N° RG 24/10040 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NESM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 24/10040 -

N° Portalis DB2E-W-B7I-NESM

Minute n°

☐ Copie exec. à :

Madame [I] [O]

Monsieur [X] [V]

Madame [Z] [V] née [A]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

Madame [I] [O]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante,

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [V]

Madame [Z] [V] née [A]

domiciliés ensemble

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparants, non représentés

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 28 Novembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 30 juillet 2012, à effet du 15 octobre 2012, Madame [I] [O] a consenti à Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 600.00 outre 30.00 euros au titre des provisions pour charges.

Le contrat de bail comporte un article 13 intitulé « entretien des locaux » imposant notamment au locataire la souscription d’un contrat d’abonnement d’entretien annuel de la chaudière à gaz.

Selon courrier recommandé du 27 septembre 2023 avec accusé réception présenté le 30 septembre 2023, et retourné avec la mention « pli non réclamé », Madame [I] [O] a mis en demeure Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] d’avoir notamment à lui régler la somme de 103.29 euros au titre de frais de réparation de la chaudière au gaz à défaut d’avoir justifier de l’entretien annuel de cette dernière.

Selon courrier recommandé du 24 septembre 2024 avec accusé réception présenté le 26 septembre 2024, et retourné avec la mention « pli non réclamé », Madame [I] [O] a mis en demeure Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] d’avoir notamment à justifier de l’entretien annuel de la chaudière au gaz par la communication des bons d’intervention établis par un professionnel.

Par requête déposée au greffe le 31 octobre 2024, Madame [I] [O] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG aux fins de condamnation de Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] au paiement de la somme de 1168.05 euros avec intérêts au titre d’arriérés locatifs et facture de dépannage de la chaudière au gaz et d’injonction de produire les bons d’entretien de cette dernière depuis 2016.

Les parties ont été convoquées par la voie du greffe le 25 janvier 2025 et l’accusé réception de la convocation adressée à Madame [Z] [V] née [A] a été retourné avec la mention « pli non réclamé ».

Selon attestation du 14 novembre 2024, Monsieur [J] [B], conciliateur de justice, a constaté l’impossibilité de procéder à une tentative amiable s’agissant d’un litige relatif au paiement d’arriérés locatifs, frais de dépannage de la chaudière au gaz et d’avoir à produite le contrat d’entretien de celle dernière.

Par assignation délivrée le 13 mars 2025, Madame [I] [O] a régularisé la procédure en faisant citer Madame [Z] [V] née [A] par commissaire de justice aux fins de condamnation solidaire des défendeurs au paiement des frais de dépannage de la chaudière à gaz et d’injonction, sous astreinte, de produire les bons d’interventions de professionnels relatifs à l’entretien de cette dernière et de réparer le meuble sous chaudière,

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois d’une part pour signification à Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] par commissaire de justice de conclusions aux fins de demandes nouvelles et d’autre part pour permettre à ces derniers de justifier de l’entretien de la chaudière à gaz.

A l’audience du 28 novembre 2025, Madame [I] [O] a repris les termes de ses conclusions notifiées à personne aux défendeurs par commissaire de justice le 3 juin 2025 aux fins de voir :

— Déclarer sa requête recevable et bien fondée,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] à lui payer la somme de 103.29 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2023 au titre des frais de réparation de la chaudière à gaz,

— Enjoindre à Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] de produire les bons d’interventions de professionnels relatifs à l’entretien de la chaudière à gaz depuis décembre 2016 sous cinq jours,

— Assortir cette injonction d’une astreinte de 100.00 euros par jour de retard,

— Prononcer la résolution judiciaire du contrat de location aux torts de Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A],

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] et de tout occupants de leur chef, sans délai, sous astreinte de 200.00 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant de 743.07 euros sous réserve du décompte de charges définitif et des la révision annuelle du loyer au 16 octobre,

— Enjoindre Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] de faire réparer le meuble sous chaudière et de produire la facture des travaux réalisés sous deux mois,

— Assortir cette obligation d’une astreinte de 100.00 euros par jour de retard,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] à lui payer la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] aux dépens,

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

Madame [I] [O] soutient en pas avoir reçu communication des pièces transmises directement au tribunal le 11 septembre 2025 par Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A]

Elle expose que Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] ont réglé la dette locative à l’exception du loyer du mois de juillet 2025 sans toutefois en solliciter la condamnation au paiement.

Elle soutient que Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] n’ont pas respecté leur obligation tant contractuelle visée à l’article 13 du contrat de location que légale découlant des dispositions décrets n°2009-649 du 9 juin 2009, n°87-713 du 26 août 1987 et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, d’entretien de la chaudière au gaz, remplacée le 10 décembre 2015 pour un appareil neuf, obligation que les défendeurs ont nécessairement connaissance compte tenu de leur qualité d’architecte. Elle fait valoir que l’entretien de la chaudière au gaz est indispensable pour des raisons de sécurité tant des locataires que de leurs voisins compte tenu du risque d’explosion ou d’intoxication au monoxyde de carbone.

Elle estime ainsi d’une part que les défendeurs lui sont redevables de la somme de 103.29 euros au titre de frais de réparations de la chaudière en raison d’un dysfonctionnement de cette dernière en 2021 ayant également endommagé le meuble situé en dessous et d’autre part que le défaut d’entretien de la chaudière constitue une grave faute justifiant la résiliation judiciaire du bail aux torts des défendeurs ainsi que leur expulsion et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A], non comparants à l’audience du 28 novembre 2025, se sont présentés à l’audience de renvoi du 27 juin 2025 en soutenant ne pas pouvoir justifier de l’entretien de la chaudière à gaz dans la mesure où cette dernière doit être remplacée.

Ils ont adressé au tribunal le 11 septembre 2025 un compte-rendu d’intervention de la SAS ENGIE en date du 27 août 2025 pour un montant de 315.55 euros relatif au remplacement défectueuse de chaudière au gaz et à son entretien.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes.

La demande aux fins d’expulsion n’étant pas motivée pour dette locative, les dispositions de l’article 24 II et III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables.

Par ailleurs Madame [I] [O] qui a formé une demande initiale inférieure à la somme de 5000.00 euros justifie d’un constat de carence du 14 novembre 2024 établi par Monsieur [J] [B], conciliateur de justice, en application de l’article 750-1 du code de procédure civile étant relevé que depuis la demanderesse a notamment formé par acte délivré par commissaire de justice du 3 juin 2025 une demande indéterminée visant à obtenir la résiliation judiciaire du contrat de location pour défaut d’entretien de la chaudière à gaz.

Par conséquent, Madame [I] [O] sera déclarée recevable en ses demandes.

Sur la demande en paiement des frais de réparation de la chaudière au gaz.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a notamment l’obligation de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…)

Il ressort du décret n°87-713 du 26 août 1987 que l’entretien de la chaudière à gaz fait partie des obligations locatives, le locataire étant tenu de remplacer les bilames, pistons, membranes, boites à eau, allumage piézo-électrique, clapets et joints des appareils à gaz.

En l’espèce il ressort de l’article 13 intitulé « entretien des locaux » du contrat de bail signé le 30 juillet 2012, l’obligation pour le locataire de souscrire d’un contrat d’abonnement d’entretien annuel de la chaudière à gaz.

Il est produit :

— la facture du 11 décembre 2015 justifiant de l’installation dans le logement donné à bail d’une chaudière à gaz neuve par Madame [I] [O],

— les courriers recommandés avec accusés réception retournés avec la mention « pli non réclamé » en date des 27 septembre 2023 et 24 septembre 2024 mettant en demeure Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] de lui rembourser la somme 103.29 euros afférente aux frais de réparations de la chaudière à gaz et d’avoir à justifier de l’entretien annuel de ladite chaudière,

— la facture de dépannage de la chaudière à gaz du 3 novembre 2021 de la SARL DEPANNAGE DAVID pour un montant de 103.29 euros suite à une fuite sous chaudière nécessitant une vidange et le remplacement de la soupape de sécurité qui coule en permanence,

— un extrait bancaire du 5 janvier 2022 faisant état du règlement de la somme de 103.29 euros en date du 29 décembre 2021,

Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] ne contestent pas ne pas avoir respecté leur obligation d’entretien annuel de la chaudière au gaz et ne justifient pas non plus de l’impossibilité alléguée d’un tel entretien du fait de la nécessité du remplacement de ladite chaudière alors qu’il est justifié de l’installation d’une chaudière neuve en 2015.

Par conséquent, compte tenu du défaut non contesté d’entretien de la chaudière à gaz, les frais de réparation de cette dernière seront mis à la charge des locataires.

Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] seront solidairement condamnés à payer à Madame [I] [O] la somme de 103.29 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2023, date de première présentation de la mise en de demeure du 27 septembre 2023, valant interpellation suffisante.

Sur la demande de réparation du meuble situé sous la chaudière à gaz.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, précité le locataire est notamment tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En application de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou été dégradé par vétusté ou force majeure

En l’espèce s’il ressort de l’état des lieux d’entrée dressé par commissaire de justice le 23 octobre 2012 que le meuble bas, sous chaudière, ne présente pas de dégradations, Madame [I] [O] n’est pas fondée en cours de bail à solliciter la réparation dudit meuble, dont les dégradations éventuelles devront être précisées à l’état des lieux de sortie, étant relevé que les photographies produites, non datées et ne permettant pas de s’assurer du logement concerné, ne sont pas probantes.

Par conséquent Madame [I] [O] sera déboutée de sa demande aux fins de réparation du meuble sous chaudière, sous astreinte.

Sur la demande d’injonction, sous astreinte, de produire les justificatifs annuels de l’entretien de la chaudière à gaz.

En application de l’article L 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] ne contestent pas ne pas avoir fait entretenir annuellement par un professionnel la chaudière à gaz à l’exception de l’année 2022 selon facture d’entretien du 9 mai 2022 délivrée par la SARL SAV BAECHLER en violation de leur obligation tant contractuelle que légale rappelée ci-avant.

Il est par ailleurs relevé que cette obligation d’entretien annuel s’impose particulièrement pour des raisons manifestes de sécurité, s’agissant d’une chaudière à gaz, étant relevé que le fait que les défendeurs aient la qualité d’architectes est sans lien avec ladite obligation.

Si Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] justifient de l’entretien de la chaudière selon facture du 27 août 2025 de la SAS ENGIE produite dans le cadre du renvoi de l’affaire ordonné à l’audience du 27 juin 2025, ce document non contradictoirement communiqué ne peut être retenu en application de l’article 132 du code de procédure civile.

S’il ne sera pas donné suite à la demande d’injonction de produire, sous astreinte, l’ensemble des bons d’entretiens de la chaudière à gaz depuis 2016 dans mesure où Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] ont reconnu le non-respect de leur obligation d’entretien de ladite chaudière.

Les défendeurs seront par contre condamnés à justifier de l’entretien de ladite chaudière chaque année à la date anniversaire d’effet du contrat de location, soit le 15 octobre au plus tard, sous astreinte de 20.00 euros par jour de retard à compter de la mise en demeure adressée par lettre recommandée par Madame [I] [O] d’avoir à justifier de ladite obligation, et pour la première fois dans les 15 jours de la signification de la présente décision également sous astreinte de 20.00 euros par jour de retard,

Il est par contre rappelé que si un locataire a l’obligation légale d’entretenir annuellement la chaudière à gaz, il n’est pas tenu de justifier d’un contrat d’abonnement aux fins d’entretien de ladite chaudière.

Sur les de demandes de résiliation judiciaire du contrat de location pour défaut d’entretien de la chaudière à gaz, d’expulsion et d’indemnités d’occupation.

En application des articles 13 et 444 du code de procédure civile, le juge peut inviter les parties à fournir les explications de droit et de fait nécessaires à la solution du litige. A cette fin, il peut ordonner la réouverture des débats.

Conformément à l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat de location résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements reprochés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] ne contestent pas ne pas avoir fait entretenir annuellement par un professionnel la chaudière à gaz à l’exception de l’année 2022 selon facture d’entretien du 9 mai 2022 délivrée par la SARL SAV BAECHLER en violation de leur obligation tant contractuelle que légale rappelé ci-avant.

Il sera toutefois considéré que le non-respect de leur obligation tant contractuelle que légale d’entretien de ladite chaudière ne constitue pas une faute suffisamment, en l’état, pour justifier la résiliation judiciaire du contrat de location étant observé que Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] sont désormais tenus d’en justifier annuellement et pour la première fois dans les 15 jours de la signification de la présente décision et ce sous astreinte.

Par conséquent Madame [I] [O] sera déboutée de sa demande de résiliation du contrat de location et par voie de conséquence de ses demandes aux fins d’expulsions des locataires et d’indemnités d’occupation.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Tenus aux dépens, ils seront également condamnés, in solidum, à payer à Madame [I] [O] la somme de 400.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par Madame [I] [O] à l’encontre de Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] à lui payer la somme de 103.29 euros (cent trois euros et vingt neuf centimes) en remboursement de la facture du 3 novembre 2021 afférente à la chaudière à gaz avec intérêts au taux légal à compter du 27 septembre 2023;

CONDAMNE Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] à justifier, à compter de la présente décision, auprès de Madame [I] [O], par lettre recommandée avec accusé réception, de l’entretien de la chaudière à gaz chaque année au plus tard le 15 octobre, sous astreinte de 20.00 euros par jour de retard à compter de la mise en demeure adressée par lettre recommandée par Madame [I] [O] d’avoir à justifier de ladite obligation, et pour la première fois dans les 15 jours de la signification de la présente décision, également sous astreinte de 20.00 euros par jour de retard ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation d’avoir à justifier, sous astreinte, de l’entretien annuel de la chaudière à gaz depuis 2016 au jour de la présente décision ;

DEBOUTE Madame [I] [O] de sa demande de réparation du meuble sous chaudière ;

DEBOUTE Madame [I] [O] de sa demande de résiliation du contrat de location aux torts exclusifs des locataires ;

DEBOUTE Madame [I] [O] de sa demande aux fins d’expulsion des locataires ;

DEBOUTE Madame [I] [O] de sa demande d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] et Madame [Z] [V] née [A] à payer à Madame [I] [O] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE