COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.D.C. L’OREE DU CAP c/ S.A.R.L. CITYA MATAS & LOTTIER

N° 25/

Du 30 Octobre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/00066 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PLR7

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

M^e David SAID

expédition délivrée à

le 30 Octobre 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du trente Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Septembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 30 Octobre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Octobre 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Syndicat de copropriétaires L’OREE DU CAP représenté par son Syndic en exercice, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Eric ADAD de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. CITYA MATAS & LOTTIER représentée par son représentant légal en exercice

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e David SAID, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] est propriétaire d’un studio au rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 5].

Par contrat de bail du 22 avril 2016, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic, la société Citya Matas & Lottier, a donné cet appartement en location à Mme [N] [C] contre le paiement mensuel d’un loyer de 450 euros et d’une provision sur charges de 115 euros.

Ce contrat de location était assorti d’un engagement de caution solidaire fourni par la [Adresse 8] expirant le 18 avril 2019.

Mme [N] [C] a cessé de régler ses loyers si bien que la société Citya Matas & Lottier, agissant en qualité de syndic du syndicat des copropriétaires [Adresse 11], lui a fait délivrer le 8 août 2022 un commandement de payer la somme principale de 5.299,37 euros de loyers et charges impayés au 18 juillet 2022 visant la clause résolutoire insérée au bail.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10][Adresse 13] réunie le 6 juillet 2022 a désigné, en remplacement de la société Citya Matas & Lottier, la société Cerutti Gestion Immobilière en qualité de syndic et lui a confié un mandat de gestion de l’appartement.

Par acte du 3 mars 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par la société Cerutti Gestion Immobilière, a fait assigner Mme [N] [C] devant le tribunal de proximité de Menton aux fins de faire constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, d’obtenir la libération des lieux ainsi que le paiement de la dette locative.

Par jugement du 4 juillet 2023, le tribunal de proximité de Menton a notamment constaté la résiliation du bail à la date du 29 septembre 2022, ordonné la libération des lieux et la restitution des clés et a condamné Mme [N] [C] à verser la somme de 8.280,67 euros en paiement des loyers et charges impayés au 31 décembre 2022 ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 596,26 euros à compter du 1er janvier 2023 et jusqu’à parfaite restitution des lieux.

Mme [N] [C] a quitté les lieux au mois de septembre 2023 et Maître [T] [I], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de reprise le 29 septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] a fait procéder à une saisie attribution sur le compte bancaire de Mme [N] [C] le 1er décembre 2023 afin de recouvrer la somme de 13.830,13 euros dues au 5 septembre 2023 qui s’est avéré vaine.

Estimant que la responsabilité de son ancien syndic était engagée pour l’absence de célérité dans la conduite de cette procédure, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] a, par acte du 21 décembre 2023, fait assigner la société Citya Matas & Lottier devant le tribunal judiciaire de Nice pour obtenir la réparation de son préjudice.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 22 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10][Adresse 13] situé [Adresse 5] sollicite la condamnation de la société Citya Matas & Lottier à lui payer les sommes suivantes :

—  13.830,13 euros en réparation du préjudice causé par la mauvaise gestion de la location du bien immobilier,

—  3.000 euros en réparation de son préjudice moral,

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il estime que la responsabilité de son ancien mandataire est engagée sur le fondement de l’article 1984 du code civil pour avoir mis en œuvre tardivement la procédure de résiliation de bail et pour ne pas avoir mis en œuvre la garantie loyers impayés. Il fait valoir que la société Citya Matas & Lottier n’a pris l’initiative de faire délivrer à la locataire un commandement de payer que le 29 juillet 2022 alors que la dette locative avait atteint la somme de 5.299,37 euros équivalente à neuf mois de loyers. Il souligne que cette professionnelle ne pouvait ignorer les délais incompressibles inhérents à toute procédure de résiliation de bail locatif sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989. Il considère que cette abstention fautive a généré un accroissement de la dette locative. Il ajoute que le contrat de location était assorti d’une garantie loyers impayés souscrite auprès de la société Belvia Garanties qui lui a confirmé que la société Citya Matas & Lottier n’avait procédé à aucune déclaration de sinistre, ce qui l’a empêché de percevoir les loyers et charges non réglés par la locataire. Il relève que c’est uniquement à l’initiative de la société Cabinet Cerutti Gestion Immobilière qui lui a succédé que le juge des contentieux de la protection a été saisi. Il en conclut que la mauvaise gestion du bien est une faute engageant la responsabilité civile de la société Citya Matas & Lottier qui devra réparer son préjudice à hauteur de 13.830,13 euros correspondant au montant de la dette de Mme [N] [C] à son départ des lieux.

Il souligne que la société Citya Matas & Lottier ne conteste pas avoir attendu plus de neuf mois d’impayés avant de faire délivrer le commandement, délai déraisonnable au regard des particularités de la procédure d’expulsion locative et qui constitue une abstention fautive engageant sa responsabilité. Il explique le délai écoulé entre la délivrance du commandement et l’assignation par la nécessité d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale pour agir en justice, le respect du délai de deux mois pour permettre à la clause résolutoire de produire ses effets puis le délai pour obtenir une date d’audience.

Dans ses dernières écritures notifiées le 18 août 2025, la société Citya Matas & Lottier conclut au débouté et sollicite la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle conteste toute faute dans l’exécution de son mandat de gestion locative en exposant que Mme [N] [C] a connu des difficultés dans le règlement de ses loyers à compter de l’année 2021 et qu’elle a recherché une solution amiable en raison de l’ancienneté de l’entrée dans les lieux de cette locataire. Elle indique qu’aucune démarche amiable n’ayant abouti, elle a mandaté un commissaire de justice pour lui délivrer un commandement de payer mais qu’elle a été déchargée de son mandat par l’assemblée générale du 6 juillet 2022. Elle fait observer qu’elle ne pouvait donc plus poursuivre sa mission et que son successeur a lui-même attendu huit mois après la délivrance du commandement pour saisir le juge des contentieux de la protection de [Localité 12].

Elle fait valoir également que le préjudice de 13.830,13 euros correspond à la dette de Mme [N] [C] arrêtée au 5 septembre 2023, soit plus d’un an après la fin de son mandat alors qu’elle n’était plus gestionnaire du bien. Elle rappelle que le principe de réparation intégrale du préjudice suppose qu’il n’en résulte ni perte ni profit pour la victime qui ne peut réclamer une indemnité forfaitaire.

Elle explique s’être rapprochée de la locataire avant de faire délivrer un commandement de payer, démarche habituelle a l’égard de locataires confrontées à des difficultés personnelles alors qu’ils s’étaient toujours conformés à leurs obligations, étant rappelé qu’une procédure d’expulsion est toujours longue et coûteuse pour le bailleur qui n’obtient jamais le remboursement des frais qu’il a exposés pour la mener à son terme.

La clôture de la procédure est intervenue le 19 août 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 2 septembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 30 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la société Citya Matas & Lottier.

1. Sur l’existence de fautes dans l’exécution du mandat de gestion locative.

Le mandat liant un professionnel, auquel est confiée la gestion locative d’un bien, au propriétaire de ce dernier est régi par les articles 1991 à 1993 du code civil.

En vertu de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 du même code précise que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, responsabilité appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Ainsi, si le mandant est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cette faute ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier.

Le mandataire étant tenu d’une obligation de moyens, il incombe ainsi au mandant de rapporter la preuve des fautes de gestion de son mandataire ayant causé le préjudice qu’il invoque.

Le mandataire répond dans l’exécution de sa mission de son manque d’attention, du défaut de surveillance ou de précautions apporté à la gestion des intérêts qui lui sont confiés.

Les mandataires sont en effet susceptibles d’être déclarés responsables de toutes fautes ou négligences démontrées susceptibles d’avoir causé tout ou partie des dommages subis par leurs mandants.

En l’espèce, par contrat de bail du 22 avril 2016, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par la société Citya Matas & Lottier, a donné son appartement au rez-de-chaussée de l’immeuble en location à Mme [N] [C] contre le paiement mensuel d’un loyer de 450 euros et d’une provision sur charges de 115 euros.

Les parties ne fournissent pas le mandat de gestion locative écrit confié à la société Citya Matas & Lottier qui était le syndic de l’immeuble et, comme tel, le représentant légal du syndicat bailleur.

Il ressort du décompte de gestion locative, annexé au commandement de payer délivré à Mme [N] [C] le 29 juillet 2022, que la locataire a cessé de régler régulièrement ses loyers et provisions sur charges mensuellement, non à compter de l’année 2021, mais du 1er janvier 2019, et qu’elle a procédé à un règlement de 1.000 euros le 21 mai 2019, de 5.000 euros le 18 juin 2020, de 7.110 euros le 5 octobre 2020 et de 484,27 euros le 1er décembre 2020 qui ont permis d’apurer sa dette.

En revanche, elle n’a plus procédé à aucun paiement après cette date si bien que sa dette locative a atteint la somme de 5.299,37 euros au 1er juillet 2022 correspondant à l’intégralité des loyers et provisions dues pour les mois de décembre 2021 à juillet 2022 inclus.

Le syndicat des copropriétaires reproche à son mandataire professionnel d’avoir attendu huit mois d’impayés avant de faire délivrer un commandement de payer à Mme [N] [C], ce qui a accru la dette locative, alors qu’elle connaissait les délais inhérents à toute procédure d’expulsion (délai de deux mois infructueux pour emporter le jeu de la clause résolutoire et délai de la procédure judiciaire en résiliation de bail).

Toutefois, il ne peut être reproché au mandataire de n’avoir pas fait délivrer de commandement de payer aux frais du syndicat dès le premier impayé de loyers et charges puisque le coût de cet acte doit être mesuré à son utilité à obtenir la résiliation du bail et le règlement des sommes dues.

Il doit également être souligné que la locataire était, par le passé, parvenue à apurer sa dette locative, certes avec retard, si bien que le mandataire se devait d’entreprendre des démarches amiables pour obtenir le paiement des sommes dues, ce qui supposait l’écoulement d’un délai suffisant avant de lancer une procédure d’expulsion onéreuse pour son mandant.

Néanmoins, le délai de près de neuf mois écoulé entre le premier impayé et la délivrance du commandement, alors que le mandat de gestion lié à la qualité de syndic venait de prendre fin, apparaît déraisonnable et non conforme à une bonne gestion du bien dans la mesure où le montant de la dette ne laissait plus entrevoir de perspective de règlement.

Le syndicat des copropriétaires reproche également à la société Citya Matas & Lottier de ne pas avoir déclaré de sinistre auprès de la société Belvia garantissant les loyers impayés mais il ne produit pas le contrat d’assurance pour connaître les modalités de mise en œuvre de cette garantie.

Il verse seulement aux débats un courriel adressé le 14 février 2023 au cabinet Cerutti qui a succédé à la société Citya Matas & Lottier qui indique qu’il n’y a pas de sinistre ouvert et que, dans la mesure où le mandat de gestion est résilié et, par voie de conséquence le contrat GLI également, il ne peut y avoir aucune prise en charge de ce sinistre.

La société Citya Matas & Lottier ne fournit aucune explication sur cette garantie loyers impayés et sur le défaut de déclaration de sinistre qui, s’il était avéré, constituerait effectivement une faute de gestion dans l’exécution du mandat de gestion locative.

2. Sur le préjudice et son lien de causalité avec les fautes de gestion.

Outre la preuve d’une faute, la mise en œuvre de la responsabilité du mandataire implique, comme l’exige le droit commun, la nécessaire constatation d’un préjudice et d’un lien de causalité entre le manquement à l’obligation de moyens du gestionnaire locatif et ce préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que les manquements de la société Citya Matas & Lottier lui ont causé un préjudice égal à la dette locative de Mme [N] [C] à la date de la libération des lieux le 29 septembre 2023.

Toutefois, cette mandataire n’étant pas tenue d’une obligation de résultat mais de moyens, il ne peut être considéré que, sans sa faute, le syndicat aurait de manière certaine perçu les loyers et provisions dus par la locataire ou les indemnités versées par l’assurance de garantie des loyers impayés.

Le préjudice causé par les fautes de la société Citya Matas & Lottier ne peut en effet qu’être une perte de chance d’obtenir le règlement des sommes dues par la locataire ou l’assureur qui doit être certaine dans son principe.

Or, il n’est pas établi que la délivrance plus rapide d’un commandement de payer aurait permis de reprendre le logement plus tôt pour le relouer à un locataire solvable ou d’obtenir le règlement de la dette par Mme [N] [C] dont la saisie-attribution pratiquée sur son compte a confirmé qu’elle était insolvable.

Il sera en outre souligné que le commandement de payer a été délivré par la société Citya Matas & Lottier le 29 juillet 2022, que le commissaire de justice a procédé auprès de la Préfecture aux diligences prescrites par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le 8 août 2022, mais que la procédure aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion de la locataire n’a été entreprise par son successeur que le 3 mars 2023 alors que, par l’effet de la clause résolutoire, le bail était résilié depuis le 29 septembre 2022.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne produit pas le contrat de garantie des loyers impayés permettant de connaître les modalités de sa mise en œuvre et le montant des indemnités qui aurait pu être perçues le cas échéant.

Dès lors, il n’est pas démontré une perte de chance, définie comme la disparition de l’éventualité favorable de percevoir des loyers ou indemnités d’assurance, réelle et sérieuse causée de manière certaine, directe et exclusive par une faute de la société Citya Matas & Lottier.

A défaut de rapporter la preuve d’un préjudice causé par les manquements de la société Citya Matas & Lottier, le syndicat des copropriétaire [Adresse 11] sera débouté de ses demandes de dommages-intérêts en compensation de la perte de la somme de 13.830,13 euros ainsi qu’en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires [Adresse 11] sera condamné aux dépens. L’équité commande en revanche de ne pas prononcer à son encontre de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la société Citya Matas & Lottier de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 11] situé [Adresse 4] [Localité 14] [Adresse 9], de l’intégralité de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute la société Citya Matas & Lottier de sa demande formée de ce chef ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Orée du Cap situé [Adresse 5], aux dépens ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT