COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND – JUGEMENT

N° RG 24/01289 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZY5

du 22 Octobre 2024

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 3]

c/ [J] [S]

Grosse délivrée

à M^e BENHAMOU

Expédition délivrée

à M. [S]

le

l’an deux mil vingt quatre et le vingt deux Octobre

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame Laura PLANTIER, greffier avons rendu le jugement suivant :

A la requête de :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 7], sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS cabinet TABONI dont le siège social est sis [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [J] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 1]

comparant en personne

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2024,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [S] est propriétaire des lots n° 124 et 303 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] situé au [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a, par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, fait assigner Monsieur [J] [S] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de le voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

la somme de 5371,61 euros représentant l’arriéré de charges dû et les provisions exigibles à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024,la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

À l’audience du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] représenté par son conseil, a maintenu dans ses dernières conclusions reprises à l’audience ses demandes et s’est opposé à la demande de délai de paiement formée par Monsieur [J] [S].

Il expose que Monsieur [S] se montre défaillant dans le paiement de ses charges en dépit des démarches amiables effectuées par le syndic, qu’aucun règlement n’est intervenu à la suite de la mise en demeure qui lui a été adressée, que les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale du 30 novembre 2023 de même que les budgets prévisionnels et que la mauvaise foi de ce dernier est caractérisée en l’état de sa résistance abusive.

À cette même audience, Monsieur [J] [S] a sollicité un délai de paiement de 12 mois en proposant de régler des échéances mensuelles de 250 euros à 300 euros pour apurer sa dette.

Il expose percevoir un salaire mensuel de 1800 €, supporter un crédit mensuel de 700 €, avoir été confronté aux impayés de ses locataires qui ont dû être expulsés et avoir besoin d’un délai de paiement pour apurer sa dette. Il sollicite de verser la somme de 250 à 300 € sur 12 mois afin de rembourser les charges échues et expose qu’il paiera les charges à échoir à terme au mois de juin 2025.

Suivant une note en délibéré adressée le 24 septembre 2024, Monsieur [J] [S] a fourni à la juridiction, conformément à sa demande, les justificatifs afférents à sa situation matérielle dans le respect du contradictoire. Le syndicat des copropriétaires a maintenu sa position visant le rejet de sa demande de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [J] [S] est propriétaire des lots n° 124 et 303 dépendant de l’immeuble [Adresse 7].

Par une précédente décision du 30 novembre 2022, ce dernier a été condamné par le tribunal judiciaire de Nice au paiement de la somme de 4937,87 € au titre des charges et provisions impayées.

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 30 novembre 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2022 et ce jusqu’au 30 juin 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et ce jusqu’au 30 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à Monsieur [J] [S] pour la période considérée, postérieure à la précédente condamnation, ainsi qu’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception signé le 30 mai 2024, portant sur la somme de 2987,93 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir, soit des charges provisionnelles votées.

Il ressort du décompte versé en date du 1er juillet 2024, que Monsieur [J] [S] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 3497.30 euros au titre des charges échues portant sur la période du 1er octobre 2023 au 1er juillet 2024 déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [J] [S] est bien redevable de la somme de 3497,30 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 outre de la somme de 1689,51 euros au titre des provisions à échoir portant sur la période du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 3497,30 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du mai 2024 sur la somme de 2987,93 euros et sur le surplus à compter de l’assignation et de la somme de 1689,51 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1 octobre 2024 au 30 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettres recommandées des 12 juin 2023, du 23 novembre 2023 et du 30 mai 2024, mis en demeure Monsieur [J] [S] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à ces mises en demeures de 64.80 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 120 euros formée à ce titre, sera rejetée.

Monsieur [J] [S] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 64,80 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 mai 2024.

Sur la demande de délai de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues”.

En l’espèce, il ressort des pièces adressées par Monsieur [S], qu’il est bénéficiaire du RSA d’un montant de 918,59 € par mois, et qu’un rappel portant sur l’année 2024 d’un montant de 6216,31€ lui a été versé le 24 septembre 2024. Il justifie être président de la SAS TTPW sans justifier des revenus perçus à ce titre. Il supporte des échéances mensuelles de plusieurs crédits immobiliers de 699,75€ par mois, expose avoir postulé dans des agences d’intérim et avoir un enfant à charge.

Compte tenu des difficultés financières de Monsieur [J] [S], il convient de lui accorder des délais de paiement sur une durée de douze mois selon les modalités prévues au dispositif de la décision, avec cette précision que les délais porteront sur l’intégralité de la dette dont il est redevable et pas seulement sur le montant des charges échues.

Il convient de préciser que le défaut de paiement d’une seule mensualité rendra exigible la totalité de la dette.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Monsieur [J] [S] est tenu au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont il est propriétaire.

Il est établi que par une précédente décision du 30 novembre 2022, ce dernier a déjà été condamné par le tribunal judiciaire de Nice au paiement de la somme de 4937,87 € outre à la somme de 150€ à titre de dommages-intérêts.

M.[S] justifie cependant rencontrer des difficultés financières et être bénéficiaire du RSA ce dernier précisant que son activité de photographe vidéaste est en souffrance depuis deux ans.

Dès lors, force est de considérer, au vu de ces éléments que la résistance abusive de ce dernier n’est pas suffisamment caractérisée à l’instar du préjudice évoqué par le syndicat des copropriétaires.

La demande formée à ce titre sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [J] [S] qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [J] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 3497,30 euros au titre des charges et provisions échues au 1er juillet 2024 outre la somme de 64,80 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure distribuée le 30 mai 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 1689,51 euros au titre des charges et provisions non échues portant sur la période du 1er octobre 2024 au 30 juin 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDE à Monsieur [J] [S] des délais de paiement et dit qu’il pourra s’acquitter de sa dette en 11 mensualités de 300 euros payables au plus tard le 5 de chaque mois, la première devant intervenir au plus tard le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et une 12eme mensualité représentant le solde de sa dette, en principal et intérêts ;

DIT qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité, la totalité de la dette restante due sera exigible, sans autre formalité qu’une mise en demeure d’avoir à régler sous huitaine restée infructueuse ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7];

CONDAMNE Monsieur [J] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du surplus de ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [J] [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT