Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 18 mars 2025, n° 22/03943

TJ Nice 18 mars 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Qualité à agir des copropriétaires
La cour a jugé que Mme [I] a voté pour la résolution n° 11 sous condition, ce qui lui confère la qualité d'opposante. De plus, il a été établi que Mme [I] et M. [N] ont voté contre la résolution n° 16, leur donnant également la qualité d'opposants.
Accepté
Dommages et intérêts pour le préjudice subi
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires et le syndic à verser une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile, reconnaissant ainsi le préjudice subi par les demandeurs.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 18 mars 2025, n° 22/03943
Numéro(s) :	22/03943
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Juliette HURLUSCyril CHAHOUAR-BORGNA
Cabinet(s) :	SELARL LESTRADE CAPIA
Parties :	SARL REPUBLIQUE IMMOBILIERE SOCIETE NOUVELLE c/ Le syndicat des copropriétaires LES MIMOSAS

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

4ème Chambre civile

Date : 18 mars 2025 -

MINUTE N° 25/

N° RG 22/03943 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OPDS

Affaire : [S] [I]

[R] [N]

c. / Le syndicat des copropriétaires LES MIMOSAS

agissant poursuites et diligences de son syndic, la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIERE SOCIETE NOUVELLE, dont le siège social est sis [Adresse 3], inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 438 689 416, exerçant sous l’enseigne FORIMMO, pris en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité

SARL REPUBLIQUE IMMOBILIERE SOCIETE NOUVELLE, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 438 689 416, exerçant sous l’enseigne FORIMMO, pris en la personne de son représentant légal, domicilié audit siège en cette qualité

ORDONNANCE DE MISE EN ETAT

Nous, Madame VALAT, Juge de la Mise en Etat,

assistée de Estelle AYADI, Greffier.

DEMANDEURS AU FOND, DÉFENDEURS À L’INCIDENT :

Mme [S] [I]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

M. [R] [N]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS AU FOND ET DEMANDEURS À L’INCIDENT:

Syndicat des copropriétaires LES MIMOSAS, agissant poursuites et diligences de son syndic, la SARL REPUBLIQUE IMMOBILIERE SOCIETE NOUVELLE, dont le siège social est sis [Adresse 3], inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 438 689 416, exerçant sous l’enseigne FORIMMO, pris en la personne de son représentant légal, domicilié à son siège

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentée par M^e Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE

SARL REPUBLIQUE IMMOBILIERE SOCIETE NOUVELLE, exerçant sous l’enseigne FORIMMO, inscrite au RCS de [Localité 9] sous le numéro 438 689 416, prise en la personne de son représentant légal domicilié à son siège

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Juliette HURLUS de la SELARL GHM AVOCATS, avocat au barreau de NICE

Vu les articles 780 et suivants du Code de Procédure Civile,

Ouï les parties à notre audience du 22 Novembre 2024

La décision ayant fait l’objet d’un délibéré au 18 Mars 2025 a été rendue le 18 mars 2025 par Madame VALAT, Juge de la Mise en état, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier.

Grosse

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

Expédition

M^e Juliette HURLUS

Le 18/03/2025

Mentions diverses : RMEE 11/06/2025

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [I] et M. [R] [N] sont propriétaires indivis des lots n° 2 et 4 de l’immeuble dénommé [Adresse 8] situé [Adresse 5]) comportant deux copropriétaires.

La société République Immobilière Société Nouvelle, exerçant sous l’enseigne Forimmo, a été désignée en tant que syndic de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 25 juillet 2022 à laquelle Mme [I] et M. [N] ont fait intervenir Maître [E], huissier de justice, assisté par Mme [L], sténotypiste.

Par acte du 30 septembre 2022, Mme [I] et M. [N] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Les Mimosas et la société République Immobilière Société Nouvelle devant le tribunal judiciaire de Nice, aux fins d’obtenir, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 5, 6, 10, 11, 12, 16 et 21 de l’assemblée générale du 25 juillet 2022, et à titre subsidiaire, la condamnation du syndicat à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et en tout état de cause, de voir condamner la Société République Immobilier Société Nouvelle à leur verser la somme de 10.000 euros.

Par conclusions d’incident notifiées le 26 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires et la société République Immobilière Société Nouvelle sollicitent que les demandes de prononcé de la nullité des résolutions n° 11 et 16 de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 soient déclarées irrecevables, concluent au débouté de Mme [I] et de M. [N] de leurs demandes de nullité de ces résolutions et sollicitent leur condamnation solidaire à leur verser respectivement la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Ils exposent que Mme [I] et M. [N] ne disposent pas de qualité à agir puisqu’ils ont voté en faveur des résolutions n°11 et 16 adoptées par l’assemblée générale du 25 juillet 2022 et n’ont pas été opposants ou défaillants comme requis par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de leurs conclusions d’incident n°1 notifiées le 21 décembre 2023, Mme [I] et M. [N] concluent au débouté du syndicat des copropriétaires et de la société République Immobilière Société Nouvelle de leurs demandes, sollicitent l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la condamnation de tout succombant à leur verser la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils font valoir qu’ils ont été victimes d’un dol concernant le vote sur la résolution n° 11 et qu’ils ont le droit de contester celle-ci indépendamment de leur qualité d’opposants ou pas.

Ils exposent qu’ils ont expressément indiqué qu’ils votaient en faveur de la résolution n°11 qui portaient sur des travaux de ravalement de façade pour un montant de 51.902.41 euros, mais à la condition que les frais soient répartis sur la base d’un nouvel état descriptif de division. Ils estiment que la secrétaire de séance a dénaturé leur volonté en indiquant uniquement qu’ils votaient en faveur de la résolution, sans préciser la réserve qui a été formulée.

Quant à la résolution n°16, Mme [I] et M. [N] affirment qu’ils ont expressément voté contre la résolution, alors qu’elle a été adoptée et en concluent qu’ils disposent de la qualité d’opposants.

Par ordonnance du 28 octobre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la réouverture des débats afin de permettre au syndicat des copropriétaires Les Mimosas de produire le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 et a réservé les demandes des parties.

Le syndicat des copropriétaires a produit le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 en tant que pièce n° 14.

L’incident a été retenu à l’audience du 22 novembre 2024 et le délibéré a été fixé au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir

Au terme de l’article 789 6° du code de procédure lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En vertu de l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 42 alinéa 2 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Un copropriétaire est dit opposant s’il a voté contre une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté pour, ou s’il a voté pour une résolution alors que la majorité des copropriétaires a voté contre.

sur la résolution n° 11

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 indique que M. et Mme [D], disposant de 583 tantièmes, et Mme [I] et M. [N], disposant de 417 tantièmes, ont été présents à l’assemblée générale et que tous les copropriétaires présents ont voté en faveur de la résolution n° 11 relative aux travaux de ravalement des façades.

Il ressort toutefois de la restranscription des discussions qui ont eu lieu lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2022, non contestée par le syndicat des copropriétaires, que Mme [I] a indiqué à plusieurs reprises qu’elle votait pour la résolution à la condition toutefois que les charges afférentes aux travaux soient réparties sur la base d’un nouvel état descriptif de division : « nous votons pour la réalisation de ces travaux à condition que les frais soient répartis sur la base d’un nouvel EDD acté par un notaire qui soit en adéquation avec la réalité actuelle de notre copropriété […] ».

Dans ces circonstances, il ne peut pas être soutenu que Mme [I] a voté en faveur de la résolution si la condition exprimée n’a pas été remplie. Elle doit donc être considérée comme opposante à cette résolution et la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera rejetée.

Le recours de Mme [I] et de M. [N] contre la résolution n° 11 sera déclaré recevable.

sur la résolution n° 16

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 indique que tous les copropriétaires ont voté en faveur de la résolution n° 16 relative aux travaux de refection de la zinguerie et de la peinture des gouttières.

Il ressort toutefois de la restranscription des discussions qui ont eu lieu lors de l’assemblée générale que Mme [I] et M. [N] n’ont pas voté en faveur de cette résolution puisqu’ils précisent être d’accord sur le principe des travaux mais en désaccord concernant l’appel de fonds à affectuer : « On est d’accord sur le principe mais on va voter contre le reste. ».

Le syndic, Mme [V], a indiqué que la famille [N]/[I] a voté contre la résolution et que la famille O’Conor a voté en faveur de la résolution (page 32 de la retranscrition), alors que le procès-verbal de l’assemblée générale indique que tous les copropriétaires ont voté en faveur de la résolution.

La divergence entre le procès-verbal d’assemblée générale et la retransacription des discutions, non contestée par le syndicat des copropriétaires, remet en cause le contenu du procès-verbal d’assemblée générale. Il sera retenu que Mme [I] et M. [N] ont voté contre la résolution n° 16 et ont la qualité d’opposants.

La fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir sera rejetée et leur recours contre la résolution n° 16 sera déclaré recevable.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante à l’incident, le syndicat des copropriétaires et la société République Immobilière Société Nouvelle seront condamnés aux dépens de l’incident et à payer à Mme [I] et à M. [N], ensemble, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [I] et à M. [N] seront dispensés de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire susceptible d’appel,

DECLARONS recevable le recours de Mme [S] [I] et de M. [R] [N] à l’encontre des résolutions n° 11 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] situé [Adresse 6] du 25 juillet 2022 ;

DECLARONS recevable le recours de Mme [S] [I] et de M. [R] [N] à l’encontre de la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] du 25 juillet 2022 ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires Les Mimosas et la SARL République Immobilière Société Nouvelle à payer à Mme [S] [I] et à M. [R] [N], ensemble, la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires Les Mimosas et la SARL République Immobilière Société Nouvelle aux dépens de l’incident ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [S] [I] et à M. [R] [N] sont dispensés de participation aux frais de procédure qui comprennent les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile mis à la charge du syndicat ;

RESERVONS les demandes du syndicat des copropriétaires et de la SARL République Immobilière Société Nouvelle relatives à la validité des résolutions n° 11 et 16 de l’assemblée générale du 25 juillet 2022 ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 11 juin 2025 à 9 heures (audience dématérialisée) et invitons le syndicat des copropriétaires Les Mimosas à communiquer ses conclusions avant cette date ;

La présente ordonnance a été signée par le Juge de la mise en état et le Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT