COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

PROCEDURE ACCELEREE AU FOND – JUGEMENT

N° RG 24/01246 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PZVZ

du 22 Octobre 2024

N° de minute

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 4]

c/ [D] [R], [V] [Z]

Grosse délivrée

à M^e BENHAMOU

Expédition délivrée

à M. [R]

M. [Z]

le

l’an deux mil vingt quatre et le vingt deux Octobre

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée de Madame Laura PLANTIER, greffier avons rendu le jugement suivant :

A la requête de :

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice l’AGENCE DU [Localité 10] dont le siège social est sis [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

Représenté par Maître Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [D] [R]

M. [V] [Z]

Tous deux demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

non comparants ni représentés,

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 17 Septembre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 22 Octobre 2024,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] sont propriétaires indivis des lots n° 37, 268 et 420 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 8] situé au [Adresse 6] ([Adresse 1]).

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a, par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2024, fait assigner Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer les sommes suivantes :

la somme de 9639,83 euros représentant l’arriéré de charges dû et les provisions exigibles à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024, la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir, la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance

À l’audience du 17 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] régulièrement assignés par acte déposé en l’étude, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires qui n’ont pas contestés dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes ne sont pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] sont propriétaires indivis des lots n° 37, 268 et 420 dépendants de l’immeuble [Adresse 8].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 10 janvier 2022, du 9 janvier 2023, du 25 janvier 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2021, 2022 jusqu’au 30 septembre 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds adressés à Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 24 mai 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception non réclamé, portant sur la somme de 5548,14 euros, leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte actualisé du 1er juillet 2024, que Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’ils sont redevables de la somme de 3863.77 euros au titre des charges échues au 1er juillet 2024, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant.

Dès lors, force est de considérer que Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien redevables de la somme de 3863.77 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 outre de la somme de 3266,39 euros au titre des provisions à échoir portant sur la période du 1er octobre 2024 au 1er juillet 2025.

Il est cependant de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Ils seront en conséquence condamnés à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, au paiement de la somme de 3863.77 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024 et à la somme de 3266,39 euros au titre des provisions à échoir portant sur la période du 1er octobre 2024 au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 24 mai 2024 mis en demeure Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] de régler les charges et provisions échues mais force est de relever que les frais afférents ne figurent pas au décompte produit.

S’agissant des autres mises en demeure et sommations de payer visées dans le décompte, force est de relever qu’elles ne sont pas versées aux débats de sorte que les frais afférents ne peuvent être mis à la charge des défendeurs.

En outre, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 1585 euros formée à ce titre, sera rejetée.

Dès lors, la demande formée au titre des frais sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, les défendeurs sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour leur carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois, ils commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui causent, ensemble, un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 3863.77 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 mai 2024 ;

CONDAMNE Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] à payer à proportion de leur quote-part respective dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 3266,39 euros au titre des charges et travaux, provisions non échues portant sur la période du 1er octobre 2024 au 1er juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [R] et Monsieur [V] [Z] aux entiers dépens ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE