COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TOTAL COPIES

MINIUTE NATIVEMENT NUMERIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA

2

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + AJ

1

N° : N° RG 22/03058 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NYNZ

Pôle Civil section 1

Date : 19 Février 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEUR

Monsieur [G] [F]

né le 21 Avril 1950 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Patrick MELMOUX de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

S.D.C. ACAPULCO dont le siège social est sis [Adresse 2] pris en la personne de son Syndic en exercice la SARL STEPHANE [A] IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 481 210 300 et dont le siège social est sis [Adresse 3],prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.A.R.L. STEPHANE [A] IMMOBILIER immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 481210300, dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

n’ayant pas constitué avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Christine CASTAING

Juge unique

assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 08 Décembre 2025

MIS EN DELIBERE au 19 Février 2026

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Février 2026

FAITS ET PROCÉDURE

Par exploits de commissaire de justice en date du 30 juin 2022, [G] [F] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] située [Adresse 6] à La Grande Motte, pris en la personne de son syndic, la SARL STEPHANE [A] IMMOBILIER ainsi que la SARL STEPHANE [A] IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation des résolutions n°10, 11-1, 11-2, 11-3 et 11-7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2022.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 16 mai 2025, [G] [F] demande au tribunal, au visa des articles 9, 14, 15, 17, 17-1A, 18, 2, 24, 25, 26, 42 et 43 de la Loi du 10 juillet 1965 et des articles 7, 9, 9 bis à 11, 13, 14, 14-1, 15, 15-1, 17 et 64 du décret, de :

— constater les motifs généraux de nullité tenant la remise des pouvoirs en blanc en violation des dispositions légales,

— annuler la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2022 prononçant une révocation collective, fondée sur le moyen général de nullité sur la distribution des pouvoirs et sur une révocation collective non prévue par les textes,

— annuler également les résolutions n° 11-1, 11-2, 11-3 et 11-7 auxquelles il a eu la qualité d’opposant,

— le réintégrer dans son poste de conseiller syndical pour la durée non échue de son mandat, soit 17 mois restant,

— condamner le syndicat des copropriétaires et son syndic à une somme forfaitaire de 300 € au titre du préjudice subi du fait de la gestion des alvéoles commerciales,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— l’exonérer de toute participation aux charges du syndicat relative à ce procès et ses conséquences indemnitaires,

— condamner le syndicat des copropriétaires et son syndic à la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que

— il a été élu président du conseil syndical lors de l’assemblée générale du 25 septembre 2020 pour une durée de 36 mois,

— par la résolution n°10 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2022, il a été procédé à la révocation collective de tous les membres du conseil syndical, alors qu’aucun texte ne prévoit la possibilité d’une telle révocation,

— les résolutions n° 11-1, 11-2, 11-3 et 11-7 concernent l’élection des nouveaux membres du conseil syndical,

— il résulte du procès-verbal et de la feuille de présence que les pouvoirs en blancs reçus par le syndic ont été distribués avant la désignation du président de séance,

— cette irrégularité entraîne la nullité des résolutions litigieuses,

— lors de l’assemblée générale du 18 juin 2018, résolution n°20, il a été décidé de la mise en place de conventions d’occupation des parties communes,

— ces conventions n’ayant pas été suivies d’effet, il subit un préjudice de 140,87 € par année, soit la somme de 281,60 € sur les années 2018 et 2019.

Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 6 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, de :

— débouter [G] [F] de toutes ses demandes ;

à titre subsidiaire, et si le tribunal devait faire droit aux demandes d’annulation, ordonner la suspension de l’exécution provisoire de droit

— condamner [G] [F] à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes, il expose notamment que

— il justifie de la régularité de la tenue de l’assemblée générale querellée,

— plus d’un quart des membres du conseil syndical ayant démissionné, la révocation des membres restant est prévue par l’article 91 du règlement de copropriété,

— l’article 23 du décret du 17 mars 1967 sur lequel [G] [F] fonde sa demande d’annulation a été abrogé par le décret du 9 juin 1986,

— l’interdiction d’une révocation globale des membres du conseil n’est prévue par aucune disposition,

— la demande de réintégration de [G] [F] dans son poste de conseiller syndical pour la durée non échue de son mandat, s’analyse comme une demande faite au juge de se substituer à l’assemblée générale,

— lors de l’Assemblée générale du 25 septembre 2020, les copropriétaires ont été informés que le plan de localisation des parties communes à l’usage des commerçants avait été finalisé et que le syndicat allait donc engager l’application des indemnités d’occupation de ces parties communes à partir de l’appel de fonds du 1er janvier 2020 de manière rétroactive,

— le dernier appel de fonds à ce titre relatif à l’indemnité d’occupation pour l’année 2024 a été émis le 1er octobre 2024.

La SARL STEPHANE [A] IMMOBILIER, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été différée au 12 novembre 2025. A l’issue de l’audience du 8 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

➢ Sur la demande d’annulation des résolutions n°10, 11-1, 11-2, 11-3 et 11-7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2022

Selon l’article 22, I alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Les articles 15-1 et 17 du décret du 17 mars 1967, disposent notamment que le syndic qui reçoit, en application du troisième alinéa du I de l’ article 22 de la loi du 10 juillet 1965, un mandat avec délégation de vote sans indication du nom du mandataire, remet ce mandat en début de réunion au président du conseil syndical ou, à défaut, à un membre du conseil syndical, afin qu’il désigne un mandataire pour exercer cette délégation de vote ; qu’en leur absence ou à défaut de conseil syndical, le syndic remet aux mêmes fins ce mandat au président de séance désigné par l’ assemblée générale ; que le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’ article 15-1.

Il s’évince des textes précités que si le syndic peut recevoir des mandats en blanc, il ne peut les utiliser lui-même ni procéder à leur distribution et doit les remettre au président du conseil syndical ou au président de séance (une fois celui-ci désigné), chargé de les remettre à des copropriétaires présents acceptant de représenter les absents, le non-respect de cette règle étant susceptible d’entraîner la nullité de l’assemblée générale.

Au soutien de sa demande d’annulation des résolutions n°10, 11-1, 11-2, 11-3 et 11-7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2022, [G] [F] expose notamment qu’une partie des pouvoirs en blanc reçus par le syndic a été distribuée avant la désignation du président de séance en violation des textes précités.

Le syndicat des copropriétaires conteste l’irrégularité alléguée, sans plus de développement estimant qu’il incombe au demandeur de démontrer ces irrégularités.

A la lecture des différentes pièces versées par le syndicat des copropriétaires, et notamment le procès-verbal de l’assemblée générale, la feuille de présence et les pouvoirs des copropriétaires reçus par le syndic avant l’assemblée générale, on constate des incohérences entre le nombre de participants à l’élection du président de séance et le nombre des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Ainsi, le procès-verbal indique en préambule la présence de 78 copropriétaires présents ou représentés, la feuille de présence comporte les signatures des 29 copropriétaires présents, la date de réception des 26 formulaires de vote par correspondance ainsi que les noms et signatures des mandataires des 23 copropriétaires représentés.

Or, non seulement aucun des documents versés ne donne d’indication sur le nombre de pouvoirs en blanc reçus par le syndic, mais les résultats des votes portant sur l’élection de la présidence de séance ne permettent aucunement de vérifier la régularité des votes au regard des dispositions visées, dès lors que :

. le résultat du vote de la résolution n°1.1 portant sur l’élection de la présidente de séance, Mme [O] mentionne 3/75 copropriétaires ayant voté contre, 2/77 copropriétaires s’étant abstenus et 72/75 copropriétaires ayant voté en faveur de son élection,

. le résultat du vote n°1.2 rejetant la candidature de M. [F] en qualité de président de séance, mentionne la non-participation des copropriétaires votant pas correspondance, 24/52 copropriétaires ayant voté contre, 1/79 copropriétaires s’étant abstenu et 28/52 ayant voté pour et 26/52 ont été mentionnés défaillants.

Dans ces conditions, l’hypothèse d’une distribution des pouvoirs en blanc avant la désignation du président de séance ne pouvant être écartée, il y a lieu de prononcer l’annulation des résolutions n°10, 11-1, 11-2, 11-3 et 11-7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2022, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres moyens de nullité invoqués par [G] [F].

➢ Sur la demande de réintégration au poste de conseiller syndical pour la durée non échue de son mandat,

Compte tenu de la solution donnée au litige, la demande formulée à ce titre est devenue sans objet, étant en outre précisé que les règles d’adoption des résolutions par l’assemblée générale des copropriétaires prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public, le tribunal ne peut qu’annuler ou refuser d’annuler une résolution qui lui est soumise, mais, en aucun cas, il ne peut se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires.

➢ Sur la demande de condamnation au titre du préjudice subi du fait de la gestion des alvéoles commerciales

[G] [F] réclame au syndicat des copropriétaires et à la SARL STEPHANE [A] IMMOBILIER une somme forfaitaire de 300 € en indemnisation de son préjudice subi du fait de la gestion des alvéoles commerciales.

Après avoir admis que le syndicat des copropriétaires avait, en cours de procédure, satisfait à sa demande de régularisation financière des conventions commerciales décidées lors de l’assemblée générale du 18 juin 2028, il maintient sa demande tendant à la condamnation des défendeurs à lui verser cette fois une somme forfaitaire de 300 € sans toutefois démontrer la réalité et l’étendue de son préjudice.

Il convient en conséquence de débouter [G] [F] de sa demande à ce titre.

➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le syndicat des copropriétaires et la SARL STEPHANE [A] IMMOBILIER qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance.

L’équité commande en outre de les condamner à verser à [G] [F] la somme de 1.600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d’accueillir la demande formulée par [G] [F] à ce titre.

➢ Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l’écarter en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

ANNULE les résolutions n°10, 11-1, 11-2, 11-3 et 11-7 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 avril 2022,

REJETTE le surplus des demandes formulées par [G] [F],

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SARL STEPHANE [A] IMMOBILIER et la SARL STEPHANE [A] IMMOBILIER à payer [G] [F] la somme de 1.600 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SARL STEPHANE [A] IMMOBILIER et la SARL STEPHANE [A] IMMOBILIER aux dépens,

DIT que [G] [F] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires,

REJETTE toute demande plus ample ou contraire,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.