TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHATEAUROUX

MINUTE N° 2025/

NAC : 5BZ

DU : 02 Décembre 2025

AFFAIRE : N° RG 23/00965

N° Portalis DBYE-W-B7H-DVZR

— J U G E M E N T -

AFFAIRE :

S.A.R.L. WOK [M]

C/

S.C.I. ARSY

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. WOK CHATEAUROUX, immatriculée au RCS de Châteauroux sous le n° 884 825 167

3 rue du Président Wilson

36000 CHATEAUROUX

Représentée par Maître Emmanuelle RODDE de la SELARL EMMANUELLE RODDE, avocat au barreau de CHATEAUROUX, avocat postulant et Maître Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIES, avocat au barreau de LIMOGES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE

S.C.I. ARSY, immatriculée au RCS de Châteauroux sous le n° 411 763 899

14 rue de la République

36000 CHATEAUROUX

Représentée par la SELARL CABINET D’AVOCATS FLORENCE CHAUMETTE ET BRICE TAYON, avocats au barreau de CHATEAUROUX

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur DE LA CHAPELLE, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

Greffier : Madame TIRTAINE

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 15 Mai 2025, qui a été révoquée par jugement du 22 Juillet 2025 où l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries au 07 Octobre 2025 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 02 Décembre 2025.

JUGEMENT : Prononcé par mise à disposition au Greffe,

Contradictoire – Premier ressort

********

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte en date du 1er avril 2009, la SCI ARSY a donné à bail commercial à la SAS LES GRANDES FABRIQUES un magasin au rez-de-chaussée, des réserves aux 1er, 2e et 3e étages et une partie de la cave d’un immeuble sis 3 Rue du Président Wilson et 5 Rue Gabriel Nigond à CHATEAUROUX pour une durée de neuf années.

La destination contractuelle des locaux était exclusivement l’exploitation d’un commerce de vente au détail de vêtements et accessoires s’y rattachant.

Le bail stipulait en sa clause « EXPLOITATION DU COMMERCE » :

« En ce qui concerne plus particulièrement l’exploitation du commerce, le preneur devra l’assurer en se conformant rigoureusement aux lois, règlements et prescriptions administratives pouvant s’y rapporter, la boutique devra être constamment ouverte et achalandée, sauf fermeture d’usage ».

Il s’est poursuivi par tacite reconduction à compter du 1er avril 2018.

Par acte conclu le 25 septembre 2020 en présence de la SCI ARSY, la SAS LES GRANDES FABRIQUES a cédé à la SARL WOK CHATEAUROUX le droit au bail des locaux précités.

Suivant acte authentique en date du même jour, la SCI ARSY et la SARL WOK CHATEAUROUX ont convenu de renouveler le bail pour une durée de neuf années, la première autorisant la seconde à consacrer les locaux à l’exploitation d’un commerce de restaurant, restauration rapide sur place ou à emporter et brasserie.

Cet acte disposait :

— en sa clause « CONDITIONS GENERALES – GARANTIES » :

« Sous réserve de modifications décidées par les parties aux termes des présentes ou imposées par une décision judiciaire, le renouvellement de bail a lieu sous les mêmes charges, garanties et conditions que le bail originaire » ;

— en sa clause « TRANSFORMATION » :

« Le preneur aura à sa charge exclusive toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité.

Ces transformations ne pourront être faites qu’après avis favorable et sous la surveillance et le contrôle d’un maître d’œuvre dont les honoraires seront à la charge du preneur.

Sont annexées aux présentes après mention :

— copie du dossier de demande concernant le changement de l’enseigne,

— copie du dossier de demande concernant l’accessibilité et la sécurité,

— copie du dossier de demande de la déclaration préalable aux travaux,

Le BAILLEUR déclare en avoir pris connaissance dès avant ce jour et réitère aux termes des présentes son accord auprès du PRENEUR pour procéder à ces travaux.

De son côté, le PRENEUR déclare vouloir faire son affaire personnelle de l’obtention desdites autorisations et déclare faire son affaire personnelle des délais de recours y attachés » ;

— en sa clause « MISES AUX NORMES » :

« Par dérogation à l’article 1719 alinéa premier du Code civil, le preneur aura la charge exclusive des travaux prescrits par l’autorité administrative, que ces travaux concernent la conformité générale de l’immeuble loué ou les normes de sécurité, d’accueil du public, d’accès des handicapés, d’hygiène, de salubrité spécifiques à son activité ».

La signature des deux actes avait été précédée de visites et de l’établissement d’un cahier des charges par un maître d’œuvre pour des travaux d’aménagement, lequel a été annexé à l’acte de renouvellement de bail (cf. clause « CHANGEMENT DE DISTRIBUTION »).

La SARL WOK CHATEAUROUX a ouvert dans les lieux loués un restaurant franchisé Pitaya le 6 janvier 2021.

Se plaignant de l’existence, dans les parties communes de l’immeuble, d’une porte fermée faisant office d’entrée d’un appartement, la privant d’un accès libre à la cave et d’une issue de secours, la SARL WOK CHATEAUROUX a, suivant exploit d’huissier délivré le 12 mai 2021, fait assigner la SCI ARSY devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de CHATEAUROUX, lequel a, par ordonnance en date du 8 septembre 2021, ordonné une expertise et désigné Monsieur [H] [P] pour y procéder avec notamment pour mission de :

— indiquer s’il existe une différence entre d’une part les locaux tels que prévus et décrits dans l’acte de renouvellement de bail et ses annexes, d’autre part ceux dont la SARL WOK CHATEAUROUX a la jouissance effective ;

— déterminer et chiffrer les solutions techniques de nature à mettre fin aux non conformités contractuelles alléguées par la SARL WOK CHATEAUROUX ;

— déterminer et évaluer le préjudice économique résultant de la privation d’exploitation alléguée par la SARL WOK CHATEAUROUX ;

— fournir tous éléments techniques de nature à permettre à la juridiction qui sera éventuellement saisie au fond de statuer sur les responsabilités encourues et les préjudices subis.

La SARL WOK CHATEAUROUX avait entretemps fait dresser un constat des lieux loués par un commissaire de justice le 9 juillet 2021,

M. [P] a établi son rapport le 1er octobre 2022.

Suivant exploit de commissaire de justice délivré le 25 septembre 2023, la SARL WOK CHATEAUROUX a fait assigner la SCI ARSY devant le Tribunal Judiciaire de CHATEAUROUX en indemnisation de son préjudice.

En cours d’instance, la SARL WOK CHATEAUROUX a fermé son fonds de commerce puis l’a rouvert sous une autre enseigne.

Dans des dernières conclusions signifiées le 20 février 2025, la SARL WOK CHATEAUROUX sollicite entendre :

— condamner la SCI ARSY à lui payer :

* la somme de 8 359, 90 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel ;

* la somme de 298 852 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice économique ;

— débouter la SCI ARSY de sa demande en résiliation du bail ;

— condamner la SCI ARSY au paiement de la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et des dépens comprenant les frais de constat, de référé et d’expertise.

Au soutien de ses demandes, fondées sur l’article 1719 du Code Civil, la SARL WOK CHATEAUROUX invoque le rapport d’expertise judiciaire, faisant valoir :

— que les locaux dont elle a la jouissance ne correspondent pas à ceux qui sont décrits dans l’acte de renouvellement de bail et le plan de travaux annexé à ce dernier, documents qui prévoyaient qu’elle bénéficiait d’une cave, et donc de fait d’un accès à celle-ci, et d’une sortie de secours ;

— que le couloir qui permet d’accéder à la cave et devait servir d’issue de secours n’est en effet pas une partie commune, mais une partie privative d’un appartement (lequel est donné à bail d’habitation à une personne propriétaire d’un chien d’attaque) :

* ce dont elle ne pouvait se douter puisque la porte donnant sur ledit couloir était toujours ouverte pendant les visites ;

* ce qu’elle n’a découvert que lorsque les travaux ont commencé ;

— que les clauses de l’acte de renouvellement de bail mettant à sa charge les travaux de transformation en restaurant et de mise aux normes ne pouvaient dispenser la SCI ARSY de son obligation de délivrance ;

— que lesdits travaux n’ont pas pu être réalisés comme cela avait été initialement prévu, et ont dû être modifiés, compte tenu du manquement de la SCI ARSY à cette obligation ;

— qu’ils n’avaient pas à l’être avec un maître d’œuvre, ce qui est en tout état de cause indifférent ;

— qu’elle n’a pu accéder à la cave que de manière exceptionnelle, lorsque le locataire de l’appartement était présent, l’y autorisait et retenait son chien ;

— qu’en raison de l’absence de sortie de secours, elle ne pouvait accueillir, pour des raisons de sécurité incendie, que 34 personnes en même temps sur 40 mètres carrés, au lieu des 44 personnes et 57 mètres carrés initialement prévus ;

— que la SCI ARSY aurait pu remédier à la situation, et s’était d’ailleurs engagée, au cours des opérations d’expertise, à mettre en œuvre l’une des quatre solutions proposées par M. [P], à savoir la réalisation d’une porte palière en bas de l’escalier, d’une cloison en placo le long de celui-ci, et d’une porte coupe-feu pour l’accès à la cave, ce qu’elle n’a jamais fait ;

— qu’elle doit être indemnisée :

* du coût de 8 359, 90 euros des travaux précités ;

* de la perte d’exploitation qu’elle a faite calculer à 298 852 euros par une société d’expertise comptable ;

— qu’elle a fermé son fonds de commerce :

* en raison de la rupture du contrat avec son franchiseur causée par les difficultés engendrées par le manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme ;

* seulement pendant quelques semaines, ce qui ne saurait constituer un abandon définitif ;

* en prenant soin d’alerter préalablement sa bailleresse par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 janvier 2025 ;

— que le bail ne peut être résolu pour ce motif que passé le délai d’un mois après mise en demeure de poursuivre l’exploitation.

Aux termes d’écritures récapitulatives signifiées le 20 janvier 2025, la SCI ARSY sollicite entendre :

— rejeter les demandes de la SARL WOK CHATEAUROUX ;

— prononcer la résiliation du bail aux torts de cette dernière ;

— ordonner la libération des lieux dans le mois de la signification de la décision à intervenir, et à défaut l’expulsion de la SARL WOK CHATEAUROUX et de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours de la force publique, en disant qu’il pourra être procédé au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde-meuble qu’il lui plaira aux frais et risques de la SARL WOK CHATEAUROUX ;

— condamner cette dernière à payer :

* une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer contractuel majoré de 50 % et des charges à compter du jugement à intervenir jusqu’à la libération des lieux ;

* la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

* la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* les dépens comprenant les frais de référé.

A l’appui de ses prétentions, la SCI ARSY soutient :

— qu’aucun manquement à l’article 1719 alinéa 1 du Code Civil ne saurait lui être reproché dès lors que le bail litigieux y déroge expressément en mettant les aménagements nécessaires à une activité de restauration à la charge du preneur ;

— qu’elle ne s’est jamais contractuellement engagée à permettre l’exploitation d’un fonds de commerce de restauration avec une capacité de clientèle minimale ;

— qu’en tout état de cause, la SARL WOK CHATEAUROUX s’est elle-même privée de l’accès existant aux parties communes permettant de rejoindre la cave et de servir d’issue de secours, en condamnant la porte qui existait à cet effet par le raccordement d’un tuyau PVC à la tuyauterie des parties communes qu’elle faisait rentrer dans ladite porte ;

— que la nouvelle porte qui devait être créée entre les parties communes et le local commercial pour permettre d’accéder directement à la cave et à l’issue de secours ne l’a pas été, pour des raisons qu’elle ignore ;

— qu’elle n’est pas responsable de cette situation, imputable, ainsi que le souligne l’expert judiciaire, au caractère incomplet des métrés réalisés par la SARL WOK CHATEAUROUX (qui s’était à cette occasion exclusivement attachée au local d’exploitation) et à l’absence de vérification sur place de son maître d’œuvre, que la SARL WOK CHATEAUROUX a choisi de ne pas appeler en la cause ;

— qu’un accès indirect par une entrée située dans la Rue Gabriel Nigond existe ;

— que la demanderesse, qui possède les clés nécessaires, a bien pu l’utiliser, sans quoi elle n’aurait pas pu ouvrir son fonds de commerce (sa cuve et son bac à graisse étant entreposés dans la cave) ni attendu le 12 mai 2021 pour agir en justice ;

— que le préjudice économique que la SARL WOK CHATEAUROUX invoque est fantaisiste puisqu’elle n’a jamais cherché à faire résilier le bail ;

— qu’il est fondé uniquement sur l’attestation imprécise du propre expert-comptable de la demanderesse ;

— que le restaurant de celle-ci n’a jamais affiché complet et disposait d’une grande terrasse extérieure pour accueillir la clientèle pendant plusieurs mois de l’année ;

— que la SARL WOK CHATEAUROUX a fermé définitivement son fonds de commerce au début de l’été 2024 – contrevenant ainsi à son obligation d’exploitation découlant de l’article L 145-1 du Code de Commerce et rappelée par le bail initial – et tous les établissements franchisés Pitaya exploités par les autres sociétés créées par son gérant ;

— qu’aucune mise en demeure préalable n’est nécessaire pour demander la résiliation du bail pour manquement à l’obligation d’exploitation (cf. Civ. 3e, 11 février 2016, numéro 14-25323) ;

— que les procédures intentées à tort à son encontre lui ont causé d’importantes tracasseries, alors qu’elle-même n’est pas aguerrie aux affaires, contrairement au gérant de la SARL WOK CHATEAUROUX.

L’instruction est déclarée close et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 10 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du 15 mai 2025.

Par acte conclu le 16 mai 2025, la SARL WOK CHATEAUROUX cède son fonds de commerce, comprenant le droit au bail des locaux qu’elle exploitait, à la SARL LAZAAR.

Les sociétés WOK CHATEAUROUX et ARSY communiquent de nouvelles pièces respectivement le 23 mai et le 3 juin 2025.

Lors de l’audience du 10 juin 2025, elles sollicitent la révocation de l’ordonnance de clôture du fait de la communication de ces nouvelles pièces, et le Tribunal met l’affaire en délibéré au 22 juillet 2025 en sollicitant les observations des parties sur l’incidence de la cession du fonds de commerce sur le droit à agir de la SARL WOK CHATEAUROUX en indemnisation du préjudice matériel qu’elle invoque et en les autorisant à produire une note en délibéré à cet égard.

Par notes en date des 13 et 18 juin 2025, la SCI ARSY et la SARL WOK CHATEAUROUX estiment que cette dernière n’a plus qualité à agir en réparation du préjudice matériel qu’elle invoque compte tenu de la cession du fonds de commerce.

Par jugement en date du 22 juillet 2025, le Tribunal :

— révoque l’ordonnance de clôture ;

— déclare recevables les pièces communiquées le 23 mai et le 3 juin 2025 ;

— ordonne la réouverture des débats à l’audience du 2 septembre 2025 pour que les parties présentent leurs observations sur la qualité de la SARL WOK CHATEAUROUX à combattre la demande en résiliation de bail commercial et les demandes subséquentes de la SCI ARSY.

Lors de l’audience du 2 septembre 2025, il renvoie l’examen de l’affaire à l’audience du 7 octobre 2025.

Par conclusions signifiées le 12 septembre 2025, la SARL WOK CHATEAUROUX confirme se désister de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice matériel, et estime que la demande en résiliation de bail commercial et les demandes subséquentes de la SCI ARSY sont effectivement irrecevables.

Par conclusions signifiées le 7 octobre 2025, la SCI ARSY se désiste de sa demande en résiliation de bail commercial et de ses demandes subséquentes.

MOTIFS DE LA DECISION :

Compte tenu de l’évolution du litige, le Tribunal n’est désormais plus saisi que de la demande principale de dommages et intérêts pour préjudice économique de la SARL WOK CHATEAUROUX, de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la SCI ARSY, et des demandes accessoires.

Selon l’article 1719 du Code Civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, sans qu’une clause d’acceptation par le preneur des lieux dans l’état où ils se trouvent ne puisse l’en décharger.

En l’espèce, à titre liminaire, il ressort des pièces versées aux débats que le couloir situé après la porte d’entrée de l’immeuble du 5 Rue Gabriel Nigond est bien une partie commune dudit immeuble, et qu’il n’avait pas été entièrement, mais seulement partiellement, par la création d’une porte intérieure, “ privatisé” au bénéfice du logement de l’étage.

S’agissant du bénéfice d’une issue de secours pour le local commercial, le contrat de renouvellement de bail du 25 septembre 2020 ne mentionnait aucunement l’existence d’une telle issue dans la description des lieux loués.

En tout état de cause, il existait bien dans le local exploité, lors de la signature de ce contrat, une porte donnant sur la portion “non privatisée” (située entre la porte d’entrée de l’immeuble du 5 Rue Gabriel Nigond et la porte intérieure ayant “privatisé” le logement à l’étage) du couloir.

Ce circuit permettait de bénéficier d’une sortie de secours.

Ce sont les travaux réalisés par la SARL WOK CHATEAUROUX qui ont condamné, en créant des toilettes et en faisant passer le tuyau d’évacuation du lavabo, la première porte précitée, et donc supprimé le bénéfice d’une issue de secours.

Ainsi qu’il ressort des plans de ces travaux, la SARL WOK CHATEAUROUX avait prévu de “remplacer” cette porte par une autre, donnant cette fois sur la portion “privatisée” du couloir, celle donnant accès au logement à l’étage.

Il ne saurait être déduit de l’annexion de ces plans à l’acte de renouvellement de bail commercial un engagement de la SCI ARSY à ce que les travaux soient bien réalisables et à ce qu’ils permettent de bénéficier d’une issue de secours, dès lors que la finalité de cette annexion était uniquement, selon les termes mêmes de la clause « CHANGEMENT DE DISTRIBUTION », de recueillir l’accord de la bailleresse pour cette réalisation, et non de lui imposer quoi que ce soit.

En tout état de cause, même si la portion du couloir précitée n’avait pas été « privatisée » au bénéfice du logement de l’étage, la porte “de remplacement” n’aurait pas permis de bénéficier d’une issue de secours, en ce que cette porte donnait sur l’escalier menant au logement à l’étage et que, ainsi qu’il ressort du rapport de M. [P], la présence de cet escalier ne laissait qu’une largeur de passage de l’ordre de 40 centimètres et ne permettait en conséquence pas d’assurer la largeur de dégagement minimale de 90 centimètres exigée par le règlement de sécurité incendie pour une issue de secours.

Ainsi, l’absence d’issue de secours à l’issue des travaux réalisés par la SARL WOK CHATEAUROUX ne saurait être imputée à un manquement de la SCI ARSY à son obligation de délivrance.

En revanche, s’agissant de l’accès à la cave, il existe bien un tel manquement dès lors :

— que le contrat de renouvellement de bail mentionnait une partie de la cave dans la description des lieux loués ;

— que la “privatisation” de la partie du couloir donnant sur l’accès à l’étage a empêché la SARL WOK CHATEAUROUX d’accéder librement à la cave (cet accès n’était possible que sur sollicitation des locataires du logement de l’étage).

Toutefois, aucun lien de causalité n’est établi entre ce manquement et le seul préjudice restant invoqué par la SARL WOK CHATEAUROUX, à savoir sa perte d’exploitation, puisqu’elle impute cette dernière uniquement à la nécessité de réduire la surface accessible au public de 57 mètres carrés à 40 mètres carrés du fait de l’absence d’issue de secours.

En conséquence, la SARL WOK CHATEAUROUX sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice économique.

Les seules fautes invoquées par la SCI ARSY contre la SARL WOK CHATEAUROUX sont des abus du droit d’agir en justice.

Or, il a été fait droit à la demande de référé-expertise de cette dernière.

Par ailleurs, lors de l’introduction de l’instance au fond, la SARL WOK CHATEAUROUX était encore locataire de la SCI ARSY et pouvait en conséquence exiger la réalisation par celle-ci de travaux permettant un accès libre à sa partie de cave.

En conséquence :

— son action n’était aucunement abusive, et la SCI ARSY sera par suite déboutée de sa demande de dommages et intérêts, en vertu de l’article 1240 du Code Civil ;

— la SCI ARSY sera condamnée aux dépens de l’instance, comprenant les frais de référé et d’expertise (mais pas des constats de commissaire de justice, dès lors que ces derniers n’ont pas été ordonnés en justice), en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

— la SCI ARSY sera condamnée à payer à la SARL WOK CHATEAUROUX une somme que l’équité commande de fixer à 4 000 euros au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SARL WOK CHATEAUROUX de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice économique ;

DEBOUTE la SCI ARSY de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI ARSY aux dépens comprenant les frais de référé et d’expertise ;

CONDAMNE la SCI ARSY à payer à la SARL WOK CHATEAUROUX la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Françoise TIRTAINE Julien DE LA CHAPELLE