COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

RÉOUVERTURE DES DÉBATS

N° RG 24/00508 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PRSQ

du 17 Décembre 2024

N° de minute

affaire : [X] [N] [E]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 4]

Grosse délivrée

à M^e CHAHOUAR-BORGNA

Expédition délivrée

à M^e AMSELLEM

le

l’an deux mil vingt quatre et le dix sept Décembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 06 Mars 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [X] [N] [E]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 4]

Pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA [Localité 9] SA

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Rudy AMSELLEM, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 12 Novembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 17 Décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du commissaire de justice en date du 6 mars 2024 , Monsieur [X] [E] a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le Syndicat des copropriétaires LE PANORAMIC.

À l’audience du 12 novembre 2024, Monsieur [X] [E] représ par son conseil demande aux termes de ses conclusions déposées à l’audience :

— la condamnation du syndicat des copropriétaires LE PANORAMIC sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à procéder à une recherche de fuite totale et à une inspection complète des descentes à proximité de la zone avec fourniture d’un rapport précis et complet et a procédé au changement intégral du système d'[Localité 7], soit des trois descentes à la verticale et à l’horizontale et à toutes réparations déterminées par l’inspection générale comme étant nécessaires,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires LE PANORAMIC à lui payer la somme provisionnelle de 13 000 euros,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires LE PANORAMIC à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il expose être propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété [Adresse 8], qu’il a entrepris les travaux de remise en état suite à un sinistre lié à une canalisation qui a cédé dans les combles en janvier 2023, que durant les travaux une zone particulièrement humide a été découverte par l’entreprise qui a constaté deux canalisations dégradées et une troisième toujours encastrée et défectueuse. Il explique que l’entreprise a préconisé le changement intégral du système des eaux usées des trois descentes et qu’en dépit de ses alertes le syndicat des copropriétaires n’a entrepris aucuns travaux de sorte que son chantier est à l’arrêt. Il indique que le syndicat des copropriétaires doit mettre un terme au trouble subi, qu’il est responsable de plein droit des infiltrations subies dans son appartement et qu’il doit être condamné à suivre les préconisations de la société PRO VERTICALITE visant à la réalisation d’une recherche de fuite totale, à une inspection des descentes et au changement intégral du système d’eaux usées. Il soutient subir un préjudice car les fuites perdurent et l’empêchent de jouir de son appartement, en faisant valoir que les travaux qu’il a réalisés ont permis de la déceler, qu’un étayage a été réalisé et que le syndicat des copropriétaires est responsable des parties communes. Il ajoute en réplique que l’origine de la fuite a été déterminée, que les colonnes d’évacuation des eaux usées sont bien des parties communes même si elles traversent des parties privatives et que le syndicat des copropriétaires tente de tromper la religion de la juridiction en faisant croire qu’il y aurait une difficulté s’agissant de l’origine de la fuite qui ne peut être privative.

Le Syndicat des copropriétaires LE PANORAMIC, représentée par son conseil demande aux termes de ses écritures reprises à l’audience:

— le rejet des demandes,

— de condamner Monsieur [X] [E] à lui verser la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait valoir que l’origine des fuites n’est à ce stade pas démontrée en l’absence d’expertise, qu’elle pourrait être liée à la démolition sans les précautions d’usage nécessaires du mur porteur par Monsieur [E], que les travaux réalisés par ce dernier ont été effectués de manière irresponsable et que ce dernier ne démontre à aucun moment que les dégâts seraient en lien avec l’usure des canalisations de sorte que le juge des référés, juge de l’évidence ne pourra pas le condamner. Il ajoute en outre que le caractère privatif ou commun des canalisations n’est pas démontré, que selon le règlement de copropriété les colonnes d’évacuation sont privatives, qu’il a effectué une déclaration de sinistre auprès de la compagnie d’assurances et qu’au vu de l’endommagement du mur porteur et des travaux réalisés sans la surveillance d’un bureau d’études, les professionnels contactés ont refusé d’intervenir au risque de voir à leur tour la responsabilité mise en cause. Il ajoute ainsi que les contestations sérieuses doivent faire échec aux demandes formées à son encontre.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de Monsieur [E] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, qu’ un dégât des eaux a affecté l’appartement de Monsieur [E], qu’un constat amiable a été signé par ce dernier et le syndic de l’immeuble le 19 juin 2023 et que dernier mentionne qu’une recherche de fuite a été effectuée par Monsieur [T], que la cause a été identifiée, qu’il s’agit d’une fuite sur canalisations, partie commune et que des infiltrations sont constatées au niveau du mur du salon.

Monsieur [E] verse une partie du rapport de visite du 1er août 2023 réalisé par l’entreprise PRO VERTICALITE mentionnant que :

— l’immeuble est typique des constructions récentes locales et en bon état général ce dernier ayant été partiellement rénové suite à une explosion de gaz,

— l’appartement de Monsieur [E] est en chantier, un étayage a été mis en place mais il paraît incomplet car ce dernier n’a pas été réalisé dans la logique de maintien du plancher supérieur ni du mur ni de la zone décaissée,

— que le talus a été creusé, apparemment pour une recherche de fuite destructive, que la présence d’humidité est importante et que l’humidité logement est proche des 85 %,

— la présence de deux descentes d’eaux usées mises à nu qui sont dégradées et qu’après visite de l’étage supérieur il est également constaté la présence d’une autre descente encastrée dans la partie centrale qui n’est pas mise à nu,

— que les trois descentes d’eaux usées sont à changer,

— dans les appartements voisins qui ont été rénovés, que la descente d’eaux usées passe à l’angle derrière et que la zone devra être décaissée en complément avec un état des lieux par un huissier avant travaux.

Il est établi que Monsieur [E] a entrepris des travaux de réfection dans son appartement et qu’une mise en demeure lui a été adressée par le syndic de la copropriété suite à la démolition d’un mur porteur afin que ce dernier soit reconstruit à l’identique.

Le 18 janvier 2024, le conseil de Monsieur [E] a écrit au syndic afin de lui indiquer qu’il avait subi un dégât des eaux en janvier 2023, qu’il avait entrepris des travaux de remise en état et que lors de leur réalisation, l’entreprise avait constaté que les murs étaient anormalement humides, qu’elle avait procédé à une recherche de fuite et qu’il avait été constaté que les canalisations étaient fissurées et qu’elles devaient être changées.

Il verse en ce sens une attestation de l’entreprise [T], expliquant que suite à un important dégât des eaux survenu dans l’appartement, elle a été missionnée pour la remise en état complète de celui-ci, que lors de la dépose et l’évacuation des doublages, elle a constaté que le mur béton du séjour était très humide, qu’elle a stoppé les travaux, qu’une recherche de fuite a été faite, qu’elle a été obligeée de casser le mur en béton à chaque extrémité et a découvert que les canalisations des eaux usées étaient fendues ou cassées par endroits.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir de son côté, effectué une déclaration de sinistre auprès de son assureur le 19 juin 2023 et avoir réglé le coût du rapport de visite et de constatation de chantier réalisé par la société PROVERTICALITE.

Il démontre avoir adressé un mail le 27 novembre 2023 au demandeur afin de l’informer qu’il avait mandaté l’entreprise pour le colmatage temporaire des tuyaux et leur changement mais que les entreprises contactées ne voulaient pas prendre la responsabilité de ces réparations ainsi qu’un mail du 4 janvier 2024 dans lequel il précise avoir sollicité des informations complémentaires pour engager au plus vite les travaux nécessaires.

Or, force est de relever qu’il verse aucun élément sur les informations complémentaires qu’il aurait obtenues.

Le 25 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a reproché à Monsieur [E] d’avoir abattu un mur porteur sans aucune autorisation ayant entraîné des dommages dans les parties communes de l’immeuble et a indiqué que les recherches de fuite effectuées sur les canalisations n’avaient pas permis de déterminer l’origine privative ou commune des désordres.

Toutefois, force est de relever que Monsieur [E] n’a pas versé l’intégralité du rapport de visite de la société PROVERTICALITE, seules les parties 1 à 4 étant produites, les parties 5 à 8 affèrentes aux opinions sur constatations, travaux de traitement des désordres, conclusion et annexes n’étant pas versées et ce alors qu’il soutient que dans ses conclusions, la société préconise le changement intégral du système [Localité 7] des trois descentes ainsi que des investigations complémentaires.

De son côté, le syndicat des copropriétaires LE PANORAMIC n’a pas produit sa pièce n°1 (mail de l’expert en assurance), visée à son bordereau qui ne figure pas à son dossier de plaidoirie.

Enfin, la page 11 du règlement de copropriété concernant les parties privatives, versée par chacune des parties n’est pas lisible.

En conséquence, la réouverture des débats sera ordonnée afin que les parties produisent l’intégralité des pièces visées dans leur bordereau et ce afin de permettre à la juridiction de statuer sur leurs demandes.

Les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et avant-dire droit, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du 7 janvier 2025 à 9 h et ce afin que :

— Monsieur [X] [E] verse l’intégralité du rapport de visite de la société PROVERTICALITE, seules les parties 1 à 4 étant produites, les parties 5 à 8 affèrentes aux opinions sur constatations, travaux de traitement des désordres, conclusion et annexes n’étant pas versées,

— le Syndicat des copropriétaires LE PANORAMIC, produise sa pièce n°1 manquante à son dossier, visée à son bordereau,

— la partie la plus diligente verse la page 11 du règlement de copropriété (qui doit être lisible).

SURSOYONS À STATUER dans l’attente sur les demandes ;

RÉSERVONS les dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT