TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Minute N°

N° RG 25/01611 – N° Portalis DBX2-W-B7J-LIW7

[R] [X]

C/

SCPI KYANEOS [L]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 02 MARS 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [X]

né le 30 septembre 1971 à [Localité 2] (ALGERIE)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Mireille BRUN, avocat au barreau de NÎMES

DEFENDERESSE :

SCPI KYANEOS [L] inscrite au RCS de [Localité 3] sous le N° D 839 154 614 dont le siège social est sis

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Karine SANCHEZ, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Serge SALTET-DE-SABLET, magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de juge des contentieux de la protection,

Greffier : Janine CIRECH, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date de la première évocation : 15 décembre 2025

Date des Débats : 02 février 2026

Date du Délibéré : 02 mars 2026

DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 02 mars 2026 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [X], employé de la SNCF est bénéficiaire d’un contrat d’occupation accessoire à son contrat de travail en date du 28 juin 2004, avec effet au 02 JUILLET 2004, d’un logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant une redevance mensuelle de 345,96 euros et d’une provision mensuelle pour charge de 64,02 euros.

Le contrat a été signé initialement avec La Société Française de Construction Immobilière ( S.F.C.I).

Suite à la vente du bien, la SCPI KYANEOS [L] s’est substituée dans les droits de la S.F.C.I.

Par acte délivré par commissaire de justice le 30 octobre 2025, M. [R] [X] a assigné en référé la SCPI KYANEOS [L] devant la juridiction de céans aux fins de :

— condamner la SCPI KYANEOS [L] à réaliser les travaux de remise en état de la chaudière à gaz du logement donné à bail à M. [R] [X], sis à [Localité 3] [Adresse 6],

— juger que les travaux de remise en état devront être effectués dans un délai de 3 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé ce délai,

— condamner la SCPI KYANEOS [L] à payer par provision à M. [X] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCPI KYANEOS [L] à payer à M. [Z] [X] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, M. [Z] [X] expose :

— que le 3 décembre 2024, la société AXENERGIE a procédé à l’entretien annuel de la chaudière à gaz, a constaté sa vétusté, des points de fuite et a établi un devis aux fins de la remplacer par une plus récente,

— que le 17 décembre 2024, la SCPI KYANEOS [L] a fait le même constat,

— que rien n’ayant été fait, le 11 février 2025, le demandeur a écrit un mail de rappel à son propriétaire, et a pris attache téléphoniquement le 19 février suivant,

— que par mail du 19 février 2025, la société KYANEOS GESTION chargée de la gestion du local a informé le demandeur que la SCPI KYANEOS [L] envisageait de remplacer la chaudière à gaz par un système de pompe à chaleur et de climatisation réversible et a proposé une augmentation de 40 euros du loyer mensuel, -que M. [R] [X] n’a pas souhaité de travaux tendant à l’augmentation du loyer,

— que rien n’ayant été fait en avril 2025, et en l’absence de conditions de chauffage décentes, M. [R] [X] a fait appel à sa protection juridique qui a diligenté une mesure d’expertise par le cabinet POLYEXPERT le 5 mai 2025, laquelle a conclu à l’existence de fuites sur les radiateurs, de baisse de pression et une possibilité de surconsommation d’énergie,

— que le 18 juin 2025, la société KYANEOS GESTION a pris acte du refus de M. [R] [X] de la proposition du propriétaire, lequel accepte de prendre à sa charge les travaux de remise en état de la chaudière à gaz, tout en renouvelant sa proposition d’installation d’une pompe à chaleur,

— qu’au jour de l’assignation, le désordre n’a pas été réparé.

En réponse, la SCPI KYANEOS [L] sollicite de :

— débouter M. [R] [X] de ses demandes, fins et conclusions,

— déclarer que l’engagement d’occupation accessoire au contrat de travail qui lie la société KYANEOS [L] et M. [R] [X] n’est pas régi par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

— déclarer que la société KYANEOS [L] s’engage à réaliser les travaux d’amélioration du système de chauffage dans le logement situé [Adresse 3] à [Localité 3] dans le délai qui lui sera imparti,

Reconventionnellement,

— juger que la redevance prévue à l’engagement accessoire au contrat de travail du 28 juin 2004, arrêté au montant en cours à la date de la décision à intervenir sera majorée mensuellement de 40 euros à compter de la réception des travaux d’amélioration du système de chauffage dans le logement concerné,

— condamner M. [Z] [X] à payer à la société KYANEOS [L] la somme provisionnelle de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande, elle expose :

— que l’article 2 de la convention d’occupation précise : la redevance « pourra également être majorée après la réalisation de travaux d’amélioration, »

— que depuis l’acquisition de l’immeuble en 2019, le montant de la redevance n’a pas été révisé,

— que le 3 décembre 2024, la société AXENERGIE a constaté la vétusté de la chaudière à gaz,

— que malgré tout cette chaudière n’a pas cessé de fonctionner,

— que la société AXNERGIE a soumis deux devis, l’un portant sur le remplacement de la vieille chaudière par une neuve, l’autre sur le remplacement de la vieille chaudière par un système de pompe à chaleur,

— que l’adoption de cette deuxième solution entrainera une augmentation du loyer de 40 euros par mois,

— que M. [X] n’a pas répondu à cette proposition,

— qu’il est constant que l’engagement d’occupation accessoire à un contrat de travail ne constitue pas un bail d’occupation classique,

— que le contrat signé le 28 juin 2004 prévoit que les travaux d’amélioration justifient l’augmentation de la redevance,

— que M. [X] ne démontre pas l’existence d’un préjudice de jouissance, et que la chaudière fonctionne à 89, 57%,

— qu’il ne démontre pas plus l’existence d’une surconsommation d’ énergie.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience d 15 décembre 2025, renvoyée plusieurs fois à la demande des parties pour aboutir à l’audience du 2 février 2026.

A l’audience du 2 février 2026, les parties s’en rapportent aux termes de leur assignation et conclusions.

La société KYANEOS [L] informe que le demandeur aurait dû saisir au fond, le juge des référés n’ayant pas compétence pour statuer sur une demande de réévaluation du loyer.

MOTIVATIONS

1. Sur la compétence du juge des référés

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, M. [R] [X] est occupant d’un logement sis [Adresse 3] à [Localité 3],

Quand bien même ce logement est l’accessoire d’un contrat de travail échappant aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, il n’empêche qu’il doit répondre aux exigences posées par les articles 1719 et 1720 du code civil par combinaison desquels le bailleur est obligé de faire toutes les réparations nécessaires dans le logement, autres que les réparations locatives afin que le locataire puisse en jouir paisiblement pendant la durée du bail.

Le mauvais fonctionnement avéré de la chaudière à gaz équipant ce logement constitue un trouble manifeste qu’il convient de faire cesser.

En conséquence, l’action en référée initiée par M. [R] [X] est recevable.

1.2 Sur la demande de M. [R] [X] relative à la réparation de la chaudière

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

Aux termes de l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques auxquelles doit répondre un logement pour être décent en particulier au niveau du chauffage.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il est constant que le système de chauffage équipant le logement occupé par M. [R] [X] est défectueux, ce qui ressort de l’intervention de plusieurs professionnels.

Dans le contrat, il est prévu que » la redevance due par l’occupant pourra être majorée après la réalisation de travaux d’amélioration. »

Il est également prévu que « l’occupant ne pourra pas s’opposer à la réalisation par le propriétaire de toutes réparations ou travaux d’amélioration dans les locaux qu’il occupe. »

C’est en application de ce contrat que la société KYANEOS [L] a proposé à M. [R] [X] que le prix mensuel de l’occupation sera augmenté de 40 euros à l’issue de travaux de réfection du système de chauffage du logement concerné.

Cependant, aux termes de l’article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.

En l’espèce, le 18 juin 2025, la société KYANEOS GESTION chargée de la gestion du local pour le compte de la société KYANEOS [L] a écrit à la société POLYEXPERT mandée par la protection juridique de M. [R] [X] pour diligenter une expertise de la chaudière à gaz que le propriétaire acceptait « de prendre en charge les travaux de remise en état de la chaudière à gaz, à l’exclusion des autres travaux plus ambitieux initialement proposé » dont il ressort des éléments versés au dossier que M. [R] [X] les a refusé car ils obligeaient à une augmentation de 40 euros du loyer mensuel.

Dans cette même lettre, la société KYANEOS GESTION propose tout de même de réaliser les travaux d’installation d’une pompe à chaleur , considérant que si M. [R] [X] n’y acquiesce pas avant le 25 juillet 2025, elle procèdera uniquement aux travaux de maintien de la chaudière actuelle.

M. [Z] [X], de l’aveu même de la défenderesse n’a pas répondu à cette proposition ce qui signifie par conséquent, d’une part qu’il a refusé tacitement que des travaux d’installation d’une pompe à chaleur soient effectués avec la conséquence d’une augmentation de loyer de 40 euros par mois, et d’autre part, que le propriétaire a accepté que la chaudière défectueuse soit réparée conformément aux termes de la lettre du 18 juin 2025.

Des termes de cette lettre, il appert que la société KYANEOS GESTION a renoncé à appliquer strictement les termes du contrat et a accepté de réparer la chaudière défectueuse.

Afin de conforter l’augmentation du loyer de 40 euros, la société KYANEOS GESTION soutient que la redevance due par l’occupant n’a pas été réévaluée depuis plusieurs années. C’est ce qui ressort du mail que cette société a adressé au demandeur le 19 février 2025 puisqu’elle justifie l’augmentation du loyer, outre par l’amélioration supposée en terme de confort thermique , mais aussi par le fait que le loyer du logement n’a pas été révisé depuis plusieurs années.

L’amélioration du confort thermique ne justifie pas une augmentation du loyer sur ce fondement en dehors de la période normale de révision et sans accord express de l’occupant.

L’engagement d’occupation prévoit que la redevance sera révisée chaque année le 1er janvier.

Il appartenait à la société KYANEOS [L] d’appliquer cette clause.

En conséquence, la SCPI KYANEOS [L] sera condamnée à réaliser les travaux de remise en état de la chaudière à gaz du logement occupé par M. [Z] [X] sis [Adresse 3] à [Localité 3] et de fait, la société KYANEOS [L] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

2.2 Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

En l’espèce, c’est le 3 décembre 2024, à l’issue de l’entretien annuel que la société AXENERGIE a constaté les désordres affectant la chaudière et a rédigé deux jours plus tard un devis de remplacement par une chaudière plus récente fonctionnant avec la même énergie.

La société KYANEOS [L] ne pouvait ignorer l’existence des désordres puisque par mail écrit au demandeur le 19 février 2025 elle écrit à M. [Z] [X] que les désordres ont été portés à sa connaissance dès le mois de décembre et qu’ « un devis a été établi pour le remplacement de certaines pièces ».

La société KYANEOS [L] n’a cependant pas réagi à l’issue du délai fixé au 25 juillet 2025, date à laquelle, en l’absence d’acquiescement de M. [Z] [X] à l’installation d’une pomme à chaleur moyennant une augmentation du loyer de 40 euros, elle s’engageait à effectuer les travaux nécessaires sur l’ancienne chaudière.

Au jour de l’audience, la situation n’a pas évolué.

La société KYANEOS [L] résiste abusivement à accomplir la part de ses obligations légales et aucun élément lié à la force majeure ne vient excuser son inaction.

La société KYANEOS [L] sera donc condamnée à effectuer les travaux de remise en état de la chaudière dans un délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard. L’astreinte sera liquidée à l’issue d’un délai de deux mois .

2.3 Sur les dommages et intérêts

IL est rappelé les termes des article 1719 et 1720 du code civil précédemment cités.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il est constant que lorsque l’indécence du logement est objectivement établie, l’atteinte à la jouissance résulte nécessairement de l’indécence elle -même et il n’est pas exigé du locataire qu’il rapporte la preuve d’un préjudice distinct. Il appartient au juge d’en apprécier souverainement l’étendue.

En l’espèce, c’est au cours de la révision annuelle de la chaudière au mois de décembre 2024 qu’il a été constaté que celle-ci était atteinte de désordres, confirmés par l’expertise en avril 2025 de la société AXENERGIE.

Il et constant qu’avant l’intervention du 3 décembre 2024 M. [Z] [X] ne s’est pas plaint d’un mauvais fonctionnement de sa chaudière, de fuites sur les radiateurs et d’une baisse de la pression.

Ce n’est qu’après le 19 février 2025, après que le propriétaire ait proposé le remplacement de l’ancienne chaudière par un système de pompe à chaleur avec augmentation du loyer que M.[Z] [X] a soulevé le litige.

Quand bien même la chaudière a besoin d’être réparée, elle fonctionne à 89,57% selon le rapport rédigé par la société AXENERGIE suite à son intervention du 3 décembre 2024. Le système de chauffage n’est donc pas totalement défaillant, contrairement à ce que prétend le demandeur et le logement ne peut pas être considéré comme indécent du fait du fonctionnement non optimal du système de chauffage.

M. [Z] [X] ne produit aucun élément prouvant qu’il subi un préjudice de jouissance causé directement par le fonctionnement du système de chauffage ou que sa facture d’ énergie a augmenté pour cette même raison.

En conséquence, il n’y aura pas lieu à référé sur cette demande.

3. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, M. [R] [X] a du initier une action en référé afin d’obtenir que sa chaudière soit réparée.

La société KYANOS [L] qui succombe sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de M. [R] [X] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

les droits et moyens des parties demeurant réservés quant au fond mais cependant et dès à présent, en l’absence de contestation sérieuse, vu l’urgence,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

DECLARE recevable l’action initiée par M. [R] [X],

CONDAMNE la société SCPI KYANEOS [L] à réaliser les travaux de remise en état de la chaudière gaz du logement sis [Adresse 3] à [Localité 3], occupé par M. [R] [X],

CONDAMNE la société SCPI KYANEOS [L] à réaliser ces travaux dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance sous astreinte de 100 euros par jours de retard passé ce délai et qui sera liquidée à l’issue du délai de deux mois.

DIS qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

DIS qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes plus amples de la société KYANEOS [L],

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE la SCPI KYANEOS [L] à payer à M. [R] [X] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCPI KYANEOS [L] aux entiers dépens.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 2 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge,