaires dans l’entretien des parties communes et la carence fautive du syndic, caractérisent un préjudice moral.

Il y a donc lieu de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA, et la SAS FONCIA à réparer ce préjudice moral. Eu égard aux circonstances de la cause, à la nature des troubles subis et dans une juste proportion, le montant de cette indemnisation sera fixé à la somme de 500 €.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA, et la SAS FONCIA, succombant, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA, et la SAS FONCIA seront condamnés in solidum à payer à Madame [P] [U] épouse [Y] et Monsieur [I] [Y] la somme de 1.000 €au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application de l’article R 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette l’exception d’incompétence matérielle soulevée par la SAS FONCIA [Localité 11] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9],

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA, à réaliser les travaux nécessaires au nettoyage et à l’assainissement du box appartenant à Madame [P] [U] épouse [Y] et Monsieur [I] [Y],

Dit n’y avoir à assortir cette condamnation d’une astreinte,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA, et la SAS FONCIA à payer à Madame [P] [U] épouse [Y] et Monsieur [I] [Y], pris ensemble, la somme de 500 € au titre du préjudice moral,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA, et la SAS FONCIA à payer à Madame [P] [U] épouse [Y] et Monsieur [I] [Y], pris ensemble, la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA, et la SAS FONCIA aux entiers dépens de l’instance,

Rappelle que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE