5AA Minute N°

N° RG 23/00653 – N° Portalis DB3J-W-B7H-GGXH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 24 JANVIER 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 6]

dont le siège est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Stéphane PRIMATESTA, avocat au barreau de POITIERS, substitué par Maître Christine GUERIT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [U] [M]

né le 20 Septembre 1985 à [Localité 5],

et

Madame [L] [N]

née le 07 Juillet 1986 à [Localité 4],

demeurant tous deux [Adresse 3]

Représentés par Maître Cécilia TEZARD, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 11 OCTOBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 15 NOVEMBRE 2024, DATE PROROGEE AU 10 JANVIER 2025, PUIS 24 JANVIER 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 6 novembre 2015, la mairie de [Localité 6], représentée par son mairie [V] [F], a donné à bail à [U] [M] et [L] [N] un logement n°[Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 590 € outre une provision mensuelle sur charges de 70 €.

Le 27 septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires pour un montant de 9 161,32 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2023, la COMMUNE DE [Localité 6] a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire à compter du 27/11/2022 ;

— prononcer l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement les locataires au paiement de 18 342,53 € au titre des loyers et charges dus au 16 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de septembre 2022, sauf à majorer cette somme des éventuelles échéances à intervenir postérieurement à la délivrance de l’assignation ; les condamner dans les mêmes conditions au paiement au titre d’une indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ;

— condamner solidairement les locataires à verser la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Appelée à l’audience du 22 mars 2024, l’affaire a été renvoyée à l’audiende du 11 octobre 2024 à la demande des parties.

Lors de l’audience du 11 octobre 2024, la commune de [Localité 6], par la voix de son Conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à indiquer, d’une part, que les locataires ont quitté le logement, et, d’autre part, à actualiser l’arriéré locatif à la somme de 21 903,63 euros. Elle précise qu’un dépôt de garantie de 590 euros a été perçu par la commune, et peut venir en déduction de cette dette pour la porter à 21 313,63 euros. Elle ne s’oppose pas aux délais de paiement proposés.

[U] [M] et [L] [M] née [N] concluent au débouté des demandes formées par la commune, s’agissant de la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, et ce compte tenu de leur départ en date du 31 mai 2024.

Ils sollicitent que leur soient accordés des délais de paiement pour acquitter leur dette, à raison de 5 000 euros en une seule fois, puis de 450 euros par mois pendant 3 ans.

Ils prétendent à la condamnation de la commune aux dépens, et au débouté des autres demandes.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 15 novembre 2024.

En raison du placement en arrêt maladie du magistrat, ce délai a été prorogé au 10 janvier 2025, puis au 24 janvier 2025 en raison de la charge de travail du greffier du service.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 1er décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de la Vienne le 28 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la somme due

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 27 septembre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc réunies en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 28 novembre 2022. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles fixées au contrat, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 21 903,63 € au 11 juin 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de mai 2024.

Dès lors, il convient de condamner solidairement [U] [M] et [L] [N] à verser au bailleur la somme de 21 903,63 €, avec intérêts au taux légal à compter de la décision, celle-ci fixant le principe et le montant de la dette.

Le départ des locataires, qui n’est pas contesté, n’est pas exclusif de l’application des dispositions du contrat de bail jusqu’à la résiliation de celui-ci, acquise par l’effet de la clause résolutoire, de sorte qu’il ne peut être conclu au débouté des demandes exposées par le bailleur de ce chef.

Par ailleurs, ainsi que précédemment exposé, les locataires, devenus dans droit ni titre postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire sont tenus d’indemniser le bailleur de ce chef, de sorte que la circonstance qu’ils aient quitté le logement ne prive pas le bailleur de ces sommes, qui seront dues jusqu’au départ de [U] [M] et [L] [N], soit le 31 mai 2024, avec cette précision que l’arriéré locatif précédemment fixé inclut l’appel le loyer du mois de mai.

Aucun élément, pas même le départ des locataires, ne justifie le débouté des demandes.

En revanche, les locataires ayant quitté le logement, la demande visant à leur expulsion corps et biens est désormais sans objet.

Enfin, il est constant que la commune de [Localité 6] détient le dépôt de garantie de 590 euros versé par les locataires. La commune propose de ne pas restituer cette somme aux locataires dans le cadre des comptes à faire entre elles.

Cette somme étant distincte de l’arriéré locatif, et en l’absence de demande formée en ce sens, il ne peut qu’être constaté que l’absence de restitution du dépôt de garantie précité est de nature à minorer le montant de la dette constituée à raison de l’arriéré locatif à la somme de 21 313,63 euros.

Ces modalités dépendront par conséquent du stade de l’exécution.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les parties se sont accordées pour un apurement de la dette de [U] [M] et [L] [N] à raison d’une mensualité de 5000 euros, puis de 450 euros par mois.

Par conséquent, il sera accordé des délais de paiement selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de condamner les défendeurs in solidum aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique des parties ne justifient de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la commune de [Localité 6] ;

CONSTATE à la date du 28 novembre 2022 la résiliation du bail conclu entre la commune de [Localité 6] d’une part ; et [U] [M] et [L] [N]d’autre part, portant sur le logement n°[Adresse 1] ;

CONSTATE que [U] [M] et [L] [N] ont quitté le logement le 31 mai 2024, de sorte que les demandes relatives à leur expulsion corps et biens sont désormais sans objet ;

FIXE à la somme de 21 903,63 euros, arrêtée au 11 juin 2024 :

— le montant des sommes dues solidairement par [U] [M] et [L] [N] sur les loyers échus jusqu’à la date de résiliation du bail le 28 novembre 2022, par l’effet de la clause résolutoire,

— le montant des indemnités d’occupation mensuelle à raison d’une somme égale au montant du loyer mensuel révisable suivant les stipulations contractuelles, outre les charges dues pour la période du 29 novembre 2022 au 31 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement [U] [M] et [L] [N] à payer à la commune de [Localité 6] la somme de 21 903,63 euros (vingt et un mille neuf cent trois euros et soixante trois centimes) au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 31 mai 2024, incluant l’indemnité de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE cependant à [U] [M] et [L] [N] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISE en conséquence [U] [M] et [L] [N] à s’acquitter solidairement de ladite dette, selon les modalités suivantes :

—  1 mensualité de 5 000 euros ;

—  34 mensualités de 450 euros ;

— une dernière mensualité emportant solde de la dette,

le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la commune de [Localité 6] détient le dépôt de garantie de 590 euros versé par les locataires, et que l’absence de restitution de cette somme à [U] [M] et [L] [N] est de nature à minorer l’arriéré locatif de ceux-ci à la somme de 21 313,63 euros, ce qui relève des comptes à faire entre les parties ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DÉBOUTE la commune de [Localité 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum [U] [M] et [L] [N] aux dépens de l’instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE